標題[閒聊] 當個包租公 ... 覺得有點過頭要買房請小心虛胖的物件這種熱度過後跌一定中槍-- Sent from my Windows -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), ...批踢踢實業坊›看板home-sale關於我們聯絡資訊返回看板作者s26492755(BBX)看板home-sale標題[閒聊]當個包租公時間ThuOct800:57:402020小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客在全盛時期雙北真的常常一間就獲利過百萬一直到有了房地合一房市翻轉後有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣(我實報實銷不配合做發票的)====================================可能我個性就這樣希望穩妥妥的不愛冒險做事情總是不求有功但求無過所以權衡取捨之下我選擇了置產收租其實還是本業比較賺錢但是那是我現在只有四間在收租如果我有40間就不同了在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後我有了以下原則不碰預售不碰乙工不碰法拍不買分租套房不做短期買賣(有些也跟我本業繁忙有關當然有很多更專業的投資客可以從中獲利)很多投資客都有自己的一套公式或估價方式我的比較簡單純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低)預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租)回推一個金額而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕"整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費這個就是我對房子的出價上限一旦高過這個金額在喜歡也不買這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉)從2016漲到現在2020增值帶來的收益就算老天額外給的============================================當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦要嘛賺得這麼慢要嘛沒人租怎麼辦所以我挑選的物件多為500萬左右不要離捷運太遠不要重劃區生活機能要強要能夠開伙跟曬衣服這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的自備款抓200左右這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢跌你可以不要賣現金流不會斷至於沒人租那就是租金或屋況的問題整理得好好的租金也合理我好幾次今天放隔天租掉至於賺得慢我從來不覺得這樣賺得快我要的是穩穩地==================================================其實租房也是個學問你要先選擇你的受眾了解這個族群在意的是什麼像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人所以在家具跟環境上會好好整理每次出租一定全新粉刷或壁紙獨立筒床墊40吋電視雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的)==========================================然而當房東也不是完全0風險我在房東社團或群組的感想是最怕報稅自殺破壞房子不交租我所有房子都掛自己名下所以地價稅只有自助的自用房屋稅3個摳答用掉其他非自用房客要報稅要入籍要申請補助我都配合說白點本身就已經含在租金裡面了自殺部分我買了凶宅險4XX元但要附掛在一個居家險下面一份賠100萬最多可以買三份賠300我的房子總價也才500生命很可貴啦但你要想不開我覺得我不見得虧喔至於租霸就是要靠篩選租客了=========================================我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險至少到目前跟房客都還算和樂融融反而常被群租的人說寵壞房客.....對我而言買房收租真的是最簡單的投資方式而且可以擴大我本業賺來的戰果你好好選物件的話在有便宜才買的情況下還可以搭搭增值順風車PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場2019推身邊親朋好友買自住房房租這種純消費行為如果有頭期的話變成繳本利和至少有還本兼存錢現在房市真的熱的我覺得有點過頭要買房請小心虛胖的物件這種熱度過後跌一定中槍--SentfrommyWindows--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:114.44.63.161(臺灣)※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602089862.A.673.html※編輯:s26492755(122.116.119.211臺灣),10/08/202001:02:13推tatatata2255:良心房東!!!