TODY的不買房包租術 ... Mo PTT · #中國長租公寓爆倉. 其實我本來沒有很想要跳出來說明，因為如果沒在中國租過房子或當過房東，很難理解，它的背景和環境有前提需要 ...跳到此頁面的區塊無障礙環境說明按alt+/可開啟這個功能表Notice你必須登入才能繼續。

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Re: [閒聊] 不買房包租術? - 看 ...批踢踢實業坊›看板home-sale關於我們聯絡資訊返回看板作者Jimmy540i(Jimmy)看板home-sale標題[閒聊]不買房包租術?時間FriNov1519:44:042019最近朋友一值去聽這種講座為了避免打廣告就不PO連結了反正GOOGLE一下就有大概就是當二房東租間破房裝潢後出租說什麼報酬多好什麼的各位專業的30CM怎麼看呢--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:114.25.70.45(臺灣)※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1573818246.A.AF7.html推rig2121:比較類似服務業的概念，但賺不到房屋增值，但適合資金不11/1519:47→rig2121:多的投資。

11/1519:47→Jimmy540i:我想現在沒人在談增值吧..11/1519:48推rig2121:看地區，只有台北漲太兇難漲，最近新竹台中台南高雄都漲11/1519:49→rig2121:很多。

11/1519:49→Jimmy540i:XDDD11/1519:49→F93935:勞心勞力，房子不是自己的，搞什麼共生公寓、宿舍都難管了11/1519:53→F93935:，何況這些社會人士、隨便弄一弄一間雅房租一萬，有事嗎，11/1519:53→F93935:房租就這種人炒起來的11/1519:53推mayko:包租代管的物業呀..個體戶玩的過人家公司嗎.11/1519:58推ceca:包租代管，租斷的型態11/1520:08→ceca:只是包租代管之前不是倒了不少見？11/1520:09→ceca:另外，張淑晶也類似這樣玩11/1520:10→ceca:這種個體戶建議，你自己有一百間套房在收租11/1520:10→ceca:再開始玩11/1520:10→ceca:算是擴大管理賺管理費11/1520:10→ceca:不然你會操的要死，又沒啥錢賺11/1520:11推oopFoo:商辦二房東WeWork。

