假設範例A土地為一住宅區土地，地坪200坪，所有權人B自民國99年1月1日起即以每月新台幣100,000元之租金金額出租予承租人C，租期三年，今（民國102年）C ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Feb19Tue201311:44不動產估價～10分鐘搞懂租金估價(實務篇)-106華信電子週報<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>週報主題：10分鐘搞懂～租金估價(實務篇)前言：上一期電子週報已將正常租金、限定租金等二種租金之定義作介紹，並對於相關估價方法需注意之事項作說明，本期之電子週報將以一「續訂租約」之範例為例，說明相關估價方法，祈能幫助大家對於租金估價建立完整觀念。

惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！一、範例基本資料     假設範例A土地為一住宅區土地，地坪200坪，所有權人B自民國99年1月1日起即以每月新台幣100,000元之租金金額出租予承租人C，租期三年，今（民國102年）C欲續租，求合理之續租租金為何？　二、範例租金價格評估方法說明　A土地自民國99年起即以每月新台幣100,000元之租金金額出租予承租人C，假設依據所有權人B所提供之最新一期基地租賃契約影本所載，本案標的A土地最新一期之租期為三年，契約期間為民國99年1月1日起自民國101年12月31日止，今（民國102年）C欲續租，依不動產估價技術規則第131條之規定：「不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之。

」故關於範例土地租金價格之評估，需以續訂租約之觀點評估之。

另同法第130條規定：「不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。

前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證金、權利金及其他相關運用收益之總數。

」惟考量範例之相關條件，範例估計之土地租金價格，應僅含承租人每期支付予出租人之租金，不含押金、保證金、權利金及其他相關運用收益。

依據不動產估價技術規則第133條關於「續定租約之租金」之規定，最終以下列二種方式評估本案之土地租金：1.利率法：以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。

2.推算法：以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計必要費用。

另於評估勘估標的A土地於價格日期當時之正常價格時，考量標的土地近鄰地區內鮮少住宅區土地收益案例，故較難運用收益法計算，依不動產估價技術規則第14條及第25條規定，勘估標的因情況特殊、性質特殊或所位處之區位特殊，可採用一種估價方法推算勘估標的價格，故範例僅採用比較法評估A住宅區土地於價格日期當時之正常價格。

 三、範例租金價格計算說明　1.假設依比較法評估勘估標的A住宅區土地之價格為新台幣160,000元／坪，總價為為新台幣32,000,000元。

2.依利率法計算說明：(1)標的所有權價格＝租賃面積×評估單價   (2)標的之原租金：依據所有權人B提供參考之基地租賃契約書所載，本案標的A地號土地自民國99年起即以每月新台幣100,000元（相當於每年新台幣1,200,000元）之租金金額出租予承租人C。

(3)租金收益率：另依比較法修正計算求得A地號住宅區土地於民國99年之比較價格為每坪新台幣165,000元，即總價為新台幣33,000,000元。

因標的A地號土地於民國99年支付之地租總價為每年新台1,200,000元，因此推估租金收益率為3.64%。

(4)計算淨收益：標的A地號住宅區土地淨收益＝標的價格日期當時之正常價格×續租之租金收益率＝32,000,000元×3.64%≒1,164,800元。

(5)必要費用之推估：包括地價稅、房屋稅、保險費（火險及地震險）、管理費、維修費、重置提撥費等，因本案僅為土地部份之評估，故僅計算地價稅及管理費等必要費用。

A.地價稅：標的A地號土地之民國102年度申報地價為5,100.0元/㎡，依土地稅法相關規定，按稅率10‰計徵地價稅。

即為：5,100.0元/㎡×661.16㎡×10‰≒33,719元B.管理費：管理費依租金淨收益之2%計算，計算如下：1,164,800元×2%≒23,296元C.總費用：新台幣57,015元(6)年總收益（不動產合理租金）