推~朋友的學區分租套房賣三年終於解套了10/0801:06學區分租套房是神話大概遠古時代的事情了...上個月有個仲仲打給我推我分租套房(大概是沒什麼物件了)我只問我之後要賣給誰仲仲:可是投報率...大概這樣死循環吧推F0r:40間自備款8000萬10/0801:32→F0r:厲害！10/0801:32推au041l:推個親身經驗，而不像竹北王紙上談兵10/0802:02推castalchen:入手價6.5%的物件10/0802:12→castalchen:又沒有你列舉的特殊情況10/0802:12→castalchen:要在北部的市區找10/0802:12→castalchen:太太太難了10/0802:12其實是新北市不容易但也沒到完全沒有價格有時候是談出來的多看多試多下斡旋我不就手上有四間其實我自住這間也符合這樣的條件但是今年我連共辜七把把把被人大20-30萬這也是我不太喜歡房市熱過頭的原因當大家都知道在漲價都跟著買房的時候我這種有便宜划算才買的就很難買了推bianlee:實在，真誠地分享，謝謝10/0802:31※編輯:s26492755(122.116.119.211臺灣),10/08/202002:40:11推tatatata2255:對阿~我朋友的龍華科大學區分租套房是賣給地下組頭10/0802:50→tatatata2255:聽說是組頭錢太多又不能放銀行才買的~10/0802:52→tatatata2255:不然現在學區分租套房大家都在脫手根本賣不掉~10/0802:52推bigsmile:推10/0804:11推kilolima:推一個10/0806:32推oldmove:經驗跟你差不多，但我平均都買1000萬左右物件，捷運5分內10/0806:59→oldmove:絕對不碰套房，管理麻煩死了，錢多事情更多10/0807:00推Ddylan:請問兇宅險要找哪家銀行保呢？謝謝10/0807:17銀行不做凶宅險我是保國泰人壽推gglong:遇到自殺凶宅險補不回來啦…10/0807:24當然是不希望遇到啦但遇到能補貼個100-300萬好過沒有跟醫療險和意外險的概念一樣保安心最好不要用到推foxs9:500.......10/0808:14推sdhpipt:500*6.5%/12=2.7萬月租2.7萬才有6.5%啊???10/0808:26因為我沒有全額付清買房阿我是有認識投資客這樣做但我在地上爬的比不過在天上飛的→sdhpipt:1.5萬套房是怎麼衝到6.5%的?除非是買到300萬以下10/0808:27投資報酬率=產生的淨利/總投入資本買個500萬房子不用投入500萬資本啦推F93935:很難300以下大概買到五股泰山丹鳳鶯歌10/0808:29→sdhpipt:上新莊的話五六年前300萬以下套房還很常見這波中古屋漲10/0808:31→sdhpipt:很兇一堆人喊新莊重劃區賠售潮時舊市區中古屋與下新莊10/0808:32→sdhpipt:每坪至少漲了10萬很誇張10/0808:32→sdhpipt:是說上新莊1.5萬可以租到3房公寓了選套房的房客很特殊10/0808:33新莊捷運沿線很強我就住這....另外我是不懂公寓的出租行情啦我樓下17坪套房租18500....大該要租半個月才會租掉其他兩間1700015500都是今天放隔天租加起來總共五次其實租屋市場挺熱絡的推HAHAUCCUQQ:好厲害10/0808:35推a9940597:我有同樣疑問，500萬要月租2.7萬喔10/0808:36→a9940597:1.5萬沒辦法到6.5%10/0808:37就同樣的問題你買500萬的房不用拿出500萬推leehui12:推分享10/0808:47推rebica:是買很老舊的房子嗎？很難想像哪裡有五百的房子可以賺5%10/0808:48我常跟仲介說不要推我年紀比你大的房子因為仲介大多20幾歲我還打算脫手買老房子抱十年後誰要跟我買我目前手上最老的一間不超過15歲推oldmove:500萬的物件套房，在雙北是很多，但要租到2.7萬...10/0809:09→oldmove:裝潢跟地點要很有水準，裝潢他本業我相信沒問題，但地點10/0809:09→oldmove:我現在差不多是3~4%，能衝到6.5%真的蠻強，可能是我太弱10/0809:11如果你的總投報有超過3.5你自備四成以下就有6.5%了扣除貸款利息後喔推grotwpig645:你的6.5%怎麼算的？10/0809:12推icevenus:是很老舊的物件嗎?10/0809:21最老的不到15歲推apple123773:等等套房這要報酬太低了拉10/0809:22不要這樣嘛穩中求勝這是防守型開局租金保底至少手上有錢在搭一下增值順風車→F93935:錦新都不太可能做到5%了6%以上雙北沒隔套不太可能10/0809:22→F93935:4%正常套房就能買了主建要大於十坪才好貸款到8成10/0809:23推F93935:我去年有收到一間630租三萬的不過那是特殊物件10/0809:26→lordguyboy:隔間出租是違建不要公開教吧10/0809:29推john0302:你的6.5趴算法是不是有問題。

