認識地價作者:林英彥 政治大學地政系退休教授一、前言地價不僅是構成房地產 ... 還有地價應該如何判斷，地價與物價的關係如何，影響地價的因素是什麼，這些 ...不動產難理解嗎？一點也不！這是我（春木）放資料的一個地方，有問題者請直接洽本人網站！(直接點~猜猜我有多愛你)這邊不會有太多討論，文章歡迎複製使用，不過請加註作者名稱（有些也是別人寫的，不是我），最後，謝謝您的造訪！！日誌相簿影音好友名片200711201736認識地價?未分類資料夾認識地價作者:林英彥 政治大學地政系退休教授一、前言地價不僅是構成房地產價格的重要因素，而且地價高低還會影響地價稅、增值稅、遺產稅負擔，更是個人財富的指標，所以只要有土地財產，或想要取得財產者，都應該對地價有所認識。

如果有人認為地價與他毫無關係，那這個人可能是努力奮鬥一輩子卻沒有得到任何一塊土地，那是相當可悲的事。

可是，地價雖然只是二個字，但其內容卻非常複雜，光是有關地價的名詞至少就有20個，例如公告地價、公告土地現值、申報地價、法定地價、補償地價、收益地價等等，可謂不勝枚舉。

還有地價應該如何判斷，地價與物價的關係如何，影響地價的因素是什麼，這些問題對一般社會大眾來說，可能都會感到一頭霧水。

因此，本文試圖就地價做淺易的解說，以協助社會大眾對地價能有更深入的瞭解。

二、地價名詞解釋現在先從地價的名詞解釋說起。

1.土地市價（簡稱市價）我們經常可以聽到有人在談論土地的市價，例如甲問乙：宜蘭現在土地一坪多少錢？乙回答：一坪大概10萬。

這是否表示宜蘭的土地市價就是一坪10萬元，，一般人士可能都會這樣認為，但從學術上來看，那只能說是宜蘭的土地市場行情，而不能認為是市價。

那如果有人是以一坪10萬元買了宜蘭的土地，則是否可以肯定宜蘭的土地市價就是一坪10萬元，答案也是否定的。

雖然確實以一坪10萬元成交，但如果未對成交日期、買賣雙方之關係、交易動機、對房地產市場之知識等進行分析，那是不能下結論的。

例如成交是在半年前，而且是親屬之間的買賣，那就要問這半年來地價是否有波動，親戚間買賣是否較便宜，北宜高通車之後供需情況有何變化，還有其他問題都要經過分析以後，才能確定宜蘭之土地現在市價一坪多少元。

從土地估價立場來說，合理市價應當具備以下三個條件。

(1)買賣標的在公開市場上陳列相當長的一段期間，讓買方有足夠的時間做調查分析比較。

(2)買方無急買、賣方無急賣等特殊動機。

(3)買賣雙方都充分瞭解土地市場行情。

常有人說土地徵收補償應當以市價補償，但什麼是市價，如不予明確界定，那政府一定很難徵收到任何一塊土地，因為市價是可以透過操作來予提高的。

信義聯勤俱樂部的土地一坪以268萬標脫，附近公共設施保留地所有人就要求比照此價格補償，那還得了。

2.收益地價所謂收益地價，就是依據土地所能產生的收益來評估的價格。

大家都知道，土地不問是自用或出租，都會有收益。

而土地的價格與收益的關係，就像是資本與利息的關係。

但資本可以說是原本，利息是孳息，而資本乘利率＝利息，這是大家所知道的。

現在如果有人投入幾百萬來買一塊土地，然後將土地出租，收取租金，則買地之幾百萬是相當於資本，而收取之租金相當於利息，所以地價與收益的關係，可以寫成地價×利率＝收益。

不過一般人通常都不知道自己土地價格是多少，但收益則可根據實際情況或與附近類似土地之收益比較推算出來，如此則可由收益反推價格，例如一塊土地一年可以收取租金5萬元，現在之利率為5％，則50,000÷0.05＝1,000,000元。

由此種方法求得之地價，則稱為收益地價。

而估價的方法，稱為收益資本化法或收益還原法。

3.成本價格如果土地是最近開發完成的，現在開發商要出售土地，那他必定會衡量開發成本來訂定底價，由此所評定的價格就稱為成本價格。

成本價格應為當包括當初購買土地之成本與利息、開發成本與利息、公共設施之負擔金攤派額、各種費用（稅費、廣告費、規費等）與利潤等。

4.規定地價與重新規定地價我國之土地政策是實施平均地權，而平均地權的宗旨是要漲價歸公，實現地利共享，其具體辦法是規定地價、照價收稅、照價收買、漲價歸公。

所以規定地價這四個字，認真說來，那是動詞而不是名詞。

即政府確定土地所有人地價的過程，稱為規定地價。

故千萬不能將「規定地價」列為地價種類之一