換樓客要注意！分析先賣後買定先買後賣利弊｜2020 ... | 換樓策略
【換樓需知】以往業主想細屋換大屋，最大障礙是600萬元以上住宅按揭成數急降，即使賣樓亦難籌措足夠首期。
不過自放寬按揭保險後，將斷裂 ...PrimaryMobileNavigation熱門搜尋ibond美團收息股狗狗幣經一解密大灣區首頁樓市按揭新盤二手市場居屋投資港股美股藍籌股海外投資理財保險熱話科技職場創業FinTech新冠肺炎大灣區佈陣虛擬理財經一企業學堂經一移民局實力品牌大獎2021專訪經一拆局Startup新世代跳出ComfortZone專欄經一專區經一CHANNEL經一活動訂閱專區電子版訂閱印刷版訂閱經一開咪影片專區40POSSIBILTIESPrimaryMobileNavigation首頁樓市按揭新盤二手市場居屋投資港股美股藍籌股海外投資理財保險熱話科技職場創業FinTech新冠肺炎大灣區佈陣虛擬理財經一企業學堂經一移民局實力品牌大獎2021專訪經一拆局Startup新世代跳出ComfortZone專欄經一專區經一CHANNEL經一活動訂閱專區電子版訂閱印刷版訂閱經一開咪影片專區40POSSIBILTIES【換樓需知】換樓客要注意！分析先賣後買定先買後賣利弊｜2020投資展望｜子非魚子非魚Dec52019-20:50【換樓需知】以往業主想細屋換大屋，最大障礙是600萬元以上住宅按揭成數急降，即使賣樓亦難籌措足夠首期。
不過自放寬按揭保險後，將斷裂的「換樓鏈」重新連接。
想用盡新按揭成數，換樓要「先賣後買」還是「先買後賣」？撰文：子非魚｜圖片：新傳媒資料室閱讀全文新例前難以細屋換大屋以往換樓困難之處，可以用以下例子解釋。
假設業主A持有新界兩房單位，現時市值500萬元，尚有一半按揭貸款（250萬元）尚未歸還。
若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位，最多只能申請六成按揭，以四成首期計算，須動用320萬元。
就算業主A把現樓出售，亦只能套現250萬元，不足以繳付新樓首期320萬元及其他雜項費用。
因此未有新例前，若果現金不足，便難以細屋換大屋。
按揭政策放寬後，1,000萬元以下物業按揭成數放寬至最高八成至九成，細樓換大樓不再是一個夢。
按上述業主A例子，800萬元現時可借九成按揭，首期80萬元，賣出舊樓後套現的250萬元，用作支付新樓首期綽綽有餘，一家四口便住得鬆動得多。
假設業主A這一刻想換樓，舊物業獲買家接洽並簽署臨約出售後，是不是可以馬上買新樓、簽臨約借九成按揭？換樓需知：最穩陣按揭方法由於舊物業僅簽署臨約未算正式成交，新樓不能借九成按揭，最多只可以借八成，直至舊物業完全成交為止。
另一個情況——假設舊物業臨約成交日期為12月29日；新樓臨約成交日期為12月31日，按證公司亦不會批出九成按揭，最多只能批出八成。
不過當舊物業於12月29日完全成交後，新樓可以申請由八成按揭轉為九成，但一定不能趕及於12月31日批出及放款。
故此，換樓需知最穩陣方法，是等舊物業賣出後並完成成交，才買新樓並申請九成按揭。
但若物色到心儀單位，心急想簽臨約的話，需要確保舊物業和新樓成交日期有最少一至兩個月時差，業主才有足夠時間申請九成按揭；否則，只能申請八成，即需要預多一成首期。
延伸閱讀：拆解按揭保費四部曲！買樓前先計數免中招自放寬按揭保險後，將斷裂的「換樓鏈」重新連接。
另一值得注意的是物業印花稅事宜。
只要舊物業臨約成交日期，發生在新樓臨約成交日期之前，便毋須繳付15%「辣稅」，只需用較低的第二標準稅率。
但要留意，如果舊物業出售期間買家突然撻訂，新樓便需要馬上繳付15%「辣稅」差額。
而且，銀行及按證公司得知舊物業撻訂後，新樓最多只可以借八成，並且要通過壓測，壓測前及壓測後每月供款與入息比率（DSR）分別為35%及45%。
近親交易轉名可借9成另外，換樓需知：舊物業每月還款額也需要計入壓測，業主容易會因入息不夠計而未能借足。
不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。
有人問：「舊物業能否簽一張轉名臨約，然後賣給近親，再買新樓借八成至九成按揭？」理論上是可行的，但實際上，如果轉名對象是配偶，而配偶申請按揭保險借八成至九成按揭，自己買新樓又借九成，按證公司會質疑，為何一對夫婦需要兩層自住樓？借款人需要作出滿意解釋；否則，銀行將會視乎樓價，最多只能借出五成至六成。
