「萬華玖樓」實驗失敗，但不表示共居市場小，反而突顯租房的 ... | tody的不買房包租術ptt
TODY的不買房包租術專頁。
最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面，兆基董事長李建成《蘋果 ...集團資訊關於我們集團介紹我們的團隊旗下媒體關鍵評論網everylittled.INSIDE運動視界Cool3c電影神搜未來大人物旗下節目多元服務Ad2Taketla拿票趣關鍵議題研究中心與我們合作內容行銷與廣告業務異業合作加入我們新聞中心趨勢「萬華玖樓」實驗失敗，但不表示共居市場小，反而突顯租房的多元化發展2020/11/06精選轉貼房地產、包租代管、玖樓很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了，但或許在這樣的案例提醒之下，年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念，同時包租代管的業者也要了解，問題不在市場的大小，而是你有沒有真的了解市場的多元需求？評論PhotoCredit:Shutterstock評論本文作者TODY（陶迪），曾任中國知名品牌公寓蘑菇租房營運長，2016年回台創辦一米好居品牌公寓，並開設TODY的不買房包租術-輕資產包租實戰班，輔導300多位學員從事舊屋改造、包租代管，已改造舊屋一千多間、服務租客四千多名。
TODY的不買房包租術專頁。
最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面，兆基董事長李建成《蘋果新聞網》專訪時，表示：「共居市場太小眾，難以成功。
」不過其訪談中的發言很自相矛盾，雖知道「裝修成本過高」是問題的根本，結論卻變成「市場太小難以成功」。
舊公寓或旅社要做包租代管，裝修成本怎麼算才合理？我自己也經營包租代管，算是有足夠的專業可以分享一下看法。
幾年前，我曾協助規劃一棟也是改建22間套房的整棟式公寓，在原來的基礎上翻修，總裝修成本是250萬有找，套房租金價格在1～1.5萬之間。
「萬華玖樓」的基礎是旅社，所以體質相似，唯一的差別在於「萬華玖樓」的一樓規劃了營業店面，如果這裡再投入200萬，總成本應也能控制在500萬以內。
所以由財務角度來看，我認同李董事長，要達到理想投報率，必須控制在500萬以內，這也的確是能做得到的。
在500萬裝修的前提下，不計店面部分的營收、也不算人事成本，最快是2年多可回本。
不過「萬華玖樓」最後總投入資金高達2000萬，即使回收營業額每個月可達到50萬，扣除大樓租金25萬（給房東）後，需要80個月的營運才能將裝修費打平，而「玖樓」以社群活動為核心的商業模式，還需要扣除至少三成的人事支出，那就得至少要拉到十年以上才能開始賺錢。
最終，負責營運的「玖樓」付不出每個月要繳給「兆基物業」的租金44萬，再加上「兆基物業」這個二房東跟房東簽約的租期只有12年，全案賠錢是必然的。
以我的印象，「萬華玖樓」設定的租金價格為1.75萬～2萬來看，22間全部滿租，也只能勉強打平應付給兆基物業的44萬，如按報導說1.6～1.7萬，那麼是連租金打平都沒有辦法。
這裡雙方沒說清楚的是，如果「玖樓」只負責營運？為何會有應付多少給兆基物業的設定？或許「玖樓」除了營運，還是「保底代管」，但一旦承諾保底營收，就跟三房東包租沒有什麼差別了，所以雙方的關係是什麼呢？「玖樓」一開始設定的目標是50萬，上繳給兆基物業44萬，每個月就可以賺6萬元，假設滿租可以收到44萬，剩下的差距就是要靠社群活動、會員費去支撐。
所以如果在社群收入不理想或是沒有滿租的情況，「玖樓」就會賠錢。
至於社群收入不理想，和「共居的市場大小」根本是兩碼子事。
共享公寓分類很多元，短租求多元、長租求穩定先說明「共享公寓」的意義。
不論稱作共享、共生、還是共居，本質上都是合租。
而在合租的意識形態中，建物格局規劃可以是雅房、可以是套房。
在建物型態上來說，分為整棟式和分散式，前者很好理解就是本文所指，後者則是像我的「一米好居」品牌公寓，同時經營分散在各個地點的家庭式公寓。
而在經營方式來說，又分為短租、長租，玖樓客群平均租期5個月，表示走短租模式，我的「一米」僅限一年一簽，是屬於長租模式。
為什麼要講一大堆分類？因為雅房還是套房、整棟還是分散、長租還是短租，表現出來的共居生態都是不一樣的，如果你不懂這些次分類，是看不懂共居的盈利模式的，也就沒有資格評論。
「一米」的共居是哪種生態？我不做獨立套房、也不做整棟式、也不接受短租，租客對象非常明確是白領上班族的家庭式公寓。
