房產業者分析，採取股權交易方式，除了省下推估超過3.5億元的. ... 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，進行不動產投資或開發時，部分投資人會考慮 ...即時熱門政治社會生活健康國際地方蒐奇影音財經娛樂汽車時尚體育3C評論玩咖食譜地產專區TAIPEITIMES求職爆Search自由電子報自由財經財經首頁財經政策影音專區國際財經證券產業房產資訊財經週報基金查詢投資理財匯率查詢粉絲團自由影音即時熱門政治社會生活國際地方蒐奇財經娛樂汽車時尚體育3C評論玩咖食譜健康地產專區服務自由電子報APP自由電子報粉絲團自由電子報Line熱門新訊首頁>財經週報〈封面故事〉買股權替代買土地企業易主有玄機2018/08/2006:00法人買股權進而取得房產與法人直接買房產的差別與風險記者徐義平／專題報導味全將三重新燕土地賣給國巨投資，但是以出售頂率開發股權取代直接賣土地。

（資料照）耗時近4年，7月初味全總算公告賣掉燙手山芋三重新燕土地給茂德機構旗下的國巨投資，但以出售頂率開發股權取代直接賣土地。

房產業者分析，採取股權交易方式，除了省下推估超過3.5億元的土地增值稅，新買家下次進行房地交易時，還可適用舊制，而非房地合一新制。

出售頂率開發股權稅額不到土增稅1成房產業者指出，味全2010年從法拍市場以101.68億元取得三重新燕土地，面積超過1.58萬坪，同年11月以105億元賣給頂率開發；若是今年7月直接處分該土地，試算土增稅超過3.5億元，預期將會吃掉不少處分利益。

請繼續往下閱讀...以該開發案其中一筆地號為例，新北市三重區中興段1442地號，土地面積1萬2,989坪，2010年取得時公告土地現值為每平方公尺4萬1,170元，2018年公告土地現值每平方公尺6萬9,531元，9年來公告土地現值調漲68.89%，若直接處分土地，光是這筆地號土增稅便高達2.84億元。

不過，三重新燕土地採取股權買賣方式，即使頂率開發董監事由原本味全、頂新的人馬換成買家茂德機構人馬，但持有土地仍然掛在頂率開發名下，沒有土地移轉紀錄，因此不用課徵土增稅，只有買賣股權獲利須課徵營所稅，若以味全公告處份利益2.8億元，扣除稅費後，初估稅額不到2,000萬元，相較直接交易的土增稅，節稅效果相當驚人。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，透過股權交易取得該公司持有土地，稅負可以差很大。

首先，若是買賣房地，賣方可能要繳納土增稅、舊制財產交易所得稅或2016年以後的房地合一稅，持有越久，土增稅通常很驚人。

賣方不用繳土增稅買方避開房地合一稅相較之下，法人買賣房地產，目前僅課徵營所稅20%；若未分配盈餘，未分配盈餘僅須課稅5%，房地合一稅率低。

不過，若採取股權移轉方式，則是節稅空間最大，直接免去一筆土增稅，且最低僅須繳納0.3%的證交稅。

不過，房產業者指出，這筆股權交易案雖然讓味全省下高額的土增稅，但未來若要處分土地，新買家要全部承受過往的土增稅，因此外界好奇為何新接手的茂德機構願意接受；事實上，主要是買家也因為土地沒有新的移轉紀錄，仍持續享有處分資產舊制的計稅方式，對於新買家來說，未來處份資產獲利部分已經規劃好一條節稅道路。

購買公司承擔隱藏性風險投資人宜審慎考量房產業者進一步解釋，賣家順利將原本該負擔的土增稅轉嫁給買家，新買家也因為透過買股權取得三重新燕土地，讓該土地最新資產移轉紀錄維持在2010年頂率取得時間點，因此仍屬於2016年房地合一稅制上路之前，新買家即便未來想要直接處份土地，仍可依照舊制課稅。

根據規定，2016年房地合一稅制上路後，該時間點之後買賣移轉的房地產均採行新制，國內法人是將交易所得併入營利事業所得額課稅，目前稅率20%。

不過，由於土地移轉時間仍在房地合一稅制上路前，因此適用舊制，買家未來出脫土地保有節稅空間。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，進行不動產投資或開發時，部分投資人會考慮採設立項目公司的方式持有房地，獲利出場時再依當時情況選擇出售不動產或出售公司，具備財務操作彈性。

不過，相對的，投資人購買公司時，必須承受該公司過往的一切法律責任義務與潛在債務，因此仍有隱藏性風險，建議投資人應該進一步評估。

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國稅局有五大查核標準，用來認定違反交易常規，一旦查獲將依實質課稅精神補稅加罰。

