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將軍澳即將有新盤推出，當中更以三房單位為主，自去年十月政府推出的新按保措施，放寬了首置人士的按揭成數上限，加上現時拆息回落，以至按揭息口一直處於低水平，使置業成本大大降低，無疑地吸引一班業主欲以「樓換樓」的方式去購買更大的物業。

而換樓一般都分為「先賣後買」以及「先買後賣」兩種做法，筆者會一連兩集向大家講解兩者的利與弊。

 拆息降低吸引樓換樓「先賣後買」是指業主售出舊有物業，並且在完成相關手續後才購買新的物業。

若果舊有物業以高於購買時的價錢售出，差額除了可用作新物業的首期開支，更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。

 賣出賣清物業可免辣稅計算印花稅方面，只要業主賣出舊有及唯一的物業後，才購買新的物業（兩者均以簽訂臨約日期計算），便可免去繳付15%的從價印花稅，只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅，現金壓力大大減少。

 按揭成數方面，在手上沒有任何物業的情況下，買家便符合首置人士的身份。

當購買新的物業時，便可以新按保計劃去承造高成數按揭。

試舉一例子，一位買家在三年前以500萬元購入一個物業，現時供剩370萬元，而買家以「先賣後買」方式去「樓換樓」，將舊有物業以600萬元售出後，再以首置人士身份購入一間1,000萬的現樓，使用新按保計劃去承造八成按揭，申請時亦需重新計算壓力測試以及提供個人及入息證明等資料。

賣樓所得的資金，在扣除舊有物業的按揭貸款後，仍有230萬可用作支付新物業的首期、印花稅、律師費、代理佣金、裝修費以及其他雜費等支出，預算較為鬆動。

 先賣後買可確保足夠現金「先賣後買」可套現足夠資金去購買新物業，做法穩陣。

但要注意的是，當遇上樓價急升的情況，業主在售出舊有物業後，未必能夠無縫接合地購買及入住新的單位，屆時業主就需先暫時租住物業或暫住家人居所。

此外，業主亦需要尋找地方安置舊有物業的傢俬。

 下一次筆者將會講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。

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