樓市租售比計算– etik guitar | 香港租售比
而國際上就把300倍的租售比數值，設為樓市泡沫的「國際警戒線」。
哪香港現時的情況又是怎樣？老紀比較過「十大屋苑」（兩屋苑兩個單位） ...跳至內容區所謂租售比，是指物業的租金與售價之間的比值，理論上能比較客觀地反映房地產市場的供求狀況，由於租屋是一種真實的居住需求，當物業價格迅速上升，而如果房屋租賃市場的價格沒有出現明顯增長時，便反映物業市場出現過高或投機情況。
按照國際標準，在發達地區用來衡量物業市場狀況良好的租售比，一般界定為200至300倍間，如租售比高於300倍，即一個物業要出租300個月以上才能「回本」（不計算利息等支出），房價已明顯高於其內在價值，即房價出現泡沫，而比率愈小，說明泡沫成分愈大，投資回報率已非常低；相反，如租售比小於200倍，即一個物業出租不到200個月時間就能「回本」，換言之，樓價其實是被低估。
而國際上就把300倍的租售比數值，設為樓市泡沫的「國際警戒線」。
哪香港現時的情況又是怎樣？老紀比較過「十大屋苑」（兩屋苑兩個單位）成交與租盤的最新數據，以同一大小的單位作比較，租售比例介乎289至461倍【表】，如在美孚新邨，一個約710方呎的單位，租盤開價為月租2.3萬元，而上月底錄得的最新成交價，就達668萬（平均呎價為6987元），租售比為290倍；在港島東區太古城，實用面積為1015方呎的大單位，月租開價4.4萬元，而在上月下旬錄得的成交價為1770萬（平均呎價約1.56萬元），租售比高達432倍。
事實上，在20個單位的租售比數據中，只有4個是低於300倍的「國際警戒線」（分別是289、290及299倍），故其實跟警戒線相距不遠，而遠超400倍的單位就有3個。
老紀再翻查資料，比較過去十年香港的樓價、租金之變化，以2002年為例，當時港島區約430方呎的物業，平均呎價只是2695元，而租金則約6600元，換言之，租售比只是175.6倍，而九龍及新界地區的租售比，則分別是173.9倍及232.6倍，皆低於國際警戒線。
不過，十年人事幾番新，樓價經歷2003年的低谷，之後開始狂升，以去年8月的數據計算，港、九及新界的租售比，已分別升至331.7、345.3及377倍，全部升逾警戒線。
內地租售比倍數驚人至於國際間的租售比數字，德國漢堡約為280倍，紐約曼哈頓中央公園的黃金地段豪宅，2010年的租售比就達346倍；日本東京雖然出名樓貴，但其租售比只是約150至186倍，反而內地的租售比就非常驚人，以北京為例，2006年的數字已逾310，而近年在上海及廣州等城市，甚至達500至600倍。
《經濟學人》在上月也比較過世界各地的物業市場情況，同樣以租售比計算，發現法國的物業價格的高估情況在歐洲諸國中最為明顯，高估約50%，西班牙的樓價就被高估約兩成，德國就反被低估17%，而日本更被低估達37%；至於數樓價最被高估之都，原來是加拿大，樓價被高估達78%，香港就緊隨其後，樓價高估達69%。
另一個由美國顧問機構Demographia進行的調查，分析全球337個大城市的數據，結果香港之樓價中位數為381萬元，但家庭年入息中位數只得28.2萬元，換言之樓價負擔對收入比例為13.5倍，屬「極難負擔」（severelyunaffordable）級別，亦令香港連續第三年被選為全球最難置業城市，反映置業對很多港人來說，猶如是「我有一個夢」（Ihaveadream）。
老紀請教過理大建築及房地產系教授許智文，他直言不管租售比還是樓價負擔對收入比例，香港情況都算很高，「現時香港的樓市，講唔係泡沫都冇人信！」他解釋，高通脹及低息，是造成香港樓價高企的主要元兇，「美國又推量化寬鬆，聯儲局又唔加息，令香港樓市好亂，現時息口比97年時仲低，唯一較好情況，係現時大家的負擔能力好過當時」，他警告，如果加息重臨，除非經濟情況大好，否則本港樓市根本難以支持，「到時情況可以好惡劣。
」不過，對於這個泡沫警戒線，中原集團創辦人施永青就不同意，「租售比係講緊回報率，息低時一定高，高息時一定低，如果超過300倍，計番大概有4厘，係好正常的數字。
」他分析，造成樓市泡沫有三大因素，包括過度供應、過度借貸及過度抬價，「現時空置率咁低，即係冇供應過量啦，過度借貸係講好似次按時咁，但現時只係息低，至於價格問題，就係社會情緒，大家不斷唱好，令大家以為前景好，三個原因有兩個唔存在，所以點會係泡沫？我就認為唔易爆，現時情況唔算嚴重。
」施永青又指，《經濟學人》的分析以港人入息中位數作評估並不公平，「港人中有批人收入大增，令港人整體人均入息上升，但香港的私樓，唔係賣畀全
