引述《ntpuisbest (阿龍)》之銘言： : 老實講看了ceca大的文章: 我有種我大學四年 ... 這也是因為,你地上權依然可以出租,收租金,所以也有固定的產值.TogglenavigationPTT問答熱門文章首頁Re:[請益]不動產基本面公式(兼ceca小筆記)看板:home-sale，時間:2021年04月15日，作者:ceca※引述《ntpuisbest(阿龍)》之銘言：:老實講看了ceca大的文章:我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺:當年只學到容積建蔽率:土地法優先購買權那些:但是老師從來沒講過:ceca的不動產基本面公式!:出租投報率vs持有成本+交易成本:出租投報率vs持有成本+交易成本.:出租投報率vs持有成本+交易成本.:很重要所以貼三次:大抵上我從c大生上學到以下幾點:1.不動產漲跌看基本面公式指的是長遠的方向.也就是例如出租投報高,那他長期看漲.當然中短期有時候會有一些狀況,例如他大跳躍大漲一波,之後會休息個兩三四五年.那這2345年就是平盤...但是等到他2345年整理後,又會繼續漲.所以長期勢看漲,但中短期要看有沒有干涉狀況.另外,炒過頭會回檔,那個用股票術語較乖離過高.人家都在20,你炒到50,那你會回檔.因為大家都跑去買20,你的50只有某部分人盲目追高買下去.之後進入滯銷,以及有人可能30買的又想用錢就45賣...所以你會50回檔到45...但是你可能依然是長期看漲..但在短期你會看到下跌走勢.:2.老屋比新屋保值，因為超過30年的房，根本沒啥好折舊另一個角度你可以想.這都市最便宜的三房是500萬.然後窮人一定比有錢人多.所以請問,屋主為啥要賣499萬...XDso...越便宜的東西,就越有剛性需求支撐.因為...底層的人更多...這些都是非常強大的支撐.反而你例如以前的首席豪宅3億...但買得起的有錢人,可能有其他的樂子可以買,有更棒的選擇的時候.那你這個已經過氣的首席豪宅就會滯銷.不是沒人買得起,而是買得起的人他有其他選擇.那你的支撐就很抖...垮下去沒人幫你撐住.畢竟...買得起的人就那些人...你不像最便宜的房子有密密麻麻的人做支撐.:3.炒房就是把低總價買光，然後自住戶就會開始:我家不一樣:4.不要相信什麼蛋黃捷運，蛋白老屋漲得更兇蛋黃區有"特權"...特權就是他在炒做的時候,不需要跟人家比價.因為他有"最棒的學區""最棒的區域""最棒的鄰居""政府最關心和維護的地點"所以蛋黃區在炒做的時候,可以跟二線把價差拉開.最典型應該還是七期,七期並不大,不像桃園藝文特區或是高雄美術館+農16+新彎區.因此台中七期有很明顯和其他地方的價格距離差.但七期也不是一開始就把價差拉開的.七期是2003開始發展..但她最囂張把價差拉到最大的時候是2014年那段時間.當然她拉開後就進入回檔,然後死魚盤好一段時間.只是她回檔後,還是跟其他區域有很大的價差.so...這就是蛋黃區的"特權"但是你再投資的時候一定要注意.蛋黃區最好賺的就是,他在使用這個"特權"的時候.也就是,最棒的七期切入點是,2010左右...他正要把價差拉開的那段時間.但等到2014她拉到最大後..其實你一路從2014~2019你都不適合投資七期.你這段時間七期的增值,必然被大多數區域屌打.so...投資蛋黃區一定要注意...他在使用特權,把價差拉開的時候,才是投資的關鍵.等到他價差拉開然後進入盤整後..投資必然出脫物件..不要留在手上.(自住當然就....你賣了你要住哪??)而蛋黃區哪時候會使用特權呢?最有名的就是資金行情.2010~2014為啥七期會把價差拉開?QE阿...XD資金追逐最強...所以資金行情的時候,可以立刻追蛋黃區.但是等到資金行情熄火,就會開始進入漲幅外擴以及補漲階段.這時候都是往外買...追著補漲..哪邊便宜買哪邊等他價格往上跳.so...要分清楚哪時候切入蛋黃區,哪時候往外跑.這是中期的奧義來的!!!!長期的話自然就是去下一個蛋黃區布局.長期的話意義在於.我不知道蛋黃區哪時候要使用特權拉開價差..或是我資金進出太遲鈍很難靈活操作..那...我一開始就買未來的蛋黃區,然後等他102030年.必然有我等到他使用特權把價格噴到雲端的那一天.而長期必然是,蛋黃區價格衝到老高之後,開始尋覓下一個蛋黃區會在哪裡.之後再把原蛋黃區噴到老高的物件出脫,然後去下一個王者地區布局..這就是長期投資的奧義..!!:5.持有稅打擊持有，交易稅打擊交易持有稅打擊不是持有,而是打擊房"價"..政府真的要打房價,必然從持有成本動手.讓你持有房子的成本上升,你也可以視同房子產值固定成本上升所以利潤下降.而當你一間公司利潤下降,那被動型基金對他股價的評估是不是應該要下降?