不動產估價～10分鐘搞懂「建商土地開發評估之實務」-5 @ 鑑 ... | 土地開發分析法
因此，依循上述公式即可計算求得土地開發分析價格。
如前言所述，因在台北市地區之建地，開發為集合式住宅大樓會較開發成透天住宅 ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Sep05Mon201113:23不動產估價～10分鐘搞懂「建商土地開發評估之實務」-5前言：於上一期（建商土地開發評估之理論）電子週報中，已將進行「土地開發分析時」需考慮之各項參數及影響因子詳細列出，相信各位對於土地開發分析之公式已有初步的瞭解，本期將輔以案例說明，以台北市中正區某建地為例，以開發為集合式住宅大樓之角度（因較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大），詳細說明主要參數及影響因子之計算過程，祈能幫助大家建立完整觀念。
如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！一、相關案例 假設您為某大建設公司之土地開發部門主管，欲替公司購買二筆位於台北市中正區之土地，此二筆土地（假設為A與B）彼此相鄰，可整體開發，且為三面臨路，路寬分別約6、10、20公尺。
其中A土地使用分區為第三種住宅區，面積為500坪；B土地使用分區為第三種商業區，面積為600坪。
試評估此二筆土地（共1,100坪）合理之土地開發分析價格為何？二、相關計算過程1.於上一期（第0004期）電子週報中，已說明目前一般建地之土地開發分析相關計算公式如下：V＝〔S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)〕(1)V＝土地開發分析價格(2)S＝開發或建築後預期總銷售金額(3)R＝開發之利潤率(4)C＝開發或建築所需之直接成本(營造施工費)(5)M＝開發或建築所需之間接成本(規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用等)(6)i＝開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率因此，依循上述公式即可計算求得土地開發分析價格。
如前言所述，因在台北市地區之建地，開發為集合式住宅大樓會較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大，故本案以開發為集合式住宅大樓之角度評估，若在其他地區，需綜合考量當地民情及主要產品類別，例如在台南市（指五都合併前之台南市），透天產品約佔七成，大樓只佔三成。
2.勘估標的土地可建築總樓地板面積分析：(1)勘估標的土地個別條件分析：(A)面臨道路情況：此二筆土地共有三面臨路，路寬分別約6、10、20公尺。
（依臺北市土地使用分區管制規則第二十五條之規定，商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過相關規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達三００％者，以三００％計。
）(B)面臨主要道路寬幅：約45公尺。
(C)臨路最大平均深度：約80公尺。
(D)地形：略呈長方形。
(E)地勢：平坦。
(2)建築及土地使用管制等相關法規限制：(A)土地使用分區：第三種住宅區及第三種商業區。
(B)法定建蔽率：56%。
（二者加權計算而得）(C)法定容積率：408%。
（二者加權計算而得）(D)可興建最有效利用樓層：14層樓集合住宅社區大樓。
(3)可建築總樓地板面積推估：依上述之土地使用管制規定，參考建築技術規則推估可能最大樓地板面積如下：(A)設計建蔽率：43%（需依個案情況規劃）(B)允建容積率：449%（已加計10％之停車位獎勵容積率）(C)興建樓層數：地上十四層，地下二層。
(D)地面層樓地板面積：541.1120坪。
（＝基地面積×設計建蔽率×1.1×1.3×0.8，其中×1.1為考慮陽台面積，×1.3為考慮公設×0.8為考慮門廳影響。
）(E)主建物樓地板面積：4,933.5000坪。
（＝基準樓地板面積+獎勵樓地板面積。
）(F)附屬建物及梯廳樓地板面積：740.0250坪。
（因之後雨遮不能計價，故僅算陽台及梯廳面積。
其中陽台與梯廳樓地板面積之和不得超過基準容積樓地板面積之15%，於本例中，假設陽台面積為基準容積樓地板面積之10%，梯廳面積為基準容積樓地板面積之5%） (G)地下室樓地板面積：2,572.5000坪。
（＝基地面積×開挖率×地下室層數，若Ao為地下各層最大樓地板面積，A為建築基地面積，Q為基地之最大建蔽率，則開挖率為（1＋Q）／2，且Ao≦（1＋Q）A／2。
