計算房地產內在價值》怪老子教你從租金行情，推算合理房價 ... | 房價租金比公式
例如目前房屋年租金為30萬元，年租金以通貨膨脹率2%每年成長、投資報酬率為5%，即可算出未來所有租金，加總之後的現值為1,050萬元。
公式 ...Smart自學網Smart自學網財經好讀MENU最新文章最新文章熱門排行今日熱門基金基金情報站基金投資教學基金大評比基金達人收益成長故事債券基金股票熱門股點評股票投資術存股存股口袋名單達人開講房產好房二三事北中南行情房產小常識達人開講保險醫療險長期照顧險投資型保險意外旅平險保險常識保單評選輕理財名人沒說的事搶救爛理財輕鬆退休去理財小工具達人開講企畫專區自動加薪術外幣決勝點好生活居家休閒戶外逍遙美食健康進修充電Smart動一動課程好學基礎課程進階課程視訊課程集資課程投資家日報精彩書摘精彩書摘叢書雜誌數位訂閱數位訂閱Smart自學網財經好讀房產達人開講計算房地產內在價值》怪老子教你從租金行情，推算合理房價！達人開講計算房地產內在價值》怪老子教你從租金行情，推算合理房價！撰文者：怪老子 更新時間：2019-06-28瀏覽數：24,947如果您喜歡這篇文章，請幫我們按個讚：關鍵字：房價 租金 Excel 怪老子台灣的房價自2009年起漲後，於2014～2015年創下歷史高點，直到政府實施打房相關政策後才停止漲勢。
2016～2019年以來，房價雖然沒有繼續往上漲，但也跌不太下去，有意購屋成家者，看到居高不下的房價，若沒有長輩幫忙，根本不敢妄想買房。
然而在外租屋者，也沒有好到哪裡去，這幾年來不少租屋族都能感受到，租金節節升高；如果已有足夠的買房頭期款，到底應該先買房還是繼續租房？房價這麼高，是不是乾脆長期租房就好？若有關心近期的新聞時事，可注意到「高租金逼走○○店」相關報導，也就是北中南都會區的店面，因為房東漲租金，即使店家經營得有聲有色，獲利已無法支撐上漲的租金。
有些店家選擇搬遷到租金較低的地點，有些則是選擇關門大吉。
不只是店家租金上漲，上班族所居住的雅房、套房，家庭居住的公寓、大樓等，也都日漸上漲。
根據行政院主計總處的數據，全台灣的租金指數，自2011年後呈現每年上漲的趨勢（詳見圖1）。
因此今年的租金，不一定等於明年的租金，也不可能等於10年後的租金。
接下來我就要跟大家分享，如何利用租金評估目前的房價是否值得你入手。
方法是先找出欲購買房屋的租金行情，並算出永久租用該房子的租金總金額，再回推為未來租金於現在的總價值（即「現值」），算出來的價格就可作為該房屋的合理房價參考。
步驟1》估算永久租屋的未來租金現值首先來計算，永久租屋總共得支付多少租金？最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金，再合計未來租金的現金流量。
由於近年的租金趨勢是一年比一年高，然而我們無法估計租金的上漲幅度，因此先預設租金隨著通貨膨脹率而成長。
舉個例子來說，如果一間房子今年的月租金是2萬5,000元，全年則是30萬元，以通貨膨脹率為2%來試算，在列出租金的金額時，第1年就填入「300,000」元，第2年上漲2%，則填入「306,000」元，第3年為「312,120」元⋯⋯依此類推。
假設要永久支付每月租金，可以將未來每筆租金的現金流量先列出來，看起來就是無限多筆（詳見圖2）。
意思是說，如果我們手中有一筆資金，每年都能用這筆資金創造現金流入，直到永遠，那麼就可以用創造出的現金流入，去支付每年的房屋租金，也就是所謂「永續年金」的概念。
用此概念來看未來租金的現金流量，即可套用現值的公式，算出「未來租金現值」。
例如目前房屋年租金為30萬元，年租金以通貨膨脹率2%每年成長、投資報酬率為5%，即可算出未來所有租金，加總之後的現值為1,050萬元。
公式如下：也就是說，若現在拿出1,050萬元，投資於報酬率5%之投資標的，獲利就足以產生未來所需要的租金，而且直到永遠（詳見實戰操作）。