這...你回套房子...就是那個概念.:6.不動產是散戶市場(這點忘記然後有什麼結論了qq)，有籌碼面還有什麼一個忘記了所以沒有一個財團可以惡性操作.因此不動產不像股票有主力.也因此不動產是場很好預測...因為他是散戶的市場,人為惡性操作比率直接忽略.:7.要看房價跌就是看事件指標法拍和租金租金代表長期的方向.法拍則是壓垮駱駝的稻草.屋主都不會想要她家賠錢賣.那甚麼情況會出現一堆賠錢賣價格超爛的不動產成交??在法拍市場...因為法拍是殘酷的...因此大量低價成交,壓垮市場的那根稻草,必然是法拍寫出來的.:8.租金，價格最直接，這兩個沒跌，其餘房價跌就是存在於你的幻想當然也有一種情況.那就是大幅升息.西班牙當年不動產大跌,就是因為他利率被拉高3%...不動產直接垮掉..其實當年日本也是,因為美國大量吸收資金,逼日幣升息以免外匯崩潰.所以壓垮了日本的股市和房市.:9.少子化造成人口集中，鄉村沒人要，都市搶破頭:但是有幾點我還是略有問題:1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？你可以從租金看的出來.這一區如果真實人口大量外移,必然產生大量真空屋.真空屋的屋主要出租,必然只能降租搶租客.所以這樣就是供給過量需求不足,租金下跌.因此租金會直接反映...不用肖想屋主可以撐多久...稱不了多久就要面對現實的..:即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了:他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧??不重要,它們如果都有能力買,那房子被移民買走,台灣人就只能租房子.依然回到供需問題,自然房東漲租金,租客還是要吞.:這樣下來難道租金不會跌?:我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@租金是直接反映當下的基本面.所以你要預測租金,幾乎等同你在預測基本面的走勢..:2.基本面公式是不是存在一個假設:那就是不動產價格不因時間而縮小:像是股票好了:如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的因為股票有主力...XD主力要這支股票跌.管你基本面好不好,你就是要崩盤.主力要你這支股票漲.就算你這間公司這輩子只賺過存款利息.他還是可以連續漲停漲停在漲停.股票人為操作的比重很重.就算權值股,也都是法人的戰爭市場.會被川普的一句話影響漲跌.所以有興趣去理解丁超說的一句話.股票就是炒做,漲就是漲跌就是跌,基本面只是一碗泡麵...而不動產是散戶市場.所以沒有一個財團可以惡性操作它.只有莊家政府的政策才可以左右它.但是政府又不敢亂來...政策也不可能亂推.外加政府害怕通縮...因此不動產市場,相對股票,是非常單純並且遲鈍並且好預測的.:究竟為何不動產不太折舊:是因為土地不折舊嗎？:還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大:還是因為這是華人的天性:沒賺我幹嘛賣老屋的價值,不是土地.而是你在這個地方有一個居住空間..那請問,你的居住空間會不會折舊..XD空間怎樣折舊?so..你在台大旁邊有一個25坪的空間,它就是直2000萬好了.這個2000萬,就是不折舊的根本.跟土地無關,跟建物無關.而如果爛到不能住,這時候就存在,那要花多少錢才可以修復到它可以住.例如花一百萬就可以修復到它可以住,但因為修復很麻煩.所以他可能價值是1850萬...折150萬在它需要修復的成本上.再便宜下去,例如它1800..那就會有投資客買去翻新後掛賣.因此它無法跌到1800甚至以下...因為會被掃掉.這就是老屋的概念...土地值多少錢??...不能都更的土地你都當它垃圾就對了,讓你繳稅用的.你說為啥地上權便宜那麼多.那是因為地上權貸款被限制太多,自然雖然你也有空間價值.可是他在"銀票"上面的資產效應被大大打折..那自然地上權會便宜很多.當然你也會發現,老地上權房子其實價值也很穩定.例如30年和40年的老地上權,價格也會逼近.這也是因為,你地上權依然可以出租,收租金,所以也有固定的產值.既然他可以賺錢,所以這個空間就是有價值.因此沒有土地,40年老地上權..依然是有價格,依然有人會買..並且還會跟著大環境漲價.因為他可以買去收租..或是有人就是買去住.所以你說老屋價值在土地??.....那你就無法解釋老地上權房子還會漲價的現象...XD:3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道:不會劇烈影響房價?政府莊家要大規模搞.