買房收租金穩穩賺?「當房東像做功德」,報酬跟你想的不一樣 ... | 當房東心得
我在美國當房東的房租回報率並不高,沒有比我投資Index ETF Fund 好,而且ETF 不用理它,但是當房東很多雜事要管,像找租客、催房租、修繕維護等等,都要 ...買房收租金穩穩賺?「當房東像做功德」,報酬跟你想的不一樣買房收租金穩穩賺?「當房東像做功德」,報酬跟你想的不一樣2020-10-05T04:28:46+08002019-11-05T09:15:00+0800https://cdn.bnextmedia.com.tw/mt/images/mt-192x192.png經理人Managertoday楊應超https://bnextmedia.s3.hicloud.net.tw/image/album/2019-11/[email protected]房地產是台灣人很喜歡的投資方式,很多人可能以為安全,又是可以看到的東西。
但我有不同的看法,我自己買房子超過30年,發現不一定都賺錢。
房地產投資不會有你想像的好,但可以當資產配置的一部分。
房地產是台灣人很喜歡的投資方式,很多人可能以為安全,又是可以看到的東西,認為運氣不好,股票很可能變壁紙,但房子再怎麼樣還是會在。
買房超過30年,發現不一定都賺錢關於投資房地產我和美國鳳凰城的一位友人SCLin經常討論,因為我們都是房東,但我有不同的看法。
我自己買房子超過30年,發現不一定都賺錢。
例如,1997年我在香港買房子就買在最高點,後來因為特首董建華的公屋政策、亞洲金融風暴、網路泡沫,加上SARS,我後來竟變成了負資產代表人,被房貸銀行追繳保證金(MarginCall),還參加了生平第一次的香港大遊行,在2003年7月1日穿著黑色衣服在大熱天下走了一下午,就是因為房子變成負資產,心裡憤恨難忍。
當然後來房市大漲,包括美國,然後一直到了2008年的次級房貸泡沫,房市又大跌,美國還有很多人因付不出房貸,變成負資產,甚至破產。
找租客、催房租、修繕,很多雜事要管我不是房地產專家,只是從我個人的經驗和常理來判斷。
我在美國當房東的房租回報率並不高,沒有比我投資IndexETFFund好,而且ETF不用理它,但是當房東很多雜事要管,像找租客、催房租、修繕維護等等,都要費心。
台灣少子化日漸嚴重,人口少了、房價還會漲?台北就更慘了,同樣價值房子的房租只有美國的三分之一,最多一半,也就是說,在台灣當房東是更划不來的事。
這代表不是台北的房租太低,就是房價太高。
大家也知道台灣少子化的問題愈來愈嚴重,好像明年往生的人數就會開始比新生兒多了,也就是說,全台灣的人口會開始減少,如果需求下降,我真的很難看出房價為什麼會漲,很可能會跟日本一樣,尤其當房租這麼低,真的沒必要買,更沒必要當房東。
另外,現在很多房東都是第一代,第二代繼承後,不一定還會願意繼續當房東,因為房租的投資報酬率太低了,把房子賣掉買股票賺的更快,或者直接做為生活費,這樣房屋的供需就更不平衡了,變成供給大、需求小,真的還是很難看出房子會漲的原因。
諾貝爾獎得主:買房不是好投資,只能保本事實上,2017年我有幸跟諾貝爾獎得主、美國耶魯大學席勒教授(RobertShiller)在台灣舉辦的論壇中對談,就證實了我的想法無誤。
那時席勒教授分享他研究多年、很有名的房地產研究,結論是買房子不是個好投資,最多的回報就是通貨膨脹,也就是只能保本而已(有興趣的讀者可以上網細查)。
除非剛好買在低點,否則靠租金很難賺錢我自己當房東的經驗也是如此,除非是運氣好,剛好買在低點(像SARS,但那時你敢買嗎),不是靠租金,而是靠房價上漲,要不然真的很難賺錢,所以我常跟鳳凰城的朋友SCLin開玩笑,當房東是在做功德。
我們自己住的房子有時東西壞了捨不得修,但是房客卻對自己大方得很,壞什麼修什麼,所以我也常跟我母親說,房客過的比房東還爽,我們自己也沒必要省,該修什麼就修什麼。