哪香港現時的情況又是怎樣？老紀比較過「十大屋苑」（兩屋苑兩個單位） ...跳至內容區所謂租售比，是指物業的租金與售價之間的比值，理論上能比較客觀地反映房地產市場的供求狀況，由於租屋是一種真實的居住需求，當物業價格迅速上升，而如果房屋租賃市場的價格沒有出現明顯增長時，便反映物業市場出現過高或投機情況。
按照國際標準，在發達地區用來衡量物業市場狀況良好的租售比，一般界定為200至300倍間，如租售比高於300倍，即一個物業要出租300個月以上才能「回本」（不計算利息等支出），房價已明顯高於其內在價值，即房價出現泡沫，而比率愈小，說明泡沫成分愈大，投資回報率已非常低；相反，如租售比小於200倍，即一個物業出租不到200個月時間就能「回本」，換言之，樓價其實是被低估。
而國際上就把300倍的租售比數值，設為樓市泡沫的「國際警戒線」。
哪香港現時的情況又是怎樣？老紀比較過「十大屋苑」（兩屋苑兩個單位）成交與租盤的最新數據，以同一大小的單位作比較，租售比例介乎289至461倍【表】，如在美孚新邨，一個約710方呎的單位，租盤開價為月租2.3萬元，而上月底錄得的最新成交價，就達668萬（平均呎價為6987元），租售比為290倍；在港島東區太古城，實用面積為1015方呎的大單位，月租開價4.4萬元，而在上月下旬錄得的成交價為1770萬（平均呎價約1.56萬元），租售比高達432倍。
事實上，在20個單位的租售比數據中，只有4個是低於300倍的「國際警戒線」（分別是289、290及299倍），故其實跟警戒線相距不遠，而遠超400倍的單位就有3個。
老紀再翻查資料，比較過去十年香港的樓價、租金之變化，以2002年為例，當時港島區約430方呎的物業，平均呎價只是2695元，而租金則約6600元，換言之，租售比只是175.6倍，而九龍及新界地區的租售比，則分別是173.9倍及232.6倍，皆低於國際警戒線。
不過，十年人事幾番新，樓價經歷2003年的低谷，之後開始狂升，以去年8月的數據計算，港、九及新界的租售比，已分別升至331.7、345.3及377倍，全部升逾警戒線。
內地租售比倍數驚人至於國際間的租售比數字，德國漢堡約為280倍，紐約曼哈頓中央公園的黃金地段豪宅，2010年的租售比就達346倍；日本東京雖然出名樓貴，但其租售比只是約150至186倍，反而內地的租售比就非常驚人，以北京為例，2006年的數字已逾310，而近年在上海及廣州等城市，甚至達500至600倍。
《經濟學人》在上月也比較過世界各地的物業市場情況，同樣以租售比計算，發現法國的物業價格的高估情況在歐洲諸國中最為明顯，高估約50%，西班牙的樓價就被高估約兩成，德國就反被低估17%，而日本更被低估達37%；至於數樓價最被高估之都，原來是加拿大，樓價被高估達78%，香港就緊隨其後，樓價高估達69%。
另一個由美國顧問機構Demographia進行的調查，分析全球337個大城市的數據，結果香港之樓價中位數為381萬元，但家庭年入息中位數只得28.2萬元，換言之樓價負擔對收入比例為13.5倍，屬「極難負擔」（severelyunaffordable）級別，亦令香港連續第三年被選為全球最難置業城市，反映置業對很多港人來說，猶如是「我有一個夢」（Ihaveadream）。
老紀請教過理大建築及房地產系教授許智文，他直言不管租售比還是樓價負擔對收入比例，香港情況都算很高，「現時香港的樓市，講唔係泡沫都冇人信！」他解釋，高通脹及低息，是造成香港樓價高企的主要元兇，「美國又推量化寬鬆，聯儲局又唔加息，令香港樓市好亂，現時息口比97年時仲低，唯一較好情況，係現時大家的負擔能力好過當時」，他警告，如果加息重臨，除非經濟情況大好，否則本港樓市根本難以支持，「到時情況可以好惡劣。
」不過，對於這個泡沫警戒線，中原集團創辦人施永青就不同意，「租售比係講緊回報率，息低時一定高，高息時一定低，如果超過300倍，計番大概有4厘，係好正常的數字。
」他分析，造成樓市泡沫有三大因素，包括過度供應、過度借貸及過度抬價，「現時空置率咁低，即係冇供應過量啦，過度借貸係講好似次按時咁，但現時只係息低，至於價格問題，就係社會情緒，大家不斷唱好，令大家以為前景好，三個原因有兩個唔存在，所以點會係泡沫？我就認為唔易爆，現時情況唔算嚴重。
」施永青又指，《經濟學人》的分析以港人入息中位數作評估並不公平，「港人中有批人收入大增，令港人整體人均入息上升，但香港的私樓，唔係賣畀全