房價就會跌.瘋狂的提共供給量.就像我講的,政府只要瘋狂的重劃土地,然後土地都行情半價賣.你狂賣一年,每期國有財產局都給他標售200塊土地行情半價,房價不跌,我隨便你..XD:畢竟政府還是要救少子化吧:不然真的太恐怖台灣是小而開放的經濟體.少子化直接去外國要移民和外勞就好.差別只是這些新移民要怎樣管制和審核.以及你會希望來的人比較優質或是有能力.所以才會一直都有一定的管制.你看美國..美國被南美的偷渡客給嚇死了.這麼多年,美國一直都在阻止南美的人湧入美國.歐洲也是被難民給嚇死了,嚇到英國都脫歐..阿...人家幾億,國家又那麼大的政體都煩惱湧入的人太多.你台灣在害怕甚麼...XD:4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了:小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶:小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶:繼承難道不會劇烈影響房屋需求?當你少子化這麼嚴重.經濟早就通縮了...XD政府也垮了,企業也垮了.你這種假設等同經濟規模大幅收縮耶.經濟規模大幅收縮...政府還來不及煩惱不動產價格吧.所以在少子化影響到不動產之前.經濟方面早就送入加護病房.因此..在你不動產供需失衡前.政府早就去東南亞多要個幾十萬上百萬人到台灣來了.所以你的假設不會發生...:5.關於戰爭:我可以想像即使阿共打贏:他為了維穩不太可能搶大眾財產:可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢:這難道不可能做嗎？:畢竟台灣也是蠻仇富的吧...一個很簡單的道理.請問如果你今天被阿共統治.你的房子是用甚麼東西做交易??是不是人民幣??那我問你,你是阿共.你為啥需要搶台灣人民的房子,給你的戰爭英雄?你為啥不直接印個一億人民幣發給他就好..他會想住台灣嗎??...然後你搶台灣原居民的房子,那你是不是還要找專人去安頓這些被你搶房子的人???所以為啥一直都有政權要搶人民住宅的假設?不太清楚...XD當年"真"共產黨是因為意識形態.他們要共產.所以打擊那些大家族大地主.並且他們是"無產革命"...今天阿共還是真共產嗎..XD還是它是披著共產幌子的資本主義??它是無產革命還是帝國主義侵略??那他搶台灣人民的房子是打算給誰看?弄不好到時候變成美國和歐洲又藉機做文章,不要說出兵,就又搞甚麼人權行銷幹嘛的.so..這個搶房子的假設一直都很有趣..XD敘利亞政府和反政府軍打來打去.也沒有哪邊想不開去搶人民的房子阿.伊拉克侵略科威特,他也沒去搶人民的房子阿..XD政權要人民的房子幹嘛??...:6.不動產為何不會像債券一樣:每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如:果是債券，這件事不太合理這就是炒做.之前資金瘋狂的在台北炒做.台北蛋黃區有特權..所以瘋狂的拉升價格.他樂拉升,就越多資金過去炒做.直到後來被張盛和壓住.之後你就看到,中南部開始大漲..so...台北和中南部幾都價差,一度超過六倍.今天收縮到4.5..甚至快要剩下4倍.因此...一般來講,中短期會優先看炒做,而不是看基本面應該反映的價值.例如你六都的房子都低估...但是很難六都同時穩定等比率增值.這時候一定有先後和快慢而這個先後和快慢的產生..在於話題,在於利多....而話題利多的本質是,吸收目光和炒手去炒作.所以到頭來本質是....誰家的炒手多,誰家炒做比較囂張,誰就先漲誰就漲得快.但實際上基本面可能大家差異並沒那麼大...不過也因此,你中短期必然追著炒做.哪邊在炒你就追過去.而你追過去,你是不是又加大了炒作力道.所以這就會產生滾雪球效應.只要政府不給你干涉,那就會產生很大的差異.這個差異不是基本面差異造成的.是炒做造成的...!!不過這時候又說回來.資金行情會炒作蛋黃區.但是穩定盤會炒作落後補漲.因此...為啥前兩年六都漲最多是台南??因為台南最低價.所以低價也是一種吸引炒做的吸引力...而如果低價又有利多,例如台積電...這樣就產生特殊的效應..利上加利,並且兩者還是相反屬性..會有倍數效果..那通常就是會大噴一波.因此中期投資,在追捕漲的時候,會優先看有沒有建設或是利多.有利多價格又落後的,會有爆炸性的漲幅可以撈..!!!但是如果是高價區有利多,非資金行情下,反而會有邊際效應.也就是一般區域一個百貨公司可能漲15%.但你這邊是高價區,然後又不是資金行情狀況,那你可能只會漲5%...XD因為你本來就貴,所以利多效果會被打折...這點要特別注意...很多中期投資客都在這邊吃過虧.