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如前言所述，因在台北市地區之建地，開發為集合式住宅大樓會較開發成透天住宅 ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Sep05Mon201113:23不動產估價～10分鐘搞懂「建商土地開發評估之實務」-5前言：於上一期（建商土地開發評估之理論）電子週報中，已將進行「土地開發分析時」需考慮之各項參數及影響因子詳細列出，相信各位對於土地開發分析之公式已有初步的瞭解，本期將輔以案例說明，以台北市中正區某建地為例，以開發為集合式住宅大樓之角度（因較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大），詳細說明主要參數及影響因子之計算過程，祈能幫助大家建立完整觀念。
如有錯誤或遺漏之處，尚請不吝指正，謝謝！一、相關案例 假設您為某大建設公司之土地開發部門主管，欲替公司購買二筆位於台北市中正區之土地，此二筆土地（假設為A與B）彼此相鄰，可整體開發，且為三面臨路，路寬分別約6、10、20公尺。
其中A土地使用分區為第三種住宅區，面積為500坪；B土地使用分區為第三種商業區，面積為600坪。
試評估此二筆土地（共1,100坪）合理之土地開發分析價格為何？二、相關計算過程1.於上一期（第0004期）電子週報中，已說明目前一般建地之土地開發分析相關計算公式如下：V＝〔S÷(1＋R)÷(1＋i)－(C＋M)〕(1)V＝土地開發分析價格(2)S＝開發或建築後預期總銷售金額(3)R＝開發之利潤率(4)C＝開發或建築所需之直接成本(營造施工費)(5)M＝開發或建築所需之間接成本(規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用等)(6)i＝開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率因此，依循上述公式即可計算求得土地開發分析價格。
如前言所述，因在台北市地區之建地，開發為集合式住宅大樓會較開發成透天住宅或透天店鋪之效益大，故本案以開發為集合式住宅大樓之角度評估，若在其他地區，需綜合考量當地民情及主要產品類別，例如在台南市（指五都合併前之台南市），透天產品約佔七成，大樓只佔三成。
2.勘估標的土地可建築總樓地板面積分析：(1)勘估標的土地個別條件分析：(A)面臨道路情況：此二筆土地共有三面臨路，路寬分別約6、10、20公尺。
（依臺北市土地使用分區管制規則第二十五條之規定，商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過相關規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達三００％者，以三００％計。
）(B)面臨主要道路寬幅：約45公尺。
(C)臨路最大平均深度：約80公尺。
(D)地形：略呈長方形。
(E)地勢：平坦。
(2)建築及土地使用管制等相關法規限制：(A)土地使用分區：第三種住宅區及第三種商業區。
(B)法定建蔽率：56%。
（二者加權計算而得）(C)法定容積率：408%。
（二者加權計算而得）(D)可興建最有效利用樓層：14層樓集合住宅社區大樓。
(3)可建築總樓地板面積推估：依上述之土地使用管制規定，參考建築技術規則推估可能最大樓地板面積如下：(A)設計建蔽率：43%（需依個案情況規劃）(B)允建容積率：449%（已加計10％之停車位獎勵容積率）(C)興建樓層數：地上十四層，地下二層。
(D)地面層樓地板面積：541.1120坪。
（＝基地面積×設計建蔽率×1.1×1.3×0.8，其中×1.1為考慮陽台面積，×1.3為考慮公設×0.8為考慮門廳影響。
）(E)主建物樓地板面積：4,933.5000坪。
（＝基準樓地板面積+獎勵樓地板面積。
）(F)附屬建物及梯廳樓地板面積：740.0250坪。
（因之後雨遮不能計價，故僅算陽台及梯廳面積。
其中陽台與梯廳樓地板面積之和不得超過基準容積樓地板面積之15%，於本例中，假設陽台面積為基準容積樓地板面積之10%，梯廳面積為基準容積樓地板面積之5%） (G)地下室樓地板面積：2,572.5000坪。
（＝基地面積×開挖率×地下室層數，若Ao為地下各層最大樓地板面積，A為建築基地面積，Q為基地之最大建蔽率，則開挖率為（1＋Q）／2，且Ao≦（1＋Q）A／2。
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