老實講看了ceca大的文章我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺當年只學到容積建蔽率土地法優先購買權那些 ... 出租投報率vs 持有成本+ 交易成本.批踢踢實業坊›看板home-sale關於我們聯絡資訊返回看板作者ntpuisbest(阿龍)看板home-sale標題[請益]不動產基本面公式(兼ceca小筆記)時間WedApr1423:41:062021老實講看了ceca大的文章我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺當年只學到容積建蔽率土地法優先購買權那些但是老師從來沒講過ceca的不動產基本面公式!出租投報率vs持有成本+交易成本出租投報率vs持有成本+交易成本.出租投報率vs持有成本+交易成本.很重要所以貼三次大抵上我從c大生上學到以下幾點1.不動產漲跌看基本面公式2.老屋比新屋保值，因為超過30年的房，根本沒啥好折舊3.炒房就是把低總價買光，然後自住戶就會開始我家不一樣4.不要相信什麼蛋黃捷運，蛋白老屋漲得更兇5.持有稅打擊持有，交易稅打擊交易6.不動產是散戶市場(這點忘記然後有什麼結論了qq)，有籌碼面還有什麼一個忘記了7.要看房價跌就是看事件指標法拍和租金8.租金，價格最直接，這兩個沒跌，其餘房價跌就是存在於你的幻想9.少子化造成人口集中，鄉村沒人要，都市搶破頭但是有幾點我還是略有問題1.租金沒跌，房價不跌我相信，但是人口移出還有少子化，難道不是長線利空嗎？即使少子化是國安危機，政府會引入東南亞人口好了他們也不太可能跟台灣人繳一樣的房租吧??這樣下來難道租金不會跌?我的意思是基本面也是可以用來預測租金吧@@2.基本面公式是不是存在一個假設那就是不動產價格不因時間而縮小像是股票好了如果這間公司股價跌，但股息發一樣，他的投報率超高，但還是賠錢的究竟為何不動產不太折舊是因為土地不折舊嗎？還是因為老屋跟新屋使用價值差別不大還是因為這是華人的天性沒賺我幹嘛賣3.少子化多少和房價有關，如果政府在市中心大規模提高供給，例如小學改成社宅，難道不會劇烈影響房價?畢竟政府還是要救少子化吧不然真的太恐怖4.繼承這件事，少子化下來，我假設每個小朋友都可以繼承一戶房子好了小明跟小華生一個，他的小朋友小白繼承兩戶小白在和小美生一個，他的小朋友繼承了四戶繼承難道不會劇烈影響房屋需求?5.關於戰爭我可以想像即使阿共打贏他為了維穩不太可能搶大眾財產可是如果是搶有錢人當成軍功分給將士呢這難道不可能做嗎？畢竟台灣也是蠻仇富的吧...6.不動產為何不會像債券一樣每個區的投報率都不太一樣，中南部高，台北低，可是為何台北房價還是比中南部高，如果是債券，這件事不太合理難道是因為台北的風險比中南部低，為何不是中南部趕快漲到跟台北一樣價格，投報率一樣低或是台北降價呢7.人口移出北市，到林口，台北需求減少，為何沒看到跌，難道是因為去年股票太好賺，所以沒跌還是又是我家不一樣@@--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:219.91.22.53(臺灣)※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1618414868.A.A01.html→abyssa1:你小看東南亞人租房的能力了04/1423:44→abyssa1:工業區外勞普遍加班加到爆實領薪水比市區服務業高04/1423:44推kagaya:XD我想寫共筆04/1423:49有興趣用標籤跟標題重新整理成gitbook嗎？哈哈→abyssa1:台北人口下降戶數不見得有降老夫老妻走一個變獨居老人04/1423:49推nqj:少子化對房市是假議題，現在到20年內都是最多人口的67年級有04/1423:50→nqj:能力買房時04/1423:50這我同意，但我的繼承假說呢→abyssa1:另外一個角度台北市房子對股票對中南部不動產都是跌04/1423:50→abyssa1:只有對新台幣是漲04/1423:50→abyssa1:台北市最穩跟國債一樣利率最低當然也正常04/1423:51※編輯:ntpuisbest(219.91.22.53臺灣),04/14/202123:53:13→abyssa1:繼承喔台灣觀念不太賣祖產不動產持有稅低真的需要錢04/1423:55→abyssa1:就抵押跟銀行借沒有賤賣的理由銀行也是共犯04/1423:55不太賣，可是人手一間房，幹嘛買@@※編輯:ntpuisbest(219.91.22.53臺灣),04/14/202123:57:58推s26492755:我17坪套房租18000給一個越南人不過嚴格來說有台灣04/1500:06→s26492755:身份證了04/1500:06推rabinson:房租部分，全台小套房都差不多3000-5000，雙北部分破萬04/1500:06→rabinson:，所以總價越低投報越高。