看軟銀賠100億鎂，還想花100億攤平。

11/1520:13→jerrychi1:除非蛋黃區公寓租你1萬11/1520:14→jerrychi1:房東又同意轉租+公證長租再考慮11/1520:14→oopFoo:孫正義的滑鐵盧？小咖還想當二房東？11/1520:14推ceca:第一，很難找到便宜又長期又願意讓你翻修的房子11/1520:15→ceca:第二，你壓低租入價格有限，上拉也有限11/1520:15→ceca:你裝潢大多都是耗材，幾十萬還要攤提成本消耗11/1520:16→ceca:實際上投報率很低11/1520:16→ceca:反而房東的房子還爽爽的讓你幫他翻硬體11/1520:16→ceca:第三，這種一定都是套房，你整層租租金拉太少11/1520:17→ceca:套房風險多，房客爛之外11/1520:17推GOGORO4:有朋友的阿姨中正區租人25000，對方重新整理成工業風後，11/1520:17→GOGORO4:格成三間每間上下床位共四個，一床一萬租給外國人，一個11/1520:17→GOGORO4:月12萬收入11/1520:17→ceca:最近幾年套房氾濫，市場量大11/1520:17→ceca:所以基本上，實際利潤很薄之外11/1520:18→ceca:你的規模擴大有限，因為入手房子困難11/1520:18→ceca:會吃不飽餓不死又很煩11/1520:18→ceca:所以如果妳自己有一百間套房在收租11/1520:18→ceca:有規模經營，這時候再順手收幾間來做11/1520:19→ceca:才是可行的辦法11/1520:19→F93935:不可能租人的房子來隔套，第一要裝修許可樓下很難簽，第11/1520:22→F93935:二現在房東也不可能讓你這樣搞11/1520:22→F93935:現在大多做雅房出租，稍微整理租金拉高，但是雅房事情更多11/1520:23→GOGORO4:對方租之前有跟房東講好他願意才租啊11/1520:24推ceca:臺北會管，中南部是沒有法律的世界11/1520:25→ceca:外國人一個沙發一萬，是短組，小心被檢舉11/1520:26→ceca:一般沙發，一個晚上500塊11/1520:27→ceca:短組被抓，罰超重，幾十萬起跳，累進11/1520:27→ceca:發到後來抓一此可能罰百萬，如果你都不收手11/1520:28→ceca:老外自己搞的背包客老闆剛好有認識11/1520:28→ceca:因為規模太小，所以還沒被檢舉11/1520:28→ceca:他自己找木板自己手工隔上下曾沙發11/1520:30→ceca:一個房間他可以賽6~8個沙發空間11/1520:30→F93935:南部這種價格還真的是騙外國人不知道行情11/1520:31→ceca:老外他們有自己的聯絡網11/1520:31→ceca:所以租給剛來教英文的，來度假的等等11/1520:32→F93935:這種都是在賺上課錢，哪有什麼料，不如找西卡聊兩小時給他11/1520:32→F93935:五萬，料都比這個多11/1520:32→ceca:很多老外中文很爛，所以他們就可以把這些人吃下來11/1520:32→ceca:不過規模有限，不可以期待弄一大堆都可以這樣租11/1520:33→F93935:外國人風險也多一點，明天訂張飛機票回家了，租金也討不11/1520:33→F93935:到11/1520:33→ceca:因為能釣到的魚沒那麼多條11/1520:33→ceca:他那個好像都是去就現付，跟背包客旅館一樣11/1520:34→F93935:又不像中山區日商不少，房仲會日語的很多，這種就沒有空11/1520:34→F93935:間去宰11/1520:34推gglong:要談得到啊~~大房東不是吃素的11/1521:36→spmark:五百年前就一堆人這樣做了11/1521:52推hide0325:我有個認識的在玩這種的，之前看他在FB宣傳投資報酬率一11/1523:14→hide0325:年24%，要找人來做，還開講座收徒弟，看到秒噴笑11/1523:14推jerrry:好好工作真正買個房子租人會比較實際11/1600:11推ibanes:拿去買2330，收長期，才是一本萬利11/1610:26→ibanes:做啥二房東，風險高報酬低11/1610:26推horb:就賣勞力阿11/1619:42推northsoft:微風都是租的啊，再切成櫃位轉租11/1710:59

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第1頁...收房租催繳趕惡房客）我不確定市面上的行情如何，在美國大概是用6...這些都要總公司報修那還是洗洗睡吧--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc), ...,發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:223.139.63.154※文章網址:...現在真的要賺二房東的利差，就建議做包租代管，設02/0516:03.取得本站獨家住宿推薦15%OFF訂房優惠取得優惠tody的不買房包租術評價蘑菇租屋tody不買房TODY二房東蘑菇租房營運長蘑菇租屋高雄岡山購物nagannu無人島住宿埃塔維亞飯店評價原住民文化園區門票小辣椒越南麵包TS-228ADS218j打官司拜什麼廟華友聯總部SuzukiSwift選配孕婦可以喝多多綠嗎本站住宿推薦20%OFF訂房優惠,親子優惠,住宿折扣,限時回饋,平日促銷取得優惠Re:[閒聊]不買房包租術?-看板home|tody的不買房包租術ptt...收房租催繳趕惡房客）我不確定市面上的行情如何，在美國大概是用6...這些都要總公司報修那還是洗洗睡吧--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc), ...ReadMoreRe:[閒聊]二房東真的好賺嗎?-看板home|tody的不買房包租術ptt發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:223.139.63.154※文章網址:...現在真的要賺二房東的利差，就建議做包租代管，設02/0516:03.ReadMoreTODY的不買房包租術|tody的不買房包租術ptt親自在中國營運過大型品牌公寓的Tody老師現身回答。

