【換樓攻略】疫市下業主腳軟減價放盤處處有教你5招如何鋤價 ... | 如何成功賣樓
【換樓攻略】疫市下業主腳軟減價放盤處處有教你5招如何鋤價成功換樓股樓投資07:002020/08/09分享：過去數周疫情急劇轉壞，加上政府再收緊限聚令，二手樓市氣氛受挫，業主再次陷入弱勢，議價幅度明顯增加，市場也出大量減價、甚至低於市價成交。
對上車人士來說，或是個入市良機。
觀察近來的成交，面積較大的單位，減價幅度相對較大，特別是3房單位，對有意換樓人士而言，現在是個不錯的換樓機會。
相關文章：【筍盤推介】高層2房裝修新淨樓下就係巴士總站叫價只係5百萬頭以往業主想換樓難度較大，皆因政府年前曾收緊按揭成數，但隨著政府2019年10月大幅放寬按揭保險規定，可申請最高9成按揭貸款的樓價上限由400萬元，調升至800萬，而申請最高8成按揭貸款的樓價上限，由600萬提升至1,000萬元，換樓門檻大降。
相關文章：【租金下挫】買磚頭收租才是王道?杏花邨3房劈租9%業主仍享54厘租金回報不過，換樓前的一個重要決定，就是要考慮究竟「先買後賣」還是「先賣後買」，各有好處。
「先買後賣」是先購入心儀單位，待入住購入單位後才把原有單位售出，好處是不用怕業主突「反悔」取消交易而令自己大失預算，要另尋住所。
不過，這情況下，換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」，故需要預留這一筆資金；如在一年內成功沽出舊居，業主可申請退稅。
業主一旦未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，涉及金額也絕對不少。
相關文章：【二手低價】疫情下買家只能在門外睇樓成功以筍價498萬元購嘉湖山莊2房至於「先賣後買」，就是把原居住的單位先沽出，整個賣樓程序完成後才購入新的單位，就可擁有「首置」這身份，新例下手持「首置」身份買樓，樓價1,000萬元以下最高可借8成，樓價800萬元以下樓最高可借9成，但樓價1,000萬元以上物業只能承造50%按揭。
若要採用「先賣後買」，要確保舊物業和新購入的物業的成交日期相隔最少一至兩個月，以確保可擁有「首置」身份承造按揭。
相關文章：【上車策略】為買筍盤可以去到幾盡?上車客帶票睇樓獲業主多減20萬成功低價入市決定好用哪種方式換樓後，換樓客也要做足準備功夫，最重要計算好自己的財政能力，包括有能力購入甚麼銀碼的單位，就可「進入直路」找尋心頭好，如何趁「疫市」成功換樓﹖以下有數個招數：1.找尋目標單位以上提及過，過去數周樓價逾1,000萬元、間隔3房以上的單位，業主議價空間相對較大。
準買家如有心水地區，可找尋區內出現過低價成交的屋苑入手，因為一個屋苑如出現一宗低價成交，必定會拖低其餘放盤業主的叫價，跟業主議價時，或可有更大減幅。
2.找願意開門予買家睇樓的單位隨著疫情持續，不少業主為免陌生人士前往單位睇樓，都寧願先封盤不賣，或不開放給買家睇樓。
這情況下，現階段仍願意開放單位給準買家睇樓的業主，其沽貨意欲應該較大，希望先走貨為上，準買家或可向其「鋤價」更多。
相關文章：【劈價走貨】業主趕移民狠劈740萬元沽天鑄低市價27%代理：必令市場放盤「冧價」3.先查探放盤單位情況找到目標屋苑或單位後，買家在睇樓前可先在網上搜集不同資訊，先是單位是否「事故單位」，或鄰近有否「事故單位」，都會大大影響單位估價，事前可透過各大型銀行的估價系統搜尋，如單位未能估價，就要加倍小心，為免購入單位後沒有銀行願意承造按揭。
同時也要知道單位的銀行估價為多少，如業主叫價較估價低，可以確保單位能「估足價」外，也代表可以「低水價」購入單位。
準買家也可透過地產代理的網上數據找尋業主的買入價，如業主於早年已購入單位，單位已大大升值，相信也願意減價獲利離場。
4.向代理了解業主背景業主賣樓心態不同，只要識得「捉路」，鋤價一樣事半功倍。
過去兩個月，市場出現不少業主趕移民而減價賣樓的個案，如遇上此類單位，準買家不妨嘗試還價。
此外，經濟前景不明朗，部份持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場，他們的出貨意欲也較強。
此外也可留意較年輕的新盤，不少業主購入單位三年，要沽出物業不需繳付額外印花稅（SSD）他們的出貨意欲通常較強，也較易接受議價。
