因此店面一直以來出租投報率都會低...也就是價格都是被洗很 ... 21樓 推ai5767cs: ceca大請教一個問題台灣房地產多頭是不是剩10年左右呢 04/09 15:25.熱門文章看板查詢看板home-sale標題Re:[閒聊]租金幹掉房貸=立於不敗之地?作者ceca時間2021/04/0912:56:14人氣推:30噓:3留言:47更多ceca文章相同討論串返回home-sale看板首頁home-saleRe:[閒聊]租金幹掉房貸=立於不敗之地?分享給朋友※引述《CyberFret()》之銘言：::但這做法有個最大問題是::你本業必須要有不錯的現金不斷流入:還有一個問題,那就是空屋的供給量大於租客的數量,:不管你的租金高或低,一定有屋主是沒人承租的,有阿,豪宅市場就是這樣.:這些屋主如果不趁勢獲利了結,每個月附房貸管理費,:每年的稅金,這表示在持有的這段時間,部分資金被:卡死(貸款的本金),還有負的現金流(貸款利息,管理費,稅金),所以你沒看到豪宅一片慘兮兮.你看我們老鳥投資客誰最近跳去玩豪宅..XD:雖然負的現金流金額也許不高,但是通膨也沒那麼誇張,換句話說,:該屋主在通膨真正發酵之前,錢就先變薄了,:如果想獲利了結,就要趁剛性買盤還在的時候,趕快出貨,有阿,你看豪宅很多出貨給真自住的,都是破壞型價格.:因為剛性買盤是限量的,雖然每年都有新的人進就業市場,:但你不能期望他們一出社會馬上就年薪百萬(首購預算抓1千萬=年收10倍),:也不是每個人工作2-3年之後,就能年薪百萬,不但要進對的產業,還要:進對的公司,跟對的老闆,再加上個人努力和造化,:所以真正買的起的剛性買盤會愈來愈少但是你會發現.豪宅市場有沒有問題,你在2013年豪宅限制貸款以前,你要怎樣知道??你說豪宅是被豪宅稅打趴的嬤?可是後來針對性審慎措施下去,怎麼只有豪宅趴,其他人也沒多慘??那你在2013年豪宅限制貸款以前,你怎樣判斷這個投資產品會出問題.最直接的觀察數據,是不是"租金的變化"..XD豪宅熱炒的時候,其實你會發現豪宅的租金完全跟不上.並且還隨著豪宅狂蓋,租金還有下修趨勢.這代表甚麼?這代表剛性需求面完全被滿足後,還供給過量現象.而價格炒高是因為,一堆人再利用豪宅洗超貸.也因此,當你豪宅限制貸款限制下去,超貸洗不出來.所有洗超貸的人撤退之後.是不是豪宅就陷入了到今天都要九年的低潮..還讓某些人,賠了破億跑去對岸搞直銷,滯銷不想交屋被國泰沒收預售款等等事件..XD這麼悲慘就是,沒有租金支撐的市場,海水退了大家都沒穿褲子...XD反觀甚麼低總價還是中古屋,你限制半天房價還不是照樣漲.阿靠杯租金投報那麼高...供給完全跟不上需求阿.哪來的買盤減少問題..等租金開始下修再說吧.租金再上漲的地方,你不要跟我說買盤再縮減...XD至於店面也是投報率很低.不過這邊要搞清楚一點.投資世界,只要有財團大量滲透的地方,投報率都不會高.因為財團可以接受很低的投報率..但它們會把價格洗到老高.商用不動產是財團可以切入的產品.所以很多店面就會有金控,壽險,和各大財團的投資置產.因此店面一直以來出租投報率都會低...也就是價格都是被洗很高.而你說,租金這麼低可以玩嗎?恩...拜託,你看的指標是"租金的變化"..微分一次後的數值...如果這個商圈,租金再上升.雖然他投報可能只剩0.8%.但,你依然看到厲害的投資人,就是跳進去追.尤其如果他上升速度還在增加,也就是微分兩次後的數值是正的.那不追的人是小狗...到時候睡狗窩..當初李嘉誠跑去英國投資,我們壽險也跟過去是為什麼?阿就是因為當時歐洲湧入大量難民,英國商用不動產租金瘋狂提高.本來英國的持有成本+資金成本平衡在3%,那時候一度被炒到2.5%以下.但他們還是照樣追...那時候不是還笑稱李嘉誠都逃離中國去英國..但實際上,連中國財團都跑去英國買商用不動產外,還買英國的各種基建股份.例如自來水廠,電廠,鋼鐵廠之類的,那時候有人還說,英國人都被中國人養了.而追的時候也沒錯,前兩年租金繼續飆漲,它們帳面上都有賺錢...直到直到..