利多配低價才有最棒的效果...PS.版上很愛用一些開價或是豪宅價格去講哪邊房價漲到40了...XD但這樣其實會造成很多人判定上的錯亂.我建議,你要判斷哪一區的價格高低,尤其是重劃區或是新屋.你直接去看他土地成交價比較好.不然這邊蓋豪宅開價70...你就說這邊漲到70??但其他人在抓頭...他才剛買一間25w/p的新屋..為啥噴到70了?(恩...有部分網友是刻意帶風向的另當別論):難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一:樣低:或是台北降價呢:7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺，:所以沒跌台北租金沒跌.供需沒有失衡.戶口移出,甚至台北人搬走.但可能有人跑來租屋..所以戶口大量外移不代表他的房子需求降低.老市區很多都是早期一棟房子掛了一大堆戶籍在裡面.而一片空地上,0戶籍...你不會反對吧.那這一片空地蓋了2000戶新屋.而老市區的人買了這邊的新屋,是不是會找家人把戶籍掛過去,不然新屋稅比較高.那老市區就會人口移出..而你一片空地蓋了2000戶新屋,掛過來的戶籍可能就有一千多人.那這邊人口上升一千多...但實際居住人口,可能遠少於他的戶籍人口...so..大量推案的重劃區,人口一定爆炸性上漲.越早發展的老部落,人口大多時候都在外移.:還是又是我家不一樣@@--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:61.227.115.157(臺灣)※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618418398.A.477.html1F推rabinson:打字真快04/1500:442F推ntpuisbest:推推推，感謝c大，我本科生都覺得我四年白念了!04/1500:463F推opaz:嗨C大04/1500:514F推ntpuisbest:但是想問從人口流出，出生率下降預測基本面有問題嗎？04/1500:53人口移動你可以從租金看出端倪.租金上漲,但是人口產生縮減,有時候是假象移動.例如,人早就不再這裡,但是他戶籍掛這裡.直到某天他把戶籍移走,那時候人口才變少.因此他租金可能在古早時期就已經反映...但到今天才反映在人口統計數據上.so...直接看租金變化就好.當然租金抗通膨,例如現在在大通膨,可是人口有小量移動.那你還是有機會看到租金漲.但既然他租金漲,代表人口移動產生的基本面影響,低於通膨.那價格還是因為租金漲而看漲.另外自然增加方面.出生不重要.你要看死亡才對..XD小嬰兒不重要,等到他變成勞動人口例如20年後,可能已經有百萬移民.所以20年後的不動產供需,也不受今天的出生率影響.但是如果大量死亡,反而有機會產生空屋..老阿罵死了,他家人都在外地...那這間房子自然就變成空屋了...不過整體而言,人口效應都會反映在租金.租金是一個大雜燴的數據.包含人口,薪資,通膨等等等...所以你單思考某一個變數,都會極度不客觀.所以無腦觀察租金變化就好...你要知道,商用不動產例如店面,都會因為商圈轉移而撐不住他的租金.你屋主在能撐,久了也受不了.而商用不動產還很多大戶,甚至財團,算是少數人把持的市場.你住宅的房東那麼多人...當房東發現他房子不好租,一定有一堆人會降租.因為他可能是老阿婆靠房租吃飯,因為他可能自己住的房子房貸要靠房租來養.會有很多人有硬性需求,寧願降租也必須把房子租掉的壓力.所以當供需失衡,租金會降就是會降.那個沒再跟你客氣.沒甚麼房東都很有錢不缺錢這種事情...又不是只有不缺錢的房東,也一堆缺錢的房東阿.so...基本面直接看租金就好...簡單無腦又精準.※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202101:01:295F推kktt254:推04/1500:546F推s26492755:市區郊區比郊區還郊區其實可以分開討論04/1500:567F→s26492755:有些偏鄉其實空屋挺多也沒人想租根本不整理放在04/1500:588F→s26492755:那養蚊子甚至廢棄整個死魚盤這樣一定受少子化影響04/1500:589F→s26492755:的04/1500:5810F→s26492755:人口集中的地方你要怎麼被影響04/1500:5811F推paul76318:我是不認為政府可以開放一堆人移民啦因為這個政府是04/1501:0812F→paul76318:不見棺材不掉淚的等真的看到棺材了別說開放移民人家04/1501:0813F→paul76318:來不來給中共統一她都嫌累贅呢另外中共的人口老化問04/1501:0814F→paul76318:題可能比台灣更嚴重30年後會如何真不知道04/1501:0815F推ntpuisbest:了解了，租金無敵，決定無腦多下去04/1501:0816F→s26492755:你沒看過房東不敗論轟04/1501:1117F推michaelhan:所以現在資金行情，先追蛋黃區嗎？