10/0809:30我給你一間的詳細數字好了我有一間月租1700017000*12*0.95空租-保險4225-房屋稅2300-地價稅1036-房貸利息45000每年實拿141239沒問題吧這間售價正好500萬我貸款300萬頭期200萬仲介費5萬契稅代書費5萬(詳細數字應該更低些)家具幾乎全新含在出價500萬裡只買了冰箱電視跟粉刷牆壁跟一些簡單修繕(不含我的時間成本)我這樣分母抓215萬需要更細項嗎當然進入本利和後每年會投入更多本金但同樣會減少些貸款利息大概每年投報會掉個0.2-0.3%大概十年後的投報會低於5%這時候就可以考慮賣了→F93935:隔套哪裡違建，合法請照好嗎10/0809:30→reiborei:6.5是租金扣成本後用頭款算的吧c大不是常說這是槓桿10/0809:36你說中了推sawaman:居然有凶宅險，長知識推10/0809:37→Skylegend:他的投報應該是用現在付出的金額算的吧10/0809:40對但每年會掉個0.2-0.3%推carterdunk:推10/0809:43→F93935:兇宅險也保不高最多六十萬10/0809:53我文章有寫一份賠100萬最多可以買三份也就是最高可賠300萬喔推vanjoey:原po有說租金跟本息攤還差不多10/0810:02→vanjoey:6.5是計算資產增值，不是現金流10/0810:03增值沒算進去呢不過聽你這麼說我有空算一下推jamo:隔間正當申請並不違法~10/0810:07推sdhpipt:合法請裝修許可會多出不少成本陽台也不可以外推10/0810:31→sdhpipt:樓下鄰居要簽名才可以請到最近有些新聞是偽造樓下簽名10/0810:32→sdhpipt:被告上法院的XD10/0810:32推sdhpipt:"純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5"<==這句話算10/0810:35→sdhpipt:是計算資產增值嗎????10/0810:36你不能控制增值多少啊雖然我沒遇過但萬一貶值呢所以沒算增值啦"純靠收租"推attraction:有點厲害10/0810:38→erain:6.5%在捷運旁邊現在真的太難10/0810:41唉我晚上八點約了看房去年下半年就開始很難買今年到現在還買不到這間我還是會用同樣方式試幫我加油?推capyrossi415:應該是自備款的6.5%吧？200萬*6.5%/12=1083310/0810:55差不多意思不過自備還要算上買賣成本跟整理房子的錢目前一間房子的淨收益每個月就在一萬初推sdhpipt:自備款當分母房租扣除房貸當分子?10/0810:57同樓上推rebica:自備款的6.5%也太難賺了10/0811:17這是副業穩賺就好我本業比較好賺推IS0987:感謝分享10/0811:59推piliwu:自備款6.5%應該是賠錢10/0811:59怎麼會還是你漏看了我資金成本也扣除了→tamakochan:自備200萬的6.5%跟貸款300萬的利息幾乎一樣就打平吧10/0812:11300萬一年的利息45000200萬的6.5%130000差很多喔而且我的租金有扣貸款利息如果你要說的是每年付的本利和你付出15000裡面至少有1萬初是還本存撲滿的概念買了就有收益了推newstyle:美國會要求租客需要一個保證人才會讓他租10/0812:21→newstyle:房東10/0812:21推APC:國外的法律其實很飽和住客10/0812:44這就別說了台灣現行法律超超超超超保障租客推lifeisshine:凶宅險是保國泰的嗎？10/0812:53式的推vanjoey:200頭期，加契稅仲介費裝修成本，加總可能260萬，應該是10/0812:56→vanjoey:這金額的6.5%，然後也跟房貸每年還本一樣10/0812:56裝修沒那麼多錢啦60萬裝修套房可以弄得很高很高級我家室內差不多17坪簡單說些重點天花板日本麗仕系統櫃E0V313板材BLUM緩衝絞練用的都不錯吧全部下來不到35萬兩房跟客廳玄關→F0r:如果只是打平怎麼才能從4間變成40間？10/0813:26→F0r:本業一年可以淨存400萬然後18年之後湊滿36間嗎？10/0813:27投資神晚安不能舉例如果有40間嗎如同你很愛舉例朋友投資哪賺很多一樣推SafeGuard360:這樣的話實際現金流應該是剛好打平？甚至可能會多10/0813:27→SafeGuard360:丟一點進去吧？