近年不動產交易一直是國稅局查核重點，「公司買、賣公司」、「左手賣右手」交易手法，如果沒有實際交易金流，易遭國稅局查獲，由於此類案件交易金額都屬鉅額，遭稅局連補帶罰，金額非常驚人。

左手賣右手的交易安排，主要是因個人出售不動產需課徵所得稅，如果個人先將不動產出售給投資公司，未來再藉由出售投資公司股權，因出售股份有限公司股權屬證券交易所得，且目前個人證券交易所得停徵，因此可將原本應納稅的財產交易所得變成免稅的證券交易所得以節稅。

「左手賣右手」的股權交易安排，通常有五大特徵，國稅局會作為查核標準，分別是：全部或大部分價款並未收付；安排不實的收付款資金流程，實質上並未收付價款；股權買受人僅帳列股東往來，未實際收付價款，等股權移轉後才以獲配現金股利、出售股權取得價款或辦理現金增資款項等清償應付股款；由交易關係人提供資金，等股權交易完成後，資金又回流至提供帳戶者；其他僅具支付形式，實質上未收付價款。

像這種交易策略及安排，稅局的查核技巧已經非常成熟，且在行政救濟上，稅局也具有相當熟稔的經驗，如果在交易執行細節上一旦有疏忽，原本看似可節稅卻可能得不償失。

更何況國稅局對這類「左手賣右手」的關係人交易現已列為重點稽查，日後公司出售，除了要求鑑價報告，也會追查金流查稅。

左手賣右手的交易，房子多是在房地合一稅上路前取得，有錢人把房子

KPMG安侯建業6日指出，若公司價值五成以上皆為不動產(不動產公司)，股權交易時，不論取得年度，一律適用房地合一2.0新制，計稅方面則依「股權持有 ...首頁焦點稅法不動產公司股權交易納房地2.0不動產公司股權交易納房地2.0工商時報林昱均2021.05.07防堵炒房，若公司價值五成以上皆為不動產，短期轉賣股權課重稅。

圖／摘自Freepik分享FacebookLINETelegramTwitterWhatsApp列印KPMG安侯建業6日指出，若公司價值五成以上皆為不動產(不動產公司)，股權交易時，不論取得年度，一律適用房地合一2.0新制，計稅方面則依「股權持有年度」課稅，持有兩年內將課45％重稅。

為防堵近年部分炒房大戶以空殼公司名義購屋，再轉賣公司股權，以規避房地合一稅負，我國去年底三讀通過所得稅額基本條例，將未上市櫃證交所得計入基本稅負制，即為綜所淨額、海外所得、未上市櫃證交所得等各項目合計，減除每人每年670萬元免稅額後，餘額適用20％稅率。

但財政部考慮到基本稅負制稅率最多20％，抑制炒房效果有限，今年啟動修正房地合一2.0時將特定未上市櫃公司股權交易列入房地合一2.0課稅範圍，防堵炒房亂象。

依照房地合一2.0新制，只要在交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50％以上是由國內房地構成，必須納入房地合一2.0課稅。

KPMG安侯建業稅務投資部營運長陳彩凰表示，只要公司持有不動產超過出資額一半，自今年7月起，在該類公司交易股權時，不管該公司取得房屋時間點是財交所得舊制（2016年以前取得）還是房地合一稅（2016年後取得）範圍，將一律適用房地合一2.0制度、適用短期課重稅。

財政部官員指出，實務上多為個人以未上市櫃公司名義購買不動產再轉賣股權，通常為個人買一個建案就設置一家公司，等於是個人透過間接股權方式取得房地再轉賣獲利，因此房地合一2.0課稅是依照「持有股權年度」。

官員表示，個人轉賣股權、落入房地合一2.0範圍時，國稅局將依照持有股權年度適用課稅規定，若持有股權二年內出售課45％，逾二年、未滿五年出售課35％，逾五年、未滿十年20％，十年以上15％。