04/1500:06→rabinson:至於房價為何不會漲，因為南部薪水低，窮人多，所以無法04/1500:06→rabinson:支撐房價往上衝到北部水準。

但負擔房租還是可以的。

所以04/1500:06→rabinson:南部投報高的原因。

04/1500:06→s26492755:然後你解釋的太粗糙而且很片面04/1500:06→s26492755:不懂到底是沒學好還是像反串04/1500:08推rabinson:我在高雄也有公寓套房租越南人，跟本地人一樣租6000，他04/1500:10→rabinson:們付得起。

房東不會因為是哪國人就降價的。

04/1500:10推rabinson:2.不動產房屋部分會折舊，但土地會反應通膨，所以漲價，04/1500:12→rabinson:超越折舊。

不然怎麼北市老公寓，樂勝林口新房？04/1500:12→askachage:很用功，推04/1500:22推menace:多人買價格高租金報酬自然低04/1500:40→menace:少人買價格低租金價格自然高04/1500:40→menace:就像fed購債就可以壓低美債殖利率04/1500:41→menace:哪天政府自己買房也會提升價格壓低收益率04/1500:42推menace:租金是跟著租客房東供需和物價房價是看買賣供需04/1500:43推menace:不見得是蛋白老屋漲更兇而是蛋黃漲那麼多蛋白沒動04/1500:46→menace:沒人要所以便宜自然有補漲空間因為剛需會去接盤04/1500:47→menace:等到價格拉近反而是買蛋黃時機因為漲幅都是蛋黃開始拉04/1500:47→saisai34:資產抗通膨,長期物價會漲基本工資會漲租金也會跟漲04/1500:49→saisai34:差別只在於漲的幅度04/1500:49推menace:繼承的話不是每個人都住蛋黃區啊都市化集中04/1501:14→menace:大多數人老家當然是郊區居多老房還要花錢整修04/1501:14→menace:負擔不見得輕多少04/1501:14→menace:郊區社宅都不想住了還要回老家破房04/1501:15推CaLawrence:不錯不錯高級酸04/1501:43推curry56:04/1507:13推kis28519:資本市場沒有什麼不可能04/1507:17→IBIZA:蛋白屋低基期爆發力強，但風險就是一旦開始跌，蛋黃的保值04/1508:47→IBIZA:性比蛋白強04/1508:47推KrisNYC:大量繼承以後大家都有好幾個億就一起搶最好的房子啊04/1509:51→KrisNYC:某種程度的集中化而已04/1509:52推OxFFFF:公式同意。

地漲價房折價。

蛋黃就0050蛋白殼others看你懶惰04/1510:39→OxFFFF:求穩還賭眼光。

房價看持有成本及前20%收入、房租看後20%收04/1510:39→OxFFFF:入。

資本主義就是效率集中，產業分工都會區都是。

最後繼承04/1510:39→OxFFFF:贈與不住60年屋，一堆人可能連賣二舊換一新的選項都想不到04/1510:39→OxFFFF:，一堆60年丟出來賣區域房價要漲還跌？都更哪區成功率高？04/1510:39→OxFFFF:結論就是蛋白蛋殼能換蛋黃就換，賭成功的恭喜他，長期持有04/1510:39→OxFFFF:蛋白殼又信房價不跌論的死多希望他們繼續保持別來搶蛋黃xD04/1510:39推OxFFFF:房租還看供給，社抑制房租，抑制投報，阻升房價04/1510:43→OxFFFF:社宅04/1510:43推s26492755:所以要拼收租的最好別選重劃區或附近有素地的選成熟04/1512:18→s26492755:市區供給少變數少不是房客挑物件是你挑房客04/1512:18噓Antihsieh:ㄏ04/1515:13→edshen:https://i.imgur.com/MqfiVWg.jpg04/1516:24噓mark0204:那1+1=2你有學到了嗎?04/1516:37噓Antihsieh:推eds04/1516:53噓inwindwei:你相信一個炒蛋白老屋的人跟你說蛋白老屋好？04/1517:32推menace:他沒有說蛋白老屋好吧而是便宜價差大自然有炒作空間04/1517:37→menace:投資客當然是哪裡有利可圖就去哪而且是中短期操作04/1517:37噓Antihsieh:護航投ㄐ客最多句ㄏ04/1517:51