英國突然要搞脫歐..XD立刻英鎊大貶,這些跑去英國的,全都虧一大筆匯損...把帳面上賺得全都賠進去..XD還好這次疫情推動的大通膨救了他們,不然到時候看它們怎樣認列這邊的損失.但無論怎樣,這是一個很基本的投資操作.看租金這個數據.當租金一次微分是正的,可以追,當租金兩次微分是正的,你不追你要被老闆抓去辣正.因為,租金直接反應"基本面"...也就是剛性供需面.租金再漲的地方就是供給不足需求過量.租金再跌的地方就是供給過量需求不足.台北東區因為商圈轉移和商業型態改變,是不是租金再貶值.阿你說他們店面屋主,死要撐房價...稱的了多久??但是松菸旁邊出現一些文青餐廳咖啡廳等聚落,是不是那邊租金有上升.那你看那邊店面這幾年價格是不是有上升?so....租金是最現實的,也是反應最快的供需指標...因此,與其整天在那邊看甚麼人口變化,薪資,工作,OOXX..你不如直接看租金變化就好.像最近中南部改套房產品的租金停滯了好一段時間.這就是改套房的人有點過多,產生的需求端已經滿足現象.也許你會用高檔裝潢去拉高租金.但那種拉高不代表"行情".你要用同等級的東西去看他的租金變化是向上還是向下.當同等級的東西租金成長停滯,那這個東西中期以上的操作就不要玩.(當然短期沒差,短期甚麼都麻可以玩...XD)so...投資,靠的不是信念,不是想像,不是一大堆"間接分析".你要去尋找更直觀,更直接市場反應的東西來看.看市場籌碼,看租金,看價格....不要理論一大堆,結果實際面都蒙著眼不看.這樣你會倒.--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:61.227.118.112(臺灣)※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617944176.A.7FA.html推kakarrot:good04/0913:04推zxm40059:推04/0913:04推Solitarylove:推04/0913:06推LTpeacecraft:受教了04/0913:09推KrisNYC:推04/0913:10推Kamov:內行04/0913:11推cow0318:不推不行！04/0913:16推jaricho:還是ceca大說的比較容易信服04/0913:18推curry56:04/0913:27推yusj:想請問租金趨勢是看哪裡的資訊？591？04/0913:38推georgepg25:老師上課囉！04/0913:38推Complain:台灣的現況怎樣租金會跌？04/0914:23推s26492755:全面失業經濟大壞的時候04/0914:30→s26492755:可是台灣現在經濟正好呢04/0914:30→s26492755:租金趨勢我都屋比跑一跑看看大家租多少大概多久出04/0914:32→s26492755:租跟在地投資客警衛總幹事等等做交叉比對04/0914:32推chrysanthi:C大文先推再看04/0914:35推Jesuscrash:台南上次才買到300含車位的永康電梯公寓,租人18000一04/0915:17→Jesuscrash:個月，貸款一個月繳不到11000。

04/0915:17推CTLien:我還以為在看投資科學文章04/0915:25推ai5767cs:ceca大請教一個問題台灣房地產多頭是不是剩10年左右呢04/0915:25→ai5767cs:因為以日本當借鏡那台灣在8~10年就將面臨首購族人數大04/0915:27→ai5767cs:減影響剛需雖然可能有其他變因彌補但參考日本房價大漲04/0915:28→ai5767cs:機率是否不太可能了(不考慮都心回歸的區域房價差異)04/0915:29→ai5767cs:最多就小漲盤整這樣呢?像日本這樣04/0915:32推Ddylan:樓上建議你先翻C大以前文章出來看,月經文惹~~~~04/0915:41噓mark0204:又是一篇塞了一堆廢話的廢文...zzz...04/0915:59推Ddylan:樓上戾氣很重,建議找個妹子(orboy?)