台北大安信義，台04/1501:1318F→michaelhan:中七期水湳這樣？04/1501:13所以沒看到我跑去買美術館..XD之前我中長期是布局在新彎區.但是這次資金行情,我就跑去買美術館.然後你現在可以觀察,目前新建案一般宅(60以下)開價往上拉抬的力道.哪個地方拉最誇張.新彎區??...喔不...是美術館.目前最囂張就是興富發的美術一號院2~4房,45~55,甲山林簽約41.5萬均價...記不記得我,買美術館的白天鵝預售屋多少??我買27少一丁點..賣29..謝謝合作..而一般美術館新屋目前這幾個月新公開的,全面成交上三字頭.開價也大多都有見四.新彎區都還沒這麼囂張.不過當然,新彎區還是有他強力的未來.只是因為最近新灣區缺乏大話題.以及m到目前為止,新灣區都還處於初步發展狀況.不像美術館是成熟期自然在本質上面,美術館比較好住,環境比較好,更不用說學區瘋狂的變強到要幹掉五福.因此先炒作美術館很正常.不過也因此,我中長期新彎區布局的物件也沒出脫,繼續丟在那邊收租..XD但是也沒有多購入...因為爆發力目前感覺弱於美術館.不過我新灣區,年初還是購入一間諾貝爾.但是我購入諾貝爾還不是因為新彎區蛋黃區.而是他已經是高雄市區,最便宜的兩個案子.(另一個是果貿國宅)諾貝爾因為之前進入太多菜鳥投資客,造成籌碼混亂.讓他在11~12這個價格卡了五年以上.但是諾貝爾再爛,你說有沒有銀座爛阿...有沒有土地公爛阿,有沒有舞男大樓爛阿..XD沒有阿...我昨天去土地公看屋,公共區域還瀰漫著毒品的臭味.但是人家開價18.x..銀座我手上那一間,還在搞白癡公館跑樓地板的漏水問題.但是有人成交到[email protected]@阿靠杯這麼爛的房子都比諾貝爾還貴..XD那我自然就買入諾貝爾拉...籌碼混亂只是時期性問題,更何況不安定籌碼都被洗的差不多了.因此我買諾貝爾是追捕漲.買美術館是追資金行情的炒做.兩頭都做...XD※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202101:28:5719F推Freighter:請教C大之前買蛋白區時，不怕流動性風險嗎?04/1501:3320F→Freighter:當然現在蛋白補漲很恐怖04/1501:3421F推kktt254:美術館最近案還不少全都是超高大樓04/1501:3622F→kktt254:jmodern接案價好像是3604/1501:3723F推menace:蛋白夠便宜不用怕沒人接吧剛需撐著04/1501:39蛋白有分阿你應該不會買去田寮..但如果你買到,不要說甚麼楠梓小港,甚至不要說大寮.你買林園好了,有沒有蛋白.但他有產業支撐,並且他的產業還在擴張.所以他實際上有剛性需求盤.所以你看到他這幾年價格上噴得很厲害.so...如果你說的蛋白是田寮可能會有些問題.但你說的蛋白有工業區,有產業園區的.那基本上就沒啥問題.目前萎縮的大多都是農業尤其是林業部落.半山地,山坡地這種最嚴重....不過這時候又扯到,如果有觀光效應,就另外一個故事.例如旗山...你也看不到他房價有跌...並且還有建商在推案.(不過他漲幅也沒很強)這就不用說台東,花蓮....XD之前被炒翻天..那是因為觀光效應.觀光客也是要住房子的,房子拿去做民宿也是一種需求.這種情況最嚴重就是外島...外島的房價都很可怕,因為觀光客湧入房子不夠住.然後觀光這麼發達,觀光產業相關工作人口也會上升..so...外島就是典型,觀光客造成不動產需求爆炸性上升...這邊補一下.https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/9121875.html阿蓮有165萬開價的透天...但是....我不敢買...so..為啥我敢買林園,不敢買阿蓮??因為阿蓮沒有產業園區...※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202101:45:2624F→kktt254:可是我突然想到皇居低樓層好像不用25？是因為舊建照嗎04/1501:41是他公開的很早.他公開的時候還沒有疫情爆發,更不用說無限QE.我在他一公開就跑去看.他的1xx坪那時候給我才22左右...XD當然也跟他土地取得很早成本很低+舊建照容積超級高有關.外加1xx坪本來就難賣,所以京城壓低價來跑物件...