【投書】與花敬群次長商榷:區段徵收不是「合作開發」 | 合作開發
在內政部花敬群次長與徐世榮教授關於土地徵收制度的爭論中,花次長稱區段徵收與一般徵收不同,地主可分回建地,是政府與地主合作開發,並 ...移至主內容|搜尋【投書】與花敬群次長商榷:區段徵收不是「合作開發」投書25April2021|12:27PM余宜家居住權與反迫遷航空城本文同時刊載於蘋果日報 余宜家/台灣人權促進會副祕書長、許博任/環境權保障基金會研究員在內政部花敬群次長與徐世榮教授關於土地徵收制度的爭論中,花次長稱區段徵收與一般徵收不同,地主可分回建地,是政府與地主合作開發,並稱區段徵收案的地主同意比例多在95%以上。
但花次長忽略了區段徵收仍然具有強制性,所有權人無法自由選擇「不參與區段徵收」,與合意的合作開發相去甚遠。
因此花次長關於同意比例多達95%的認知,與實況有相當出入。
首先,花次長所謂的地主同意比例,其實是區段徵收中土地所有權人選擇領回抵價地的比例。
區段徵收公告一旦發布後,地主必須在一個月內,選擇申領抵價地,也就是以「領回土地」取代「領取補償金」。
若未在期限內申領抵價地,那就只剩現金補償的選項。
更有甚者,即便所有權人反對徵收,拒絕領取補償金,用地機關也會逕行補償金存入所有權人的專戶後,土地所有權便移轉給政府,所有權人沒有拒絕參加區段徵收的權利。
因此,土地所有權人基於保障自己權利,即便他不同意徵收,或甚後續提起訴願、訴訟等行政救濟,通常還是會在期限內申領抵價地,以避免最後若救濟無效,喪失配回土地的權利。
就如目前對航空城土地徵收提起訴願的居民原告群,也是在律師以及民間團體的建議下,先行選擇申領抵價地。
因此所謂選擇申請抵價地的所有權人中,一般仍會有相當比例其實是迫於無奈而選擇申領抵價地。
將地主申領抵價地比例,視為區段徵收的同意比例,恐怕是嚴重的誤讀。
區段徵收是土地再集中化的「逆土地改革」而花敬群次長第二個主要論點「區段徵收較公平正義」,意思是區段徵收是以「不按原位次分配」為原則,「原位置分配」為例外。
地主除非經申請核准原位置保留分配,否則就要經過「順序籤」及「土地分配籤」兩道抽籤程序來選擇配回土地的區位。
論者以為區段徵收這樣不以原位次分配為原則的配地方式,可以避免花次長所言,早年新訂都市計畫「有關係」的土地就劃成住商區、「沒關係」的土地就劃成公共設施的弊病,而較為公平。
但實情是區段徵收配地作業的實務操作,往往透過調高「區段徵收後評定地價」、「各分配街廓最小分配面積」、以及各分配街廓臨路的「第一宗地跟最後一宗地的最小分配面積」等技術事項調整,讓持有以上億元起跳權利價值的所有權人,實際上可以突破配地籤序的限制,優先或甚獨家選擇分配到區位好、價值高的街廓、土地。
而這些VIP級的所有權人,往往都是有財力在區段徵收前就大量收購整合土地的仲介、財團。
而配地作業的另一種弊病,則是如花次長臉書所自承,區徵範圍內財產權值較小的所有權人,容易成為區徵受害人。
區段徵收並未保證所有原土地所有權人都可分回土地,可進入配地的門檻是土地所有權人所持有的權利價值,所有權人必須單獨或與他人湊出「抵價地最小分配面積」的權值,才能入場選配。
原區段徵收區域內的小地主,例如僅擁有透天厝、公寓持分土地的人,往往實質上無法入場選配,只能領錢走人。
而對於租賃土地、地上權或非正規住居的權利侵害更劇烈,沒有土地連計算權利價值的門票都沒有,是直接被掃地出門。
所以區段徵收的實況,其實是徵收前大資本就在區徵範圍內進行土地兼併,加上配地作業規則的設定,形成「大產權者更大,小產權者及無產權者捲鋪蓋走人」的土地再集中化,形同「逆土地改革」,恐難謂「較公平正義」。
期待蔡政府跨出廢除區段徵收的關鍵一步區段徵收具有強制性的超額徵收之本質,其違憲疑慮已廣受法界批評。
而衝擊小產權及無產權者,有利大產權集團及政府財務考量的制度偏差,在各區徵現場也引發尖銳的民怨與對立。
而1990年全國土地會議結論衍生的「農地整體開發一律採區段徵收」的舊函釋,也遭到都市規劃專業者批評,讓真正合乎各地發展實況及趨勢的空間計畫難以產生,只能服膺區段徵收抹平地方紋理的開發邏輯。
