小弟近年身邊不少朋友增添了家庭成員，並有一些積蓄，故萌生換樓之念以建立更舒適的安樂窩，可惜他們經常遇到兩難的局面— 究.專欄「先賣後買」還是「先買後賣」才是換樓好策略?溫總語錄溫偉明嘉華國際集團營業及市場策劃總監（香港地產）及廣州項目公司董事，為香港註冊專業產業測量師，現為香港測量師學會、皇家特許測量師學會及中國房地產估價師與房地產經紀人學會此等專業學會之會員。

同時熱心於測量業界的發展，於工餘時間擔任不同的公職，曾任香港測量師學會青年組主席、產業測量組義務司庫及秘書等。

他以往亦曾擔任香港特別行政區土地及建設諮詢委員會轄下土地委員會委員、上訴裁審團（建築物）成員及測量師註冊管理局成員等公職。

...2020-09-2115:02:21文字大小小弟近年身邊不少朋友增添了家庭成員，並有一些積蓄，故萌生換樓之念以建立更舒適的安樂窩，可惜他們經常遇到兩難的局面—究竟應「先賣後買」還是「先買後賣」呢？前者擔心賣樓後，上不回車，例如有朋友在出售原有物業後，未能即時遇到心儀物業再上車，故決定先租樓，慢慢尋找心水物業；結果在兩年租約期內，未能物色到合適物業，但同時樓價不斷上升，置業成本較當初預算大幅增加，最終因加得減，換樓不成反變無殼蝸牛，這類個案比比皆是。

後者如沒有「首置」名額（俗稱白豬仔）則需考慮購買第二個住宅物業首期資金及按揭問題，在現行稅務政策下，他需為新購物業先繳15%「從價印花稅」，如能於12個月內出售原有物業，才可向政府申請退還15%「從價印花稅」與俗稱「單印」稅款差額，首期資金壓力因此大增。

而按揭方面，銀行承造第二個住宅物業的按揭成數會比「首置物業」少一成，其次買家供款佔入息要求比「首置」高（即供款額由原本佔50%的入息下調至40%），以及倘原有物業仍有按揭，銀行評估供款佔入息比率及壓力測試時，一併計算兩個物業的供款總和，入息要求門檻會大大提高。

後者「先買後賣」面對的問題並非不能解決，小弟跟同事分析後，建議可從銀行方面著手，在現有的按揭措施上，可考慮推出以下新的「樓換樓按揭計劃」:(一)計劃概念：（1）只適用於持有一個住宅物業的換樓人士；（2）原有物業必須有未償還按揭，但該未償還按揭部分不多於其市值之六成；及（3）新購物業必須與原有物業於同一銀行承造按揭，並該銀行簽立「承諾及授權書」。

「承諾及授權書列明換樓人士承諾於6個月寬限期內出售原有物業，倘原有物業未能如期於寬限期內出售，銀行可自動獲得業主授權於寬限期後6個月內以市值出售該原有物業(二)評估第二個住宅物業按揭方式：按揭成數及買家供款佔入息比率以「首置」標準計算，此外，壓力測試不計算原有物業供款，只計算新物業的供款上述方案，可以避免換樓人士購入第二個住宅物業後，不出售原有物業。

因此小弟同時建議政府部門，當換樓人士購入第二個住宅物業後，而採用以上「樓換樓按揭計劃」，即可以第二標準稅率繳交印花稅（即只繳納「單印」，不用先繳15%「從價印花稅」再退還差額），減少資金周轉問題。

事實上，小弟明白在執行方面仍有許多細節需要解決，例如法律程序、原有物業出售時限計算及出售市值之釐定等問題，但在協助市民換樓以改善民生的前題下，小弟認為有關政府部門及金融監管機構可以多加考慮。

小弟相信市場上已積存一群有能力換樓，但因高稅率及按揭問題而卻步的人士，香港大部分市民性格穩陣，故普遍會選擇「先買後賣」，覓得更理想的家居後才出售原有物業。

穩定的流通率是支持香港樓市健康發展的關鍵，而激活「換樓鏈」亦有助釋放二手中小型單位供應予「上車客」選擇，同時鞏固置業階梯。

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