反正怎樣他都有賺.這邊補一下,他的7x坪給我24.x左右,詳細數字忘了,6x坪更貴聽說在26~27左右.(中樓層)另外,青海line其實也沒很貴...也是因為他公開的比較早.可是你看,現在京城後面還要公開地案,就沒再跟你客氣了.※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202101:47:54※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202101:57:29對喔這邊再補一下.我在2019年就說可以接入美術館.各位應該記得我講的理由是甚麼."美術館的價格跟其他區域快要傻傻分不清楚了"那時候美術館15年屋好了,成交價大概在19上下,18~20擺盪.賓果家族大概在16...而你其他地方例如新興區苓雅區的15年屋,大概在17上下.阿靠邀蛋黃區都不蛋黃了...而且補漲在2019就開始很難找到落後的糖果.外加老公寓和老大樓被我們從2016玩爛了,價格噴到要挑戰2x年屋,嚇死寶寶.所以那時候對中長期而言,可以切入布局美術館.因為這個蛋黃區...他等同沒有使用特權把價格和其他地方拉開.那你就有這個爆發性的契機可以等到某一天大把鈔票砸在你臉上的感覺.反而新灣區那時候比較貴...並且2019年確實美術館有一點在復甦跡象...價格漲了10%左右.當然2020年的疫情大爆發帶來了無限QE是沒有人料到的.他讓美術館當年噴了20%...這個絕對是因為我有拜土地公...或是我財位有放咬錢貔貅!!而2020年你就看到美術館開始把價格和其他區域拉開...而到現在都還在拉開的進行式當中.另外更有趣的.請問美術館甚麼東西漲價漲最多??豪宅?皇苑?鼎宇?京城??錯...是賓果家族...XD這是一個有趣的現象.但理由也簡單.賓果會便宜是因為他是寶咖咖子品牌和築蓋的.所以在新屋的時候,他受品牌影響最大.而這個既定印象確實往後影響到他的價格.畢竟在非資金行情下,買家會比較敏銳地去比較.但是後來資金行情滾起來.這時候一堆資金跑來蛋黃區找房子買.這些資金,不要說高雄苓雅區前金區岡山區路竹區大寮區.台北台中台南美國澳洲紐西蘭加拿大都有.(不用懷疑,台灣那麼小,投資者本來就到處買,我家也有台中台北的房子)這些湧入的資金,它們會想那麼多賓果怎樣怎樣嗎??它們去看屋甚至可能還覺得賓果的觀感比印象巴黎好勒,或是那個要追垃圾車的某大樓.(畢竟賓果的管理費充足,公共區域維持都不錯)因此最便宜是賓果,那自然就很多資金去把賓果買起來.造成賓果成為美術館這一波最大贏家..XD這是很有趣的現象.當然現在賓果價格還是比較低,但是和其他普通建案的價差被大幅縮小.同樣請問.31期最大贏家是誰??太普?百達??錯...是陽光情人..XD我手上太普和陽光情人各一間.買頭跟尾.但是陽光情人漲得比太普多...※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202102:11:53※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202102:19:3425F推gomile888:先推再看了04/1502:4026F推gomile888:想知道C大找蛋黃區的長期佈局奧義精髓（扭04/1503:01長期,你等那麼久,必然是等一個很大的變化.這種有分.你再外圍布局超便宜的地方,等開發重劃和炒做.以及你布局未來會成為蛋黃區的地方,等蛋黃區炒作和其他人拉開價格.外圍布局理論上是比較輕鬆容易簡單.但問題是.外圍會受到政治因素,或是一些奇妙的現象影響.所以外圍比較不穩定...而追未來的王者蛋黃區,會比較穩定,因為沒有一個執政者敢亂搞市中心的都市發展大方向.當然你在市中心追未來的王者,會遇到一開始價格就很不客氣的現象.例如高雄中都,一開始價格就不太客氣就算了.台中水楠...你看他一開始的建案價位就多囂張..XD當然啦,囂張之後還有更囂張.只是這勢必你一開始就要丟很多錢進去,壓個十年二十年三十年.自然相對外圍無論甚麼淡海,橋頭新市正,台中海線.起跳價格可能都在12~13....你看多開心的進場,後面噴起來多開心的漲幅.不過如果你運氣不好,就會變成當年的高雄大學,或是興達港之類的..XD(高雄大學在2000年後那段時間,被套了超久,一堆人賠到脫褲子,興達港就不用說了)so...追市中心未來的蛋黃區,就成為保守性長期投資的首選.※編輯:ceca(61.227.115.157臺灣),04/15/202103:08:4827F推ppnow:太猛了，先推再看04/1503:4928F推onomedu:ceca大,記者會不會來採訪你?