相關文章：【二手劈價】業主捱打減價數百萬賣樓個案不絕天晉3房割喉式劈價317萬沽出5.睇樓時帶同本票或訂金以表誠意準買家遇上心儀單位後，可預早準備訂金或本票，如確認單位值得買入，可即場跟業主展示，以表誠意，讓業主知道自己是有心承接單位，而非「運桔」，跟業主議價時，就更得心應手；更有可能獲業主減價更多。
如欲查看更多iMoney網上專
對上車人士來說，或是個入市良機。
觀察近來的成交，面積較大的單位，減價幅度相對較大，特別是3房單位，對有意換樓人士而言，現在是個不錯的換樓機會。
相關文章：【筍盤推介】高層2房裝修新淨樓下就係巴士總站叫價只係5百萬頭以往業主想換樓難度較大，皆因政府年前曾收緊按揭成數，但隨著政府2019年10月大幅放寬按揭保險規定，可申請最高9成按揭貸款的樓價上限由400萬元，調升至800萬，而申請最高8成按揭貸款的樓價上限，由600萬提升至1,000萬元，換樓門檻大降。
相關文章：【租金下挫】買磚頭收租才是王道?杏花邨3房劈租9%業主仍享54厘租金回報不過，換樓前的一個重要決定，就是要考慮究竟「先買後賣」還是「先賣後買」，各有好處。
「先買後賣」是先購入心儀單位，待入住購入單位後才把原有單位售出，好處是不用怕業主突「反悔」取消交易而令自己大失預算，要另尋住所。
不過，這情況下，換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」，故需要預留這一筆資金；如在一年內成功沽出舊居，業主可申請退稅。
業主一旦未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，涉及金額也絕對不少。
相關文章：【二手低價】疫情下買家只能在門外睇樓成功以筍價498萬元購嘉湖山莊2房至於「先賣後買」，就是把原居住的單位先沽出，整個賣樓程序完成後才購入新的單位，就可擁有「首置」這身份，新例下手持「首置」身份買樓，樓價1,000萬元以下最高可借8成，樓價800萬元以下樓最高可借9成，但樓價1,000萬元以上物業只能承造50%按揭。
若要採用「先賣後買」，要確保舊物業和新購入的物業的成交日期相隔最少一至兩個月，以確保可擁有「首置」身份承造按揭。
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準買家如有心水地區，可找尋區內出現過低價成交的屋苑入手，因為一個屋苑如出現一宗低價成交，必定會拖低其餘放盤業主的叫價，跟業主議價時，或可有更大減幅。
2.找願意開門予買家睇樓的單位隨著疫情持續，不少業主為免陌生人士前往單位睇樓，都寧願先封盤不賣，或不開放給買家睇樓。
這情況下，現階段仍願意開放單位給準買家睇樓的業主，其沽貨意欲應該較大，希望先走貨為上，準買家或可向其「鋤價」更多。
相關文章：【劈價走貨】業主趕移民狠劈740萬元沽天鑄低市價27%代理：必令市場放盤「冧價」3.先查探放盤單位情況找到目標屋苑或單位後，買家在睇樓前可先在網上搜集不同資訊，先是單位是否「事故單位」，或鄰近有否「事故單位」，都會大大影響單位估價，事前可透過各大型銀行的估價系統搜尋，如單位未能估價，就要加倍小心，為免購入單位後沒有銀行願意承造按揭。
同時也要知道單位的銀行估價為多少，如業主叫價較估價低，可以確保單位能「估足價」外，也代表可以「低水價」購入單位。
準買家也可透過地產代理的網上數據找尋業主的買入價，如業主於早年已購入單位，單位已大大升值，相信也願意減價獲利離場。
4.向代理了解業主背景業主賣樓心態不同，只要識得「捉路」，鋤價一樣事半功倍。
過去兩個月，市場出現不少業主趕移民而減價賣樓的個案，如遇上此類單位，準買家不妨嘗試還價。
此外，經濟前景不明朗，部份持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場，他們的出貨意欲也較強。
此外也可留意較年輕的新盤，不少業主購入單位三年，要沽出物業不需繳付額外印花稅（SSD）他們的出貨意欲通常較強，也較易接受議價。
相關文章：【二手劈價】業主捱打減價數百萬賣樓個案不絕天晉3房割喉式劈價317萬沽出5.睇樓時帶同本票或訂金以表誠意準買家遇上心儀單位後，可預早準備訂金或本票，如確認單位值得買入，可即場跟業主展示，以表誠意，讓業主知道自己是有心承接單位，而非「運桔」，跟業主議價時，就更得心應手；更有可能獲業主減價更多。
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