在後大埔事件的10年,區段徵收制度仍持續在台灣各地引起人權侵害、社群對立的重大爭議,更是目前卡關的各都市計畫整體開發案陷入死結的主因,廢除區段徵收制度是刻不容緩。
區段徵收廢除後,公共設施用地取得及都計整體開發的土地交換分合工具,仍有《都市計畫法》50-2條公
但花次長忽略了區段徵收仍然具有強制性,所有權人無法自由選擇「不參與區段徵收」,與合意的合作開發相去甚遠。
因此花次長關於同意比例多達95%的認知,與實況有相當出入。
首先,花次長所謂的地主同意比例,其實是區段徵收中土地所有權人選擇領回抵價地的比例。
區段徵收公告一旦發布後,地主必須在一個月內,選擇申領抵價地,也就是以「領回土地」取代「領取補償金」。
若未在期限內申領抵價地,那就只剩現金補償的選項。
更有甚者,即便所有權人反對徵收,拒絕領取補償金,用地機關也會逕行補償金存入所有權人的專戶後,土地所有權便移轉給政府,所有權人沒有拒絕參加區段徵收的權利。
因此,土地所有權人基於保障自己權利,即便他不同意徵收,或甚後續提起訴願、訴訟等行政救濟,通常還是會在期限內申領抵價地,以避免最後若救濟無效,喪失配回土地的權利。
就如目前對航空城土地徵收提起訴願的居民原告群,也是在律師以及民間團體的建議下,先行選擇申領抵價地。
因此所謂選擇申請抵價地的所有權人中,一般仍會有相當比例其實是迫於無奈而選擇申領抵價地。
將地主申領抵價地比例,視為區段徵收的同意比例,恐怕是嚴重的誤讀。
區段徵收是土地再集中化的「逆土地改革」而花敬群次長第二個主要論點「區段徵收較公平正義」,意思是區段徵收是以「不按原位次分配」為原則,「原位置分配」為例外。
地主除非經申請核准原位置保留分配,否則就要經過「順序籤」及「土地分配籤」兩道抽籤程序來選擇配回土地的區位。
論者以為區段徵收這樣不以原位次分配為原則的配地方式,可以避免花次長所言,早年新訂都市計畫「有關係」的土地就劃成住商區、「沒關係」的土地就劃成公共設施的弊病,而較為公平。
但實情是區段徵收配地作業的實務操作,往往透過調高「區段徵收後評定地價」、「各分配街廓最小分配面積」、以及各分配街廓臨路的「第一宗地跟最後一宗地的最小分配面積」等技術事項調整,讓持有以上億元起跳權利價值的所有權人,實際上可以突破配地籤序的限制,優先或甚獨家選擇分配到區位好、價值高的街廓、土地。
而這些VIP級的所有權人,往往都是有財力在區段徵收前就大量收購整合土地的仲介、財團。
而配地作業的另一種弊病,則是如花次長臉書所自承,區徵範圍內財產權值較小的所有權人,容易成為區徵受害人。
區段徵收並未保證所有原土地所有權人都可分回土地,可進入配地的門檻是土地所有權人所持有的權利價值,所有權人必須單獨或與他人湊出「抵價地最小分配面積」的權值,才能入場選配。
原區段徵收區域內的小地主,例如僅擁有透天厝、公寓持分土地的人,往往實質上無法入場選配,只能領錢走人。
而對於租賃土地、地上權或非正規住居的權利侵害更劇烈,沒有土地連計算權利價值的門票都沒有,是直接被掃地出門。
所以區段徵收的實況,其實是徵收前大資本就在區徵範圍內進行土地兼併,加上配地作業規則的設定,形成「大產權者更大,小產權者及無產權者捲鋪蓋走人」的土地再集中化,形同「逆土地改革」,恐難謂「較公平正義」。
期待蔡政府跨出廢除區段徵收的關鍵一步區段徵收具有強制性的超額徵收之本質,其違憲疑慮已廣受法界批評。
而衝擊小產權及無產權者,有利大產權集團及政府財務考量的制度偏差,在各區徵現場也引發尖銳的民怨與對立。
而1990年全國土地會議結論衍生的「農地整體開發一律採區段徵收」的舊函釋,也遭到都市規劃專業者批評,讓真正合乎各地發展實況及趨勢的空間計畫難以產生,只能服膺區段徵收抹平地方紋理的開發邏輯。
在後大埔事件的10年,區段徵收制度仍持續在台灣各地引起人權侵害、社群對立的重大爭議,更是目前卡關的各都市計畫整體開發案陷入死結的主因,廢除區段徵收制度是刻不容緩。
區段徵收廢除後,公共設施用地取得及都計整體開發的土地交換分合工具,仍有《都市計畫法》50-2條公
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