蘇偉強,共有優先購買權,各位同學好今日專欄來探討土地法第34條之1 ... 實務上，​有人係以當優先購買權人主張優先購買時，破解招數就是解除與第 ...來勝不動產不動產估價師考試簡介應考須知準備要領考試用書最新開課不動產經紀人考試簡介應考須知準備要領考試用書最新開課地政士考試簡介應考須知準備要領考試用書最新開課高普特考地政考試簡介應考須知準備要領考試用書最新開課歷屆試題高分詳解考前重點模考線上測來勝好成績歷年金榜考試心得課程介紹面授/VOD/雲端新開課表不動產專欄學員專區今明日課程表本週自修教室次月新課教室新開課程預約補課舊生專區分享上榜經驗舊生推薦新生高點VIP數位函授課程首頁許文昌/曾榮耀不動產全制霸歷期共有優先購買要件之案例解析(一),曾榮耀老師篇名共有優先購買要件之案例解析(一),曾榮耀老師作者蘇偉強日期2020/03/19內文各位同學好今日專欄來探討土地法第34條之1第4項有關共有優先購買權之相關概念。

首先，假設案例如下：甲乙丙三人分別共有A地，各自應有部分為1/3，今甲將其應有部分（1/3）出賣給K，並已訂定契約完畢，而該契約訂價為100萬元。

甲隨之通知乙、丙二人該契約價金與相關條件，詢問其是否主張優先購買，乙即表示願意優先承購。

然而，甲不願被乙優先購買，爰與第三人合意解除契約，並且擇日又再次訂定更高價契約1000萬元，再次詢問乙、丙，兩人皆表示無力購買。

試問：究竟經優先購買權人主張優先購買後，出賣人隨即與第三人合意解除原契約，該優先購買權是否一併無效？是否得以藉此測試優先購買權人底限，當其無力購買時，再以該價格出售，以避免被其優先購買？思考：(一)肯定說：原契約無效則優先購買權無效實務上，有人係以當優先購買權人主張優先購買時，破解招數就是解除與第三人契約，使優先購買權人無法以該無效契約進行主張。

而後再將契約價金提高至優先購買權人無力購買時，再予出售。

理論上，以土地法第34條之1的優先購買權要件而言，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。

(65年台上字第2113號判例、104年台上字第1573號判決)(二)否定說：原契約無效並不影響已另行成立的優先購買契約其主張優先購買權為形成權，即優先購買權人向應有部分之出賣人為優先購買之意思表事實，兩人買賣關係旋即成立，亦即契約關係已重新成立於出賣人與優先購買權人，自無法由出賣人與第三人再予解除之餘地。

相關概念可參考84年台上字第2134號：土地法第三十四條之一第四項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。

惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用﹖非無疑義。

關鍵詞共有優先購買權刊名許文昌/曾榮耀不動產全制霸該期刊-上一篇土地法第34條之1第1項多數決之性質,曾榮耀老師該期刊-下一篇共有優先購買要件之案例解析(二),曾榮耀老師專欄地政之神文昌加持110.6.17房價高漲與房市泡沫(中)地政王牌榮耀一身110.6.17更正登記要件：不妨礙原登記之同一性學員專區今明日課程表本週自修教室次月新課教室預約補課舊生專區舊生推薦新生雙得利網院舊生高分拿獎金善用高點VIP好處多數位函授課程享優惠高點會員服務網免費線上測驗考猜下載考試用書地政士不動產經紀人不動產估價師高考地政普考地政數位課程來勝地政士課程地政士&不動產經紀人差異科目不動產經紀人課程不動產估價師課程高考地政課程普考地政課程粉絲團1線上影音學習線上客服線上試聽想瞭解來勝不動產相關課程，請填妥下列相關資料，服務人員將儘速與您聯繫*詢問類科：*上課方式：*詢問班別：*詢問課程內容：*姓名：*電話：*Email：本人同意高點‧知識達公司及其關係企業與合作對象，得直接或間接蒐集、處理及利用本人之個人資料。

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