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我是TODY，2017年開始，我用我獨創的公寓改造和出租管理方法，已經成功讓200多位上班族 ...ReadMore[閒聊]不買房包租術?-ptt網頁版home|tody的不買房包租術ptt2019年11月15日—最近朋友一值去聽這種講座為了避免打廣告就不PO連結了反正GOOGLE一下就有大概就是當二房東租間破房裝潢後出租說什麼報酬多好什麼的 ...ReadMore[閒聊]不買房包租術?-看板home|tody的不買房包租術ptt最近朋友一值去聽這種講座為了避免打廣告就不PO連結了反正GOOGLE一下就有大概就是當二房東租間破房裝潢後出租.ReadMore[閒聊]二房東真的好賺嗎?-看板home|tody的不買房包租術ptt發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:61.61.15.11※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1549268822.A.6DB....推ceca:這樣不如搞包租代管.02/0416:...ceca:你要怎樣提出一個條件讓房東不給仲介租而是租給你?02/04 ...ReadMore那些離家的日子，你都住什麼鬼地方？關於Tody的不買房包租術|tody的不買房包租術ptt2017年6月29日—這麼多年過去，租房網站介面一樣原始，房源一樣粗糙，租賃關係也不那麼愉悅。

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TODY的不買房包租術專頁。

最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面，兆基董事長李建成《蘋果 ...集團資訊關於我們集團介紹我們的團隊旗下媒體關鍵評論網everylittled.INSIDE運動視界Cool3c電影神搜未來大人物旗下節目多元服務Ad2Taketla拿票趣關鍵議題研究中心與我們合作內容行銷與廣告業務異業合作加入我們新聞中心趨勢「萬華玖樓」實驗失敗，但不表示共居市場小，反而突顯租房的多元化發展2020/11/06精選轉貼房地產、包租代管、玖樓很可惜「萬華玖樓」這個實驗失敗了，但或許在這樣的案例提醒之下，年輕的經營團隊會更意識到財務規劃的重要而不會只有經營的理念，同時包租代管的業者也要了解，問題不在市場的大小，而是你有沒有真的了解市場的多元需求？評論PhotoCredit:Shutterstock評論本文作者TODY（陶迪），曾任中國知名品牌公寓蘑菇租房營運長，2016年回台創辦一米好居品牌公寓，並開設TODY的不買房包租術-輕資產包租實戰班，輔導300多位學員從事舊屋改造、包租代管，已改造舊屋一千多間、服務租客四千多名。

TODY的不買房包租術專頁。

最近共居營運團隊「玖樓」與金主包租代管公司「兆基物業」因「萬華玖樓」的合作失敗而鬧上檯面，兆基董事長李建成《蘋果新聞網》專訪時，表示：「共居市場太小眾，難以成功。

」不過其訪談中的發言很自相矛盾，雖知道「裝修成本過高」是問題的根本，結論卻變成「市場太小難以成功」。

舊公寓或旅社要做包租代管，裝修成本怎麼算才合理？我自己也經營包租代管，算是有足夠的專業可以分享一下看法。

幾年前，我曾協助規劃一棟也是改建22間套房的整棟式公寓，在原來的基礎上翻修，總裝修成本是250萬有找，套房租金價格在1～1.5萬之間。

「萬華玖樓」的基礎是旅社，所以體質相似，唯一的差別在於「萬華玖樓」的一樓規劃了營業店面，如果這裡再投入200萬，總成本應也能控制在500萬以內。

所以由財務角度來看，我認同李董事長，要達到理想投報率，必須控制在500萬以內，這也的確是能做得到的。

在500萬裝修的前提下，不計店面部分的營收、也不算人事成本，最快是2年多可回本。

不過「萬華玖樓」最後總投入資金高達2000萬，即使回收營業額每個月可達到50萬，扣除大樓租金25萬（給房東）後，需要80個月的營運才能將裝修費打平，而「玖樓」以社群活動為核心的商業模式，還需要扣除至少三成的人事支出，那就得至少要拉到十年以上才能開始賺錢。