不過總資產是成長的沒錯10/0813:27我大部分會弄成平或不用丟這樣他就是自己養自己→F0r:這樣差不多50-55歲可以退休過很不錯的生活10/0813:28不愧投資神大大有40間還只是很不錯的生活小弟不敢當我覺得退休後不玩了能有這樣五間不用貸款的房子收租一個月八萬的被動收入就可以很不錯了推QOO222:感恩10/0813:44→s26492755:今天要趕四個現場有點忙回家在一一回覆大致方向我10/0813:49→s26492755:先說首先我沒有說我要從4間變成40間只是舉例我本業10/0813:49→s26492755:賺的還是比投資多除非我的本擴張到一定程度在來就10/0813:49→s26492755:是以前大家也吵過的投資報酬率=產生的淨利/總投入資10/0813:49→s26492755:本這個沒爭議的話為什麼你要用房屋總價去計算10/0813:49→s26492755:房地產最好借錢了不借可惜而投入的現金投報在扣10/0813:49→s26492755:掉持有成本跟資金成本後的淨利6.5%為什麼會虧難賺10/0813:49→s26492755:部分我文章就寫過了我從來就不追求快而追求穩另外10/0813:49→s26492755:我房貸每個月差不多在14000-15000而我的租金在15500-10/0813:49→s26492755:1850010/0813:49→s26492755:每個月扣掉持有成本後還能回饋點零用錢其實我也可以10/0813:49→s26492755:把頭款減少讓投報更好看只是這樣就會壓縮現金流我10/0813:49→s26492755:第一年6.5十年內不小於5正是本利和每年投入後會影10/0813:49→s26492755:響投報而超過十年的投報就不好了剛好養肥殺來吃換下10/0813:49→s26492755:一個物件10/0813:49推a9940597:算的好痛苦10/0814:17其實這是一開始的後面有不停地簡化公式現在大概看房加出價3-5分鐘就知道哪些改修那些該換要出多少了比較麻煩的是要怎麼跟別人解釋我的結果說實話我本業算OA屏風價格更煩框架一個價格不同家折數不同不同顏色價格不同配置每層價格也不一樣鋼板烤漆要不要沖孔還是選貼布貼波音軟片上層清玻霧玻條玻你只要不同寬度或高度上面就要重算一次推vanjoey:十年投報是用年化報酬率算法嗎？連帶每月攤還的本金部分10/0814:41→vanjoey:也加進去？對每月攤還的本也會增加你的分母同時減少一些你的分子(貸款利息)10/0814:41※編輯:s26492755(122.116.119.211臺灣),10/08/202019:25:15※編輯:s26492755(122.116.119.211臺灣),10/08/202019:50:44推shiely:請問你會租給養寵物跟抽煙的嗎?我在考慮要不要租給這種的10/0820:41抽菸跟神明廳一定禁寵物看情況目前兩間有寵物一間小臘腸一間浪貓我去過幾次他們很乾淨也沒什麼味道推F0r:原來是舉例五間的話我覺得太謙虛了推測最後應該在8-12間左10/0820:50→F0r:右10/0820:50看就知道隨便說如果我有40間我真的有40間早就放棄本業爽過生活了→edshen:抽煙跟養寵物的不租10/0821:58我之前一個養臘腸的退租整理得比我交給他的時候還乾淨當天拍照放上網隔天直接租走還省得整理所以我會挑房客抽菸則是不用說光煙味卡冷氣卡裝潢卡窗簾就很麻煩了※編輯:s26492755(122.116.119.211臺灣),10/08/202023:59:18推F0r:40間如果你房租房貸打平也是沒有現金流10/0901:32→F0r:還是得做本業熬20-25年10/0901:33一間自備是20040間就是八千萬說真的我不知道你人生有什麼目標只要我的資產扣掉負債後有五千萬我就會退休所以不會弄成40間都要貸款賣掉幾間讓其他間無貸款收租當生活費不好嗎當然討論這個意義其實不大回歸現實我目前大概在買2間後短期內銀行不會在借我錢了我這個本來就是擴大戰果用需要時間等本業的資金進來我會弄成幾乎每間都不用在付錢就像是讓房客養房子我本業賺到頭期後在去買抱著差不多可以殺的時候就殺換下一個物件類似被動收入的概念房租打平房貸本利合的本可是有一萬初頭的※編輯:s26492755(114.44.63.161臺灣),10/09/202002:24:38※編輯:s26492755(114.44.63.161臺灣),10/09/202003:07:59推nacy204327:槓桿開太大風險比較高突發狀況現金流不夠這樣嘎不10/0904:47→nacy204327:過來就完蛋了10/0904:47這的確是蠻常見的投資客死因所以我才會把資金投入到租金可以付掉貸款的地步不然大可以降低投入資金做更好的投報然後買更多間的房子我是不用在吐錢進去出租房的另外還有一個很少的東西叫做理財型房貸我目前自住就是平常需要先墊大筆款項的時候也可以使用臨時要錢就從這取其他房子房客養※編輯:s26492755(114.44.63.161臺灣),10/09/202005:08:16推cpu2800:感謝s大心得分享10/0909:21推Han810828:推專業分享10/0910:59