可順便說選市長XD04/1506:0629F推curry56:04/1507:1130F推youngway12:謝謝C大04/1507:3831F推g11121s:C大，早安04/1507:4132F推caneyg:推C大分享,台中海線遠雄的案子開價一直再往上04/1507:4733F推pochi0810:推04/1508:0834F推m96pomy:這只能推了04/1508:1535F推kevin28:先推04/1508:3436F推iamneptune:推04/1508:4037F推burstlink:推C大感謝分享觀念，自住去年已上車04/1508:4538F→burstlink:鳳山火車站鄰近地區目前公共建設有即將完工的鐵路地下04/1508:4839F→burstlink:化、施工中的空中鳳城（車站結合商場）、捷運黃線以及04/1508:4840F→burstlink:國泰重劃區等等，可以請C大幫忙分析、開示一下嗎？04/1508:4841F推xdbutterfly:推推感謝04/1509:1242F→Jose:ceca大有一套推推04/1509:5443F推uuss:感謝c大，長了不少知識，想請問c大對於雙北的地區是否有一些04/1509:5444F→uuss:想法?如果現在入場的話，南港、中正、南萬華，或江翠、央北04/1509:5445F→uuss:、頭前、二重這些區域，有那個是比較推的?感謝04/1509:5446F推SkyFee:北高長期看好利多04/1509:5947F推piliwu:果貿國宅長那樣好奇現在市價多少？他點絕佳但看起來有點可04/1510:1848F→piliwu:怕04/1510:1849F→thenick:美國的偷渡客不是從南美來的喔，南美沒辦法從陸路到北美04/1510:4750F→thenick:，一定要坐飛機或是船。

大部分的偷渡客是中美洲尼加拉瓜04/1510:4751F→thenick:或瓜地馬拉從陸路穿過墨西哥來的。

不過美國很需要這些人04/1510:4752F→thenick:力啦，美國有一千萬非法移民提供廉價勞力或是做沒人要做04/1510:4753F→thenick:的工作，直接讓他們合法美國人不會抗議，有意見的都是印04/1510:4754F→thenick:度人中國人這些排隊拿綠卡的人04/1510:4755F推KrisNYC:這些人都很認份在煎漢堡或做園丁阿社會上本來就要有基層04/1510:4956F→KrisNYC:國民教育普及以後所有人都想當官出張嘴次一級坐辦公室04/1510:4957F→KrisNYC:台灣勞動力品質+運氣排名後30%的人本來就只能做底層工作04/1510:5058F→KrisNYC:底層30%有多少人快要三四百萬耶大家都不認份事情就很難04/1510:5159F推xio:謝謝c大，獲益良多04/1510:5560F推OxFFFF:很多沒想過的想法給推，特別是戰爭那段04/1510:5861F推KrisNYC:印尼人口有4億越南1億泰國7000萬菲律賓1億1供參04/1511:1262F→KrisNYC:確實現在是隨便門一開就會幾百萬跑進來所以要管制04/1511:1363F推deltaz:白天鵝這麼貴喔，連C大都買到25以上，如果是我實在買不下04/1511:2864F→deltaz:手，畢竟前兩年美術館一堆房子都在23以下04/1511:2865F推NKVD:CECA不動產實戰出來的，那些關學校的老師哪懂這個04/1511:3266F→zaza5566:現在美術館20年內的我都說成交22萬內很難04/1512:4467F→zaza5566:所以新屋25以上很正常04/1512:4468F→zaza5566:591逛一圈就知道正美術館區的中古很多都開到27以上04/1512:4569F→zaza5566:反正屋主也不急慢慢賣04/1512:4670F推butt1106:你要不要去台大開個課04/1514:0271F噓Antihsieh:社會亂源04/1514:5072F推star0322:先推再看04/1516:1173F推piliwu:我對高雄太陌生否則美術館價格真的很親民04/1516:1474F推rain2000:移民政策本來就再慢慢鬆綁少子化不想亡國就只能這樣04/1516:2075F噓mark0204:塞了一堆廢話的廢文...zzz...04/1516:3976F推medama:推04/1516:5577F推jiinder:c大的文就推04/1519:2178F推zmcx16:C大推04/1600:0979F推hdw:CECA大必推...04/1612:5480F推wdhouse:請問ceca大目前台南平實重劃第一個建案（寶佳）據說成交304/1620:1881F→wdhouse:5萬/p以上，以你的想法若周遭500公尺內，10年大樓和40年04/1620:1882F→wdhouse:公寓合理價應該落在多少？