最終，負責營運的「玖樓」付不出每個月要繳給「兆基物業」的租金44萬，再加上「兆基物業」這個二房東跟房東簽約的租期只有12年，全案賠錢是必然的。

以我的印象，「萬華玖樓」設定的租金價格為1.75萬～2萬來看，22間全部滿租，也只能勉強打平應付給兆基物業的44萬，如按報導說1.6～1.7萬，那麼是連租金打平都沒有辦法。

這裡雙方沒說清楚的是，如果「玖樓」只負責營運？為何會有應付多少給兆基物業的設定？或許「玖樓」除了營運，還是「保底代管」，但一旦承諾保底營收，就跟三房東包租沒有什麼差別了，所以雙方的關係是什麼呢？「玖樓」一開始設定的目標是50萬，上繳給兆基物業44萬，每個月就可以賺6萬元，假設滿租可以收到44萬，剩下的差距就是要靠社群活動、會員費去支撐。

所以如果在社群收入不理想或是沒有滿租的情況，「玖樓」就會賠錢。

至於社群收入不理想，和「共居的市場大小」根本是兩碼子事。

共享公寓分類很多元，短租求多元、長租求穩定先說明「共享公寓」的意義。

不論稱作共享、共生、還是共居，本質上都是合租。

而在合租的意識形態中，建物格局規劃可以是雅房、可以是套房。

在建物型態上來說，分為整棟式和分散式，前者很好理解就是本文所指，後者則是像我的「一米好居」品牌公寓，同時經營分散在各個地點的家庭式公寓。

而在經營方式來說，又分為短租、長租，玖樓客群平均租期5個月，表示走短租模式，我的「一米」僅限一年一簽，是屬於長租模式。

為什麼要講一大堆分類？因為雅房還是套房、整棟還是分散、長租還是短租，表現出來的共居生態都是不一樣的，如果你不懂這些次分類，是看不懂共居的盈利模式的，也就沒有資格評論。

「一米」的共居是哪種生態？我不做獨立套房、也不做整棟式、也不接受短租，租客對象非常明確是白領上班族的家庭式公寓。

我們不會在經營公寓裡主辦活動，也不會組織租客的社群活動。

3, 不買房包租術(Tody老師). 4. 資產活化低成本包租 ... 二房東收租不需要買房，且裝潢/時間成本較低，但需要注意和大房東的合作契約及相關法令規範。

喬王的投資理財筆記跳到主文理財，不是為了變得非常有錢，而是讓你拿回人生的選擇權。

買房，不是有錢人的專屬權利，而是有心人都能達到的目標。

blog2wp_414edadf部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Jun23Sun201914:04房地產課程這麼多怎麼選？小資族買房一次就上手的房地產課程懶人包！ 「房地產課程這麼多，該怎麼選擇呢？」 最近有朋友對房地產感到興趣，但看到市面上眼花撩亂的課程，不知該怎麼做選擇，所以跑來請教喬王。

 你也曾經因為想學房地產，卻因找不到方法而遲遲沒有行動嗎？  ▊房地產課程分3類，你愛哪一類？別擔心，你的困擾我懂!這篇喬王將以過來人的經驗，整理出市面上常見且實用的房地產課程，範圍包括了三大類: 🔸買房自住：1. 包租自住購屋術(邱愛莉老師)(註)2. 預售屋新手攻略(安琪拉/喬王老師)3. 告別無殼蝸牛的銀行貸財術(喬王老師) 註：邱愛莉老師的課程包含了自住與投資兩種類別。