最後要留意的是，如果上述轉名交易最終取消，新會成為該名業主的第二層樓，便需要馬上繳付
不過自放寬按揭保險後，將斷裂 ...PrimaryMobileNavigation熱門搜尋ibond美團收息股狗狗幣經一解密大灣區首頁樓市按揭新盤二手市場居屋投資港股美股藍籌股海外投資理財保險熱話科技職場創業FinTech新冠肺炎大灣區佈陣虛擬理財經一企業學堂經一移民局實力品牌大獎2021專訪經一拆局Startup新世代跳出ComfortZone專欄經一專區經一CHANNEL經一活動訂閱專區電子版訂閱印刷版訂閱經一開咪影片專區40POSSIBILTIESPrimaryMobileNavigation首頁樓市按揭新盤二手市場居屋投資港股美股藍籌股海外投資理財保險熱話科技職場創業FinTech新冠肺炎大灣區佈陣虛擬理財經一企業學堂經一移民局實力品牌大獎2021專訪經一拆局Startup新世代跳出ComfortZone專欄經一專區經一CHANNEL經一活動訂閱專區電子版訂閱印刷版訂閱經一開咪影片專區40POSSIBILTIES【換樓需知】換樓客要注意！分析先賣後買定先買後賣利弊｜2020投資展望｜子非魚子非魚Dec52019-20:50【換樓需知】以往業主想細屋換大屋，最大障礙是600萬元以上住宅按揭成數急降，即使賣樓亦難籌措足夠首期。
不過自放寬按揭保險後，將斷裂的「換樓鏈」重新連接。
想用盡新按揭成數，換樓要「先賣後買」還是「先買後賣」？撰文：子非魚｜圖片：新傳媒資料室閱讀全文新例前難以細屋換大屋以往換樓困難之處，可以用以下例子解釋。
假設業主A持有新界兩房單位，現時市值500萬元，尚有一半按揭貸款（250萬元）尚未歸還。
若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位，最多只能申請六成按揭，以四成首期計算，須動用320萬元。
就算業主A把現樓出售，亦只能套現250萬元，不足以繳付新樓首期320萬元及其他雜項費用。
因此未有新例前，若果現金不足，便難以細屋換大屋。
按揭政策放寬後，1,000萬元以下物業按揭成數放寬至最高八成至九成，細樓換大樓不再是一個夢。
按上述業主A例子，800萬元現時可借九成按揭，首期80萬元，賣出舊樓後套現的250萬元，用作支付新樓首期綽綽有餘，一家四口便住得鬆動得多。
假設業主A這一刻想換樓，舊物業獲買家接洽並簽署臨約出售後，是不是可以馬上買新樓、簽臨約借九成按揭？換樓需知：最穩陣按揭方法由於舊物業僅簽署臨約未算正式成交，新樓不能借九成按揭，最多只可以借八成，直至舊物業完全成交為止。
另一個情況——假設舊物業臨約成交日期為12月29日；新樓臨約成交日期為12月31日，按證公司亦不會批出九成按揭，最多只能批出八成。
不過當舊物業於12月29日完全成交後，新樓可以申請由八成按揭轉為九成，但一定不能趕及於12月31日批出及放款。
故此，換樓需知最穩陣方法，是等舊物業賣出後並完成成交，才買新樓並申請九成按揭。
但若物色到心儀單位，心急想簽臨約的話，需要確保舊物業和新樓成交日期有最少一至兩個月時差，業主才有足夠時間申請九成按揭；否則，只能申請八成，即需要預多一成首期。
延伸閱讀：拆解按揭保費四部曲！買樓前先計數免中招自放寬按揭保險後，將斷裂的「換樓鏈」重新連接。
另一值得注意的是物業印花稅事宜。
只要舊物業臨約成交日期，發生在新樓臨約成交日期之前，便毋須繳付15%「辣稅」，只需用較低的第二標準稅率。
但要留意，如果舊物業出售期間買家突然撻訂，新樓便需要馬上繳付15%「辣稅」差額。
而且，銀行及按證公司得知舊物業撻訂後，新樓最多只可以借八成，並且要通過壓測，壓測前及壓測後每月供款與入息比率（DSR）分別為35%及45%。
近親交易轉名可借9成另外，換樓需知：舊物業每月還款額也需要計入壓測，業主容易會因入息不夠計而未能借足。
不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。
有人問：「舊物業能否簽一張轉名臨約，然後賣給近親，再買新樓借八成至九成按揭？」理論上是可行的，但實際上，如果轉名對象是配偶，而配偶申請按揭保險借八成至九成按揭，自己買新樓又借九成，按證公司會質疑，為何一對夫婦需要兩層自住樓？借款人需要作出滿意解釋；否則，銀行將會視乎樓價，最多只能借出五成至六成。
最後要留意的是，如果上述轉名交易最終取消，新會成為該名業主的第二層樓，便需要馬上繳付