我們不會在經營公寓裡主辦活動，也不會組織租客的社群活動。
最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面，兆基董事長李建成《蘋果 ...集團資訊關於我們集團介紹我們的團隊旗下媒體關鍵評論網everylittled.INSIDE運動視界Cool3c電影神搜未來大人物旗下節目多元服務Ad2Taketla拿票趣關鍵議題研究中心與我們合作內容行銷與廣告業務異業合作加入我們新聞中心趨勢「萬華玖樓」實驗失敗，但不表示共居市場小，反而突顯租房的多元化發展2020/11/06精選轉貼房地產、包租代管、玖樓很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了，但或許在這樣的案例提醒之下，年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念，同時包租代管的業者也要了解，問題不在市場的大小，而是你有沒有真的了解市場的多元需求？評論PhotoCredit:Shutterstock評論本文作者TODY（陶迪），曾任中國知名品牌公寓蘑菇租房營運長，2016年回台創辦一米好居品牌公寓，並開設TODY的不買房包租術-輕資產包租實戰班，輔導300多位學員從事舊屋改造、包租代管，已改造舊屋一千多間、服務租客四千多名。
TODY的不買房包租術專頁。
最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面，兆基董事長李建成《蘋果新聞網》專訪時，表示：「共居市場太小眾，難以成功。
」不過其訪談中的發言很自相矛盾，雖知道「裝修成本過高」是問題的根本，結論卻變成「市場太小難以成功」。
舊公寓或旅社要做包租代管，裝修成本怎麼算才合理？我自己也經營包租代管，算是有足夠的專業可以分享一下看法。
幾年前，我曾協助規劃一棟也是改建22間套房的整棟式公寓，在原來的基礎上翻修，總裝修成本是250萬有找，套房租金價格在1～1.5萬之間。
「萬華玖樓」的基礎是旅社，所以體質相似，唯一的差別在於「萬華玖樓」的一樓規劃了營業店面，如果這裡再投入200萬，總成本應也能控制在500萬以內。
所以由財務角度來看，我認同李董事長，要達到理想投報率，必須控制在500萬以內，這也的確是能做得到的。
在500萬裝修的前提下，不計店面部分的營收、也不算人事成本，最快是2年多可回本。
不過「萬華玖樓」最後總投入資金高達2000萬，即使回收營業額每個月可達到50萬，扣除大樓租金25萬（給房東）後，需要80個月的營運才能將裝修費打平，而「玖樓」以社群活動為核心的商業模式，還需要扣除至少三成的人事支出，那就得至少要拉到十年以上才能開始賺錢。
最終，負責營運的「玖樓」付不出每個月要繳給「兆基物業」的租金44萬，再加上「兆基物業」這個二房東跟房東簽約的租期只有12年，全案賠錢是必然的。
以我的印象，「萬華玖樓」設定的租金價格為1.75萬～2萬來看，22間全部滿租，也只能勉強打平應付給兆基物業的44萬，如按報導說1.6～1.7萬，那麼是連租金打平都沒有辦法。
這裡雙方沒說清楚的是，如果「玖樓」只負責營運？為何會有應付多少給兆基物業的設定？或許「玖樓」除了營運，還是「保底代管」，但一旦承諾保底營收，就跟三房東包租沒有什麼差別了，所以雙方的關係是什麼呢？「玖樓」一開始設定的目標是50萬，上繳給兆基物業44萬，每個月就可以賺6萬元，假設滿租可以收到44萬，剩下的差距就是要靠社群活動、會員費去支撐。
所以如果在社群收入不理想或是沒有滿租的情況，「玖樓」就會賠錢。
至於社群收入不理想，和「共居的市場大小」根本是兩碼子事。
共享公寓分類很多元，短租求多元、長租求穩定先說明「共享公寓」的意義。
不論稱作共享、共生、還是共居，本質上都是合租。
而在合租的意識形態中，建物格局規劃可以是雅房、可以是套房。
在建物型態上來說，分為整棟式和分散式，前者很好理解就是本文所指，後者則是像我的「一米好居」品牌公寓，同時經營分散在各個地點的家庭式公寓。
而在經營方式來說，又分為短租、長租，玖樓客群平均租期5個月，表示走短租模式，我的「一米」僅限一年一簽，是屬於長租模式。
為什麼要講一大堆分類？因為雅房還是套房、整棟還是分散、長租還是短租，表現出來的共居生態都是不一樣的，如果你不懂這些次分類，是看不懂共居的盈利模式的，也就沒有資格評論。
「一米」的共居是哪種生態？我不做獨立套房、也不做整棟式、也不接受短租，租客對象非常明確是白領上班族的家庭式公寓。
我們不會在經營公寓裡主辦活動，也不會組織租客的社群活動。