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又澄環球開發商用不動產產業知識主題-房地合一課徵. 二、 自然人、法人、股權移轉之差異說明. 無論不動產交易對象為自然人或法人，其交易方式主要涵蓋 ...自然人、法人不動產買賣相關稅制與法人股權交易之差異說明自然人、法人不動產買賣相關稅制與法人股權交易之差異說明ViewLargerImage根據不動產所有權人身分為自然人或法人(意即一般個人和營利事業公司法人)之區別，其交易與持有方式會隨著適用不同稅制而有所差異，政府於105年實施不動產交易房地合一課徵所得稅制度，期望藉由修改課徵制度的實施，按照不動產交易所得進行實價課稅，建立合理透明的稅務制度，改善房地分別課稅之缺失，因此不動產為自然人或法人交易持有，以及適用舊制(財產交易所得)或新制(房地合一課徵所得稅)，則各有不同面向的影響，以下針對房地合一課徵所得稅當中，依據個人及營利事業新制與舊制比較，以及減免課稅與重購退稅進行重點式比較說明：一、房地合一稅制–個人/營利事業新制與舊制比較及減免課稅與重購退稅✠ 自然人｜個人持有不動產房地合一稅制✠ 法人｜營利事業持有不動產房地合一稅制✠ 房地合一課徵所得稅制度–減免課稅與重購退稅重點說明二、自然人、法人、股權移轉之差異說明無論不動產交易對象為自然人或法人，其交易方式主要涵蓋四個階段：簽約、用印、完稅、點交，交易過程當中會產生各項買賣雙方需繳納之稅額與費用(下方表一)，若不動產為所有權人長期持有的物件，隨時間增值成長，所需負擔的土地增值稅額亦會隨之上揚，此項稅額常為不動產所有權人進行交易買賣銷售價格的考量因素之一，倘若是以法人作為不動產所有權持有人者，尚可採用股權交易方式進行轉移，兩者之間相關交易費用及稅別、交易流程、優缺點，於下方表格進行概述比較及說明：表一. 不動產交易常見費用與稅別說明表表二. 一般不動產交易與股權交易取得不動產之差異比較表三、結論與建議未來於不動產購置或處分時，可參考以上各項不動產稅制說明，將相關因素列入考量與詳細評估，除了自然人或法人取得不動產適用之房地合一稅制及減免課稅與重購退稅、交易常見費用與稅別之外，其他相關因素，如：不動產貸款成數與利息或以繼承、贈與、信託、法拍等方式取得不動產產權等，皆可適時適地納入規劃，選擇適當的方式進行不動產交易買賣，有效降低成本及風險管理。

主題文章內容為UCGD又澄環球開發版權所有.如需詳細說明可洽詢不動產開發部如有相關需求，歡迎與我們聯繫，我們將誠摯地為您服務。

ucgd2018-10-29T21:35:01+00:0010月29th,2018|住宅市場動態,商用不動產動態,地產知識主題,工業不動產動態,最新消息|RelatedPosts《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》法令生效暨實施要件重點說明Gallery《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》法令生效暨實施要件重點說明7月1st,2021《工業不動產–大順工業城》都市計畫內工業用地分割銷售【專案熱銷中！】Gallery《工業不動產–大順工業城》都市計畫內工業用地分割銷售【專案熱銷中！】4月15th,2021《再生能源發展條例》用電大戶綠電條款暨再生能源設備裝設方案說明Gallery《再生能源發展條例》用電大戶綠電條款暨再生能源設備裝設方案說明1月11th,2021申請地面型太陽光電土地變更程序暨須知說明Gallery申請地面型太陽光電土地變更程序暨須知說明9月10th,2020分類住宅市場動態商用不動產動態地產知識主題工業不動產動態最新消息產業財經動態近期文章《特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地審查辦法》法令生效暨實施要件重點說明《工業不動產–大順工業城》都市計畫內工業用地分割銷售【專案熱銷中！】《再生能源發展條例》用電大戶綠電條款暨再生能源設備裝設方案說明申請地面型太陽光電土地變更程序暨須知說明工業不動產購地選廠及條件需求問題說明主題公設用地多目標使用(2)加工出口區(2)危老容積獎勵(1)危老重建條例(1)可行性規劃報告(2)台商回台投資方案(2)商用不動產(21)國土計畫法(3)土地交易行情(2)土地使用分區(13)土地市場分析(2)土地變更(15)地價稅(1)報編工業區(12)太陽能光電(5)實價課稅(1)工廠改善計畫(3)工廠管理輔導法(5)工業不動產(9)工業地(18)工業管理輔導法(1)房地合一(1)房屋稅(1)投資計畫書(1)減免課稅(1)特定工廠登記(4)特定工廠登記申請(3)特定目的事業用地(11)環保科技園區(6)產創條例(2)產業園區(11)申請換發特定工廠登記(3)籌設許可(5)綠能(5)股權交易(1)臨時工廠登記(4)臨時工廠登記申請(2)興辦事業計畫(7)財產交易所得(1)農地工廠(3)農業生技園區(2)都市計畫(15)重購退稅(

新版房地合一稅不僅納入預售屋交易，就連將不動產包裝成股權進行交易，也會根據「股權持有年度」課徵房地合一稅，持有兩年內出售同樣以45% 稅率計算。

1頭條人氣台股國際股A股港股外匯期貨房產理財消費雜誌鉅亨新視界專題區塊鏈研究報告台股台股新聞7月起假借公司之名賣不動產同樣適用房地合一稅2.0鉅亨網記者郭幸宜台北2021/05/0619:22facebookcommentFONTSIZEICONPRINT新版房地合一稅，將預售屋、股權交易統統納入射程範。