因為投資報酬率為5%，所以第1年光是獲利就有52萬5,000元，扣掉上漲2%後的租金30萬6,000元，還剩下21萬9,000元；本金1,050萬元一點都沒有減少，還增加了21萬9,000元。
依此類推，不論是多少年，本金不只永遠不會減少，所增加的幅度還足以應付租金成長。
總租金現值，受3變數影響計算現值的公式，當中有3個變數：「目前年度租金」、「租金成長率」、「投資報酬率」，又該怎麼設定呢？◎目前年度租金：以你想要購買的房屋而定，可上網或到實地查詢類似條件房屋的租金作為參考。
◎租金成長率：租金成長率可能因為地點有所不同，我們採取與預估
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2016～2019年以來，房價雖然沒有繼續往上漲，但也跌不太下去，有意購屋成家者，看到居高不下的房價，若沒有長輩幫忙，根本不敢妄想買房。
然而在外租屋者，也沒有好到哪裡去，這幾年來不少租屋族都能感受到，租金節節升高；如果已有足夠的買房頭期款，到底應該先買房還是繼續租房？房價這麼高，是不是乾脆長期租房就好？若有關心近期的新聞時事，可注意到「高租金逼走○○店」相關報導，也就是北中南都會區的店面，因為房東漲租金，即使店家經營得有聲有色，獲利已無法支撐上漲的租金。
有些店家選擇搬遷到租金較低的地點，有些則是選擇關門大吉。
不只是店家租金上漲，上班族所居住的雅房、套房，家庭居住的公寓、大樓等，也都日漸上漲。
根據行政院主計總處的數據，全台灣的租金指數，自2011年後呈現每年上漲的趨勢（詳見圖1）。
因此今年的租金，不一定等於明年的租金，也不可能等於10年後的租金。
接下來我就要跟大家分享，如何利用租金評估目前的房價是否值得你入手。
方法是先找出欲購買房屋的租金行情，並算出永久租用該房子的租金總金額，再回推為未來租金於現在的總價值（即「現值」），算出來的價格就可作為該房屋的合理房價參考。
步驟1》估算永久租屋的未來租金現值首先來計算，永久租屋總共得支付多少租金？最簡單的方式就是一一列出每一年所要支付的租金，再合計未來租金的現金流量。
由於近年的租金趨勢是一年比一年高，然而我們無法估計租金的上漲幅度，因此先預設租金隨著通貨膨脹率而成長。
舉個例子來說，如果一間房子今年的月租金是2萬5,000元，全年則是30萬元，以通貨膨脹率為2%來試算，在列出租金的金額時，第1年就填入「300,000」元，第2年上漲2%，則填入「306,000」元，第3年為「312,120」元⋯⋯依此類推。
假設要永久支付每月租金，可以將未來每筆租金的現金流量先列出來，看起來就是無限多筆（詳見圖2）。
意思是說，如果我們手中有一筆資金，每年都能用這筆資金創造現金流入，直到永遠，那麼就可以用創造出的現金流入，去支付每年的房屋租金，也就是所謂「永續年金」的概念。
用此概念來看未來租金的現金流量，即可套用現值的公式，算出「未來租金現值」。
例如目前房屋年租金為30萬元，年租金以通貨膨脹率2%每年成長、投資報酬率為5%，即可算出未來所有租金，加總之後的現值為1,050萬元。
公式如下：也就是說，若現在拿出1,050萬元，投資於報酬率5%之投資標的，獲利就足以產生未來所需要的租金，而且直到永遠（詳見實戰操作）。
因為投資報酬率為5%，所以第1年光是獲利就有52萬5,000元，扣掉上漲2%後的租金30萬6,000元，還剩下21萬9,000元；本金1,050萬元一點都沒有減少，還增加了21萬9,000元。
依此類推，不論是多少年，本金不只永遠不會減少，所增加的幅度還足以應付租金成長。
總租金現值，受3變數影響計算現值的公式，當中有3個變數：「目前年度租金」、「租金成長率」、「投資報酬率」，又該怎麼設定呢？◎目前年度租金：以你想要購買的房屋而定，可上網或到實地查詢類似條件房屋的租金作為參考。
◎租金成長率：租金成長率可能因為地點有所不同，我們採取與預估