我自己的想法是10年大樓8折，4004/1620:1883F→wdhouse:年公寓5折，不知道這樣的想法是否合理？謝謝04/1620:18‣返回home-sale看板home-sale熱門文章19[請益]請問這樣我應該從多少開始斡旋？43home-sale2021-08-0116:3266[請益]二十幾歲想要買房159home-sale2021-08-0113:0525[請益]汐止五堵房價46home-sale2021-07-3122:278[請益]買賣議價委託書問題42home-sale2021-07-3112:4041[請益]台中蛋黃區二樓車道戶86home-sale2021-07-3112:3432Re:[請益]淡水會翻身嗎224home-sale2021-07-3111:097Re:[請益]淡水會翻身嗎107home-sale2021-07-3109:2710Re:[請益]淡水會翻身嗎71home-sale2021-07-3108:053Re:[請益]淡水會翻身嗎46home-sale2021-07-3105:026[請益]政府制定購地限貸令的目的為何?57home-sale2021-07-3100:5929[請益]3X樓和15樓大樓的價差47home-sale2021-07-3016:2715[請益]新北住宅區容積率39home-sale2021-07-3011:4432[請益]淡水會翻身嗎56home-sale2021-07-3011:1321Re:[請益]台北會被台中新竹的房價追上嗎81home-sale2021-07-2923:0739[請益]A7要買寶佳建案該如何挑?68home-sale2021-07-2921:5225Re:[請益]台北會被台中新竹的房價追上嗎88home-sale2021-07-2921:2819Re:[請益]台北會被台中新竹的房價追上嗎67home-sale2021-07-2918:5728[請益]預售屋轉約要注意的眉角?60home-sale2021-07-2918:1030[請益]請教有關房貸貸八成的條件71home-sale2021-07-2915:2459Re:[請益]台北會被台中新竹的房價追上嗎209home-sale2021-07-2906:51全站熱門文章57[問題]為什麼只有智凱的動作系統不一樣?91olympics_isg2021-08-0119:2020[問題]請問要怎麼偷跑？39olympics_isg2021-08-0119:1033[問題]道理我都懂但是為什麼要坐在刀柄上41c_chat2021-08-0119:0434[問題]田徑偷跑一次就會被取消資格嗎？55olympics_isg2021-08-0118:5948[問題]銅牌拿完拿銀牌，銀牌拿完要拿什麼?84olympics_isg2021-08-0118:5181Re:[問題]李智凱哭的原因268olympics_isg2021-08-0118:48276[問題]有沒有人看鞍馬看到雞皮疙瘩的？399olympics_isg2021-08-0118:4318[問題]李智凱的分數50olympics_isg2021-08-0118:3722[問題]今天得牌數是不是創紀錄？81olympics_isg2021-08-0118:33102Re:[問題]一日鞍馬觀眾請教182olympics_isg2021-08-0118:3237Re:[問題]一日鞍馬觀眾請教81olympics_isg2021-08-0118:32283[問題]一日鞍馬觀眾請教833olympics_isg2021-08-0118:2530Re:[請益]宏遠是不是正在賭上商譽？58stock2021-08-0118:1813[問題]薩爾達禦天之劍按鍵模式可以嗎?39nswitch2021-08-0118:01122[問題]中職史上洋將取名最有霸氣的是誰？158baseball2021-08-0117:587[問題]怎麼跟小學生回答:我們頒獎沒國旗?!124olympics_isg2021-08-0117:4214[問題]台灣的棒球員是不是很可憐86olympics_isg2021-08-0117:0776[問題]這次台灣選手逆境求生的能力也太好120olympics_isg2021-08-0117:0019[請益]請問這樣我應該從多少開始斡旋？43home-sale2021-08-0116:3220[請益]該選10代i7還是11代i774pc_shopping2021-08-0116:17