(鉅亨網資料照))Tag房地合一稅股權交易不動產預售屋KPMG投資客當心了!7月即將上路的新版房地合一稅不僅納入預售屋交易，就連將不動產包裝成股權進行交易，也會根據「股權持有年度」課徵房地合一稅，持有兩年內出售同樣以45%稅率計算。

為杜絕投機買盤炒作房價，新版房地合一稅特別將預售屋與股權交易列入管制，換言之，7月1日起包括預售屋與包裝不動產的股權交易，全都要課徵房地合一稅。

過去有部分炒房大戶，會先成立紙上公司，並以公司名義購入不動產，再以股權交易模式脫手不動產，以此規避房地合一稅，為杜絕投機客炒房管道，新版的房地合一稅，特別將未上市股票，並且包含不動產的股權交易列入房地合一稅2.0課稅範圍。

KPMG安侯建業聯合會計師事務所說明，所謂的不動產包裝成股權交易，是指成立的公司，其公司價值高達5成以上皆為不動產，則一律適用房地行一稅2.0，而計稅標準，則以「股權持有年度課稅」作為認定標準。

換言之，股東進行股權交易時，只要持有股權未滿2年就出售，就會根據房地合一稅2.0規範，課徵45%重稅，股權持有滿2年但未滿5年出售，也會比照不動產交易，以35%稅率課稅。

KPMG安侯建業稅務投資部營運長陳彩凰指出，只要公司所持有不動產超過資本額一半，從7月起進行股權交易時，不論該公司取得房地產時間點是否在2016年前(房地合一稅適用認定時點)，一律適用房地合一稅2.0。

在計稅標準部分，國稅局將根據「持有股權年度」作為認定標準，換言之，持有未滿2年出售、稅率以45%計算；2年以上但不滿5年、稅率35%；滿5年但不滿10年、稅率20%，至於10年以上稅率可降至15%。

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房地合一2.0自7月1日上路，未上市櫃公司半數以上價值為境內不動產半數股權交易列課稅範圍。

KPMG安侯建業建議，未上市櫃中小企業應留意三大盲點， ...首頁焦點稅法納房地合一2.0特定股權交易留意三盲點納房地合一2.0特定股權交易留意三盲點工商時報林昱均2021.07.07房地合一2.0自7月1日上路，安侯建業建議，未上市櫃中小企業應留意三大盲點，包括不動產價值認定採市價計算、持有年度以股權為基準、子公司穿透課稅等，以免運用股權傳承、交易反被課重稅。

圖／本報資料照片分享FacebookLINETelegramTwitterWhatsApp列印房地合一2.0自7月1日上路，未上市櫃公司半數以上價值為境內不動產半數股權交易列課稅範圍。

KPMG安侯建業建議，未上市櫃中小企業應留意三大盲點，包括不動產價值認定採市價計算、持有年度以股權為基準、子公司穿透課稅等，以免運用股權傳承、交易反被課重稅。

房地合一2.0課稅標的增列預售屋及坐落基地、特定股權公司等，課稅對象則擴大至境內法人，稅率更調整為持有兩年內適用45％、兩年到五年為35％的重稅。

KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師洪銘鴻指出，依照子法規，企業在評估特定股權公司交易型態時可能有三大盲點，首先是多數企業誤以為不動產價值以公司購買時的價格為主，但實際上是以「市價」為基準，因此中小企業出資額較低者很可能會被劃入課稅範圍。

舉例來說，即使會計師查核簽證淨值計算未超過事業價值50％，但國稅局若依照實價登錄、媒體報導、房仲業者統計等資料查到當地物件行情價格，依市價調整後，未上市櫃企業持有不動產價值很可能會超過公司半數以上出資額。

洪銘鴻認為，中小企業應以市價重新估算旗下不動產價值占比。

另一盲點是公司多誤以為持有不動產年度是以帳上持有時間為主。

洪銘鴻表示，房地合一2.0的特定股權公司是以股權為持有概念。

例如特定中小企業持有半數價值不動產多年，但過去企業主、兩位合夥人各持股1/3，無人股權過半。

若一位合夥人在2022年1月把股權賣給企業主，導致股權過半，此時持有年度從交易後計算，該企業主若在2024年1月以前出售公司半數以上股權，仍適用房地合一2.0的45％稅率級距。

此外，若公司涉及子公司間接持有不動產情況，即使母公司未持有房地，但依照財政部子法規所訂定的穿透課稅原則，只要轉投資的子公司持有房地，也會併入母公司股權或出資額價值計算，也有可能列入房地合一2.0範圍。

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