我覺得中國人買房子主要的目的不是為了投資,而是出於心理因素,就像我希望有一個自己的家,想怎麼裝潢就怎麼裝潢,不用怕被房東趕出去,或是把房貸當成存錢,老了有地方安享天年。
這些理由都對,也應該做,但目的都不該是為了賺錢。
如果租出去的房屋還有房貸,那賺來的房租基本上都沒了,因為除了維修費用,每年的管理費、保險費、房屋稅等等,都是一筆不小的開銷,如果運氣不好,遇到房子要換屋頂,那一年的房租基本上就泡湯了,在美國房子換冷氣也要花掉好幾個月的房租。
在台灣當房東划不來,當租客比較幸
但我有不同的看法,我自己買房子超過30年,發現不一定都賺錢。
房地產投資不會有你想像的好,但可以當資產配置的一部分。
房地產是台灣人很喜歡的投資方式,很多人可能以為安全,又是可以看到的東西,認為運氣不好,股票很可能變壁紙,但房子再怎麼樣還是會在。
買房超過30年,發現不一定都賺錢關於投資房地產我和美國鳳凰城的一位友人SCLin經常討論,因為我們都是房東,但我有不同的看法。
我自己買房子超過30年,發現不一定都賺錢。
例如,1997年我在香港買房子就買在最高點,後來因為特首董建華的公屋政策、亞洲金融風暴、網路泡沫,加上SARS,我後來竟變成了負資產代表人,被房貸銀行追繳保證金(MarginCall),還參加了生平第一次的香港大遊行,在2003年7月1日穿著黑色衣服在大熱天下走了一下午,就是因為房子變成負資產,心裡憤恨難忍。
當然後來房市大漲,包括美國,然後一直到了2008年的次級房貸泡沫,房市又大跌,美國還有很多人因付不出房貸,變成負資產,甚至破產。
找租客、催房租、修繕,很多雜事要管我不是房地產專家,只是從我個人的經驗和常理來判斷。
我在美國當房東的房租回報率並不高,沒有比我投資IndexETFFund好,而且ETF不用理它,但是當房東很多雜事要管,像找租客、催房租、修繕維護等等,都要費心。
台灣少子化日漸嚴重,人口少了、房價還會漲?台北就更慘了,同樣價值房子的房租只有美國的三分之一,最多一半,也就是說,在台灣當房東是更划不來的事。
這代表不是台北的房租太低,就是房價太高。
大家也知道台灣少子化的問題愈來愈嚴重,好像明年往生的人數就會開始比新生兒多了,也就是說,全台灣的人口會開始減少,如果需求下降,我真的很難看出房價為什麼會漲,很可能會跟日本一樣,尤其當房租這麼低,真的沒必要買,更沒必要當房東。
另外,現在很多房東都是第一代,第二代繼承後,不一定還會願意繼續當房東,因為房租的投資報酬率太低了,把房子賣掉買股票賺的更快,或者直接做為生活費,這樣房屋的供需就更不平衡了,變成供給大、需求小,真的還是很難看出房子會漲的原因。
諾貝爾獎得主:買房不是好投資,只能保本事實上,2017年我有幸跟諾貝爾獎得主、美國耶魯大學席勒教授(RobertShiller)在台灣舉辦的論壇中對談,就證實了我的想法無誤。
那時席勒教授分享他研究多年、很有名的房地產研究,結論是買房子不是個好投資,最多的回報就是通貨膨脹,也就是只能保本而已(有興趣的讀者可以上網細查)。
除非剛好買在低點,否則靠租金很難賺錢我自己當房東的經驗也是如此,除非是運氣好,剛好買在低點(像SARS,但那時你敢買嗎),不是靠租金,而是靠房價上漲,要不然真的很難賺錢,所以我常跟鳳凰城的朋友SCLin開玩笑,當房東是在做功德。
我們自己住的房子有時東西壞了捨不得修,但是房客卻對自己大方得很,壞什麼修什麼,所以我也常跟我母親說,房客過的比房東還爽,我們自己也沒必要省,該修什麼就修什麼。
我覺得中國人買房子主要的目的不是為了投資,而是出於心理因素,就像我希望有一個自己的家,想怎麼裝潢就怎麼裝潢,不用怕被房東趕出去,或是把房貸當成存錢,老了有地方安享天年。
這些理由都對,也應該做,但目的都不該是為了賺錢。
如果租出去的房屋還有房貸,那賺來的房租基本上都沒了,因為除了維修費用,每年的管理費、保險費、房屋稅等等,都是一筆不小的開銷,如果運氣不好,遇到房子要換屋頂,那一年的房租基本上就泡湯了,在美國房子換冷氣也要花掉好幾個月的房租。
在台灣當房東划不來,當租客比較幸