一般來說，每年農曆年前是建案成交量最高的旺季，即使上半年推案量減少，建案入帳的高峰期前，還是會有不少建案趕著完工，準備在過年前認列 ...udn雜誌新聞時事聽新聞test0:00/0:00YourbrowserdoesnotsupportHTML5Audio!😢7、8月是投資營建股的最佳時機！存股會計師教你一招挑出潛力股2020-08-2411:10聯合新聞網/今周刊圖／shutterstock【文．今周刊編輯團隊】股市突破歷史天險後，資金派對的程度有機會溢到房市。

達人會計師教你營建股該如何「挑買點、選標的」。

根據內政部統計，房市交易熱度在今年6月之後顯著升溫，六都房屋移轉棟數月增近15％、較去年同期增加3.4％，顯示因疫情壓抑且觀望的買氣逐漸回籠，尤其是6月在疫情穩定狀況下，國內房貸利率創史上新低，最低不到1％，於是剛性購屋需求逐漸浮現。

把握過年前半年、PB較低時一般來說，每年農曆年前是建案成交量最高的旺季，即使上半年推案量減少，建案入帳的高峰期前，還是會有不少建案趕著完工，準備在過年前認列最後一波營收。

通常在建案完工、認列收入的前半年，是股價漲勢斜率最高的時間點。

農曆過年往前推6個月，7至8月可以說是投資營建股的最佳時機。

存股會計師丁彥鈞觀察，營建股適合波段操作，由於營建股可以算是「景氣循環股」，隨著建案推出、完工、認列，每個階段有明顯的循環，在股價淨值比（PB）較低時買入，勝率通常不低。

丁彥鈞強調，投資營建股不能單看營收獲利，營建業的營收在會計上採用「全部完工法」認列，也就是說，房屋完全蓋好後，才能認列收入。

一檔建案通常會拉長至3年以上，在完工交屋時才認列收入，屬於一次性獲利，營收波動較大，「今年獲利高不代表未來會持續下去。

」所以評價營建股時，通常以股價淨值比，若僅用每季或每年本益比、現金股利殖利率評價，容易做出錯誤決策。

此外，由於目前建商新建案多採預售屋的交易模式，採用「全部完工法」之下，「預售屋賣出去不會馬上變成營收，會先成為負債。

」丁彥鈞分析，所以營收數字代表的意義可能會失真，這時候資產負債表上的科目「合約負債」，就成了判斷建設公司成長性的關鍵數字。

合約負債是建設公司銷售預售屋時，預先向客戶收取的訂金，等建案完工交屋時，才可以由合約負債轉為收入。

因此合約負債持續增加的公司，未來營收也一定會持續成長。

除了「好的負債」之外，丁彥鈞提到，「壞的資產」也需要盡量避開。

資產的關鍵指標就是「滯銷率」，建設公司的存貨與一般的製造業不同，分成營建用地、在建房地、待售房地，而「待售房地」代表建設公司還沒賣出去的餘屋，過多的餘屋代表建案銷售量不佳，還必須繳納地價稅、房屋稅與借款利息，每年都會侵蝕不少獲利。

反過來說，如果一般的滯銷率能維持在20％之下，其實就代表餘屋銷量不錯，獲利相對穩定。

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