 🔸買房投資：1. 投報從10%到可能翻10倍的包租投資術(Cosmo老師)2. 法拍屋實戰4折買房術(黃正雄老師)3. 包租自住購屋術(邱愛莉老師)(註)4.收租達人(羅右宸老師) 🔸不買房投資：1. 0成本收租術(小傅老師)2. 高效率時尚包租婆(Gina老師)3,不買房包租術(Tody老師)4.資產活化低成本包租術(Rachel老師) ​​ ▊釐清你的需求，再決定上哪種課程在準備上課之前，喬王免不了還是苦口婆心地提醒大家2件事... 第一步：確定自住或投資 首先，你需要認清自己的買屋需求，究竟是為了自住？還是投資？ 盡量避免「自住兼投資」的想法，因為自住與投資的角度是很不一樣的! 就像買保險時若想要「保障兼投資」，結果反而不如分開投資與保障來得好。

 (延伸閱讀:買房自住兼投資？別傻了，小心就像開車踩剎車又踩油門！搞懂這６點差異，才不會事倍功半！)  第二步：確定房子類型及運用方式 其次，請釐清房子的類型，是要買新成屋、中古屋或法拍屋？ 或者其實你不想買房子，只想當二房東？ 取得房子之後，接下來是運用方式，譬如:✍️買房隔套收租的買房/裝潢/時間成本高，而且還須考量建築結構、建築法規等，風險與門檻相對高出許多，但好處是報酬率通常也比較高；✍️買房整層收租的買房成本高，但裝潢/時間成本低，且未來轉手的流通性較高，而且相對簡單方便。

✍️二房東收租不需要買房，且裝潢/時間成本較低，但需要注意和大房東的合作契約及相關法令規範。

 (延伸閱讀1：買房投資房地產，爽當包租公？若沒注意這7點事項，新手請勿輕易嘗試！)(延伸閱讀2：公寓改成套房合法嗎？隔套收租包租公的常見5大問題，不知道小心損失慘重！) ​ ▊10種熱門房地產課程 上述兩個步驟都思考清楚後，接下來我們來看看目前市面上有哪些常見的房地產課程吧！ 以下的房地產課程包含了自住、隔套、法拍、二房東等不同類型，而教學老師也橫跨老、中、青三代，有男老師也有女老師，大家可以針對自己的需求選擇合適的課程或講座囉！ 2020/06/26更新：萬一看完這篇文章，還是不清楚自己適合哪種課程。

沒關係！喬王特別設計了一個小測驗，只要加入LINE並輸入數字103，回答3個問題即可測出你適合哪一種買房課程！   No1.邱愛莉-包租自住購屋術   第一個介紹的是我的房地產啟蒙老師－邱愛莉老師。

 她和我一樣都是七年級生以及台大畢業(但她算是我的大學姐XD)，曾任知名外商公司市場開發經理、客戶經理，目前也是House123執行長，商周、財訊房地產專欄作家。

 愛莉老師的課程，著重在「買到一間會增值的房子」，所以不管是要「自住」，或者想「當包租公/婆收租」，都有機會透過愛莉老師的方法，用低於市價甚至銀行鑑價，買到理想的房子。

 (PS:喬王自己就是上過她的課程後，買到低於市價及銀行鑑價的房子，變成了包租公) 因為市面上的房地產老師幾乎都是只教「投資」，但多數人仍是以自住為主，投資為輔，所以我認為愛莉老師的「自住」與「投資」兼具的課程就很適合一般的新手參加。

 如果想要更了解愛莉老師的房地產課程，有兩種方式。

 第一種方式是直接上網購買她的書籍《買一間會增值的房子》，裡面的8大章節包含了以下豐富內容，可說是房地產新手的「終極懶人包」！ • 房地產致富方法• 看懂房屋真正價值• 看屋議價技巧• 預售屋增值術• 超高CP值的裝潢術• 買屋貸款學

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