鬆一下對身體也好04/0916:05→max205:買300w租1.8w怪怪der04/0916:41→max205:看永康房價300w大概只能買20坪以內這樣應該是2房吧04/0916:46→max205:2房租出1.8w還是用300w買的怎麼想都不太合理04/0916:47推CIIIO:租金租金租金!04/0917:09→s26492755:快跟你覺得虎爛的對賭04/0917:52推maypcc:所以我超想租豪宅的04/0918:15推au041l:同學記得抄筆記啊04/0919:30推schooldance:本篇中肯04/0919:40推fairyofmoon:推04/0919:53噓sonyz700:我會覺用一萬八租三百萬的房子租客腦袋有問題04/0919:58推cka:賠了破億是誰啊04/0920:06噓we147121:1萬8租300萬的房子，笑死...我說租客04/0920:14推w21kp:推04/0920:39推ich2:請問c大高雄哪區需求大於供給？04/0922:17→ich2:美術館農16新灣區？04/0922:17推neck1982:推04/0923:49推bms:微分一次是正的代表成長率是正的微分兩次為正代表成長率的增04/1111:52→bms:幅是正的也就是成長率越來越高的意思04/1111:52推curry56:04/1320:36分享給朋友更多ceca文章相同討論串返回home-sale看板近期熱門文章-72[猜謎]沒拿到金牌的世界第一10908/0200:01joke更多wang19980531文章80[正妹]日本桌球女雙12408/0219:22Beauty更多micheal59文章83[情報]Line禮物麥當勞大麥克優惠13308/0210:11Lifeismoney更多a09728347966文章37[正妹]兇台灣人妻9008/0212:46Beauty更多AmedRosario文章64[正妹]女子空手道奪牌熱門—文姿云10108/0211:13Beauty更多luigilee文章54[新聞]席維斯史特龍公開《浴血任務4》新進度！於社群釋出全新戒指照9108/0214:42movie更多kenny1300175文章43[討論]福山雅治算日本周潤發嗎9008/0201:45movie更多imgay5566文章4[正妹]兇眼鏡大隻馬5808/0218:44Beauty更多AmedRosario文章21[討論]台灣劇組殺青時會票選性幻想對象9408/0221:57movie更多l81311i文章35[廣告]G奶拳擊正妹「練出飽滿曲線」，小時候是吃蜂蛹長大！5308/0209:57Beauty更多kelseyaya文章home-sale熱門文章74[請益]真的要金錢換時間嗎15908/0211:45home-sale更多BNF7366文章44[閒聊]年收780萬在台北就能過很好的生活了吧16308/0209:23home-sale更多paidzou文章46[買/新竹/竹北]800-1100萬內預算買縣三附近2房8308/0219:39home-sale更多tracyo文章53[新聞]房市火熱依舊下半年建商代銷「勇敢開高28408/0215:22home-sale更多wimting文章31[閒聊]好房網7月房價6808/0302:04home-sale更多whiteadam文章33[新聞]紐約家庭買房要拿出年收入84.7%10608/0219:20home-sale更多borderer文章27[閒聊]台北市30坪公寓也才800-900萬而已好嗎(?)12408/0214:54home-sale更多Refauth文章27[請益]買方想違約後第二篇.請教版上大大10908/0209:42home-sale更多proliferate文章24[請益]有關於實價登錄6808/0300:53home-sale更多apanchi文章25[請益]央北2+1房請益4808/0122:54home-sale更多unittest文章