第一講土地開發概論('150910配合三版上市,更新本講內容 ... | 土地開發流程
在進入各項實務作業之前,本講「土地開發概論」先從土地、土地開發的定義說起,到土地開發的流程,闡明本書往後各講的範疇與相互關連,藉以全盤掌握後續 ...土地開發實務作業這是「土地開發實務作業手冊」一書的作者-王英欽,為服務該書讀者、土開相關業界及土開相關科系學界所設立,以「土地開發」為主題的部落格。
日誌相簿影音好友名片201201091105第一講土地開發概論('150910配合三版上市,更新本講內容。
'140116修,'130409新增本講教材)?基本架構土地開發,從房地產業的角度簡單的說,就是把土地加工蓋成房子來銷售,這是我們建設公司永續經營的核心事業。
其中從篩選土地資料,到各項調查,再針對適合公司開發的標的,進一步規劃、評估,到簽約購地的土地開發關鍵作業,是我們土地開發人員的主要業務,也是本書設定的講述範圍。
在進入各項實務作業之前,本講「土地開發概論」先從土地、土地開發的定義說起,到土地開發的流程,闡明本書往後各講的範疇與相互關連,藉以全盤掌握後續實務作業。
('15.09.10配合三版上市,更新本講內容。
'14.01.16修,'13.04.09新增本講教材。
'12.05.03二修,01.09發表) 第一講 土地開發概論 第一節 土地概說一、土地的定義 狹義→廣義—--→最廣義 陸地→陸地+水域→陸地+水域+空氣+採光……等自然資源。
【民法§773】:「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下」【土地法§1】:「本法所稱土地,謂水陸及天然富源」【土地法§15】:附著於土地之礦,不因土地所有權之取得而成為私有。
【礦業法§3】:「本法所稱之礦,為下列各礦:金礦、……石油……天然氣……」。
二、土地的分類從土地開發的角度而言,與實務有關者,分類標準有:(一)依權屬分類: 1.私有土地:人民依法取得所有權者,為私有土地。
2.公有土地:【土地法§14】規定,不得為私有之土地。
【土地法§4】公有土地為國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地」。
(二)依地目分類:依【土地法§2】四種土地分類,與現有21種地目關係如下:第一類「建築用地」:包括建(建築用地)、雜(雜種地,如:操場、練兵場、砲臺等)、鐵(鐵路用地,如:車站、車庫、貨物倉庫、宿舍等)、祠(祠廟用地)、公(公園用地)、墓(墳墓用地)等六種地目。
第二類「直接生產用地」:包括田(農地)、旱(旱田)、林(山林)、養(養魚池)、牧(牧場)、礦(礦泉地)、鹽(鹽田)等八種地目。
第三類「交通水利用地」:包括線(鐵道線路)、道(道路)、水(灌溉水路)、溝(溝渠)、溜(溜池)等五種地目。
第四類「其他土地」:包括堤(堤防)、原(原野)等二種地目。
(三)依區域計劃法分類:依【區域計劃法施行細則§12】土地分為: 1.都市土地:包含已公布都市計劃及依都市計劃法劃定範圍實施禁建之土地。
2.非都市土地:都市土地以外之土地。
(四)依使用分區分類:(附表1) 1.都市土地:依【都市計畫法§32、42】規定,都市土地可 j劃定為住宅區、商業區…等使用分區,與 k設置道路、公園…等公共設施用地。
地方政府再依各自的需求,將各使用區再予劃分(如住宅區再劃分為住一、住二…等)或設置其他公設用地。
連帶規定各種分區、用地的用途管制(如:供或不得作何種使用)與強度管制(如:建蔽率、容積率)。
2.非都市土地:依【區域計畫法施行細則§13、15】規定,非都市土地可 j劃定為特定農業區…等11種使用區, k編定甲種建築用地…等19種使用地。
並於【非都市土地使用管制規則】中,規定各類使用地的「容許使用項目」及「許可使用細目」,藉以「用途管制」。
並針對其中9類使用地,規定其建蔽率與容積率。
第二節 土地開發的定義一、宏觀的角度: 土地開發:以土地為原料所作的開發行為。
開發:土地利用規劃(開發動機)→擬定都市計畫(都市計畫)→土木工程(重劃、徵收、區段徵收)→建築工程(建築開發) 二、建築業(1,2版:廣義)的土地開發:(附表2)土地開發就是取得土地、興建房屋,做為商品租售,以此為經營的目標的營業行為。
1.土地取得前的作業:從土地資料取得、調查、規劃,至評估作業。
2.土地取得時的作業:即議價、簽約、
日誌相簿影音好友名片201201091105第一講土地開發概論('150910配合三版上市,更新本講內容。
'140116修,'130409新增本講教材)?基本架構土地開發,從房地產業的角度簡單的說,就是把土地加工蓋成房子來銷售,這是我們建設公司永續經營的核心事業。
其中從篩選土地資料,到各項調查,再針對適合公司開發的標的,進一步規劃、評估,到簽約購地的土地開發關鍵作業,是我們土地開發人員的主要業務,也是本書設定的講述範圍。
在進入各項實務作業之前,本講「土地開發概論」先從土地、土地開發的定義說起,到土地開發的流程,闡明本書往後各講的範疇與相互關連,藉以全盤掌握後續實務作業。
('15.09.10配合三版上市,更新本講內容。
'14.01.16修,'13.04.09新增本講教材。
'12.05.03二修,01.09發表) 第一講 土地開發概論 第一節 土地概說一、土地的定義 狹義→廣義—--→最廣義 陸地→陸地+水域→陸地+水域+空氣+採光……等自然資源。
【民法§773】:「土地所有權,除法令有限制外,於其行使有利益之範圍內,及於土地之上下」【土地法§1】:「本法所稱土地,謂水陸及天然富源」【土地法§15】:附著於土地之礦,不因土地所有權之取得而成為私有。
【礦業法§3】:「本法所稱之礦,為下列各礦:金礦、……石油……天然氣……」。
二、土地的分類從土地開發的角度而言,與實務有關者,分類標準有:(一)依權屬分類: 1.私有土地:人民依法取得所有權者,為私有土地。
2.公有土地:【土地法§14】規定,不得為私有之土地。
【土地法§4】公有土地為國有土地、直轄市有土地、縣(市)有土地或鄉(鎮、市)有之土地」。
(二)依地目分類:依【土地法§2】四種土地分類,與現有21種地目關係如下:第一類「建築用地」:包括建(建築用地)、雜(雜種地,如:操場、練兵場、砲臺等)、鐵(鐵路用地,如:車站、車庫、貨物倉庫、宿舍等)、祠(祠廟用地)、公(公園用地)、墓(墳墓用地)等六種地目。
第二類「直接生產用地」:包括田(農地)、旱(旱田)、林(山林)、養(養魚池)、牧(牧場)、礦(礦泉地)、鹽(鹽田)等八種地目。
第三類「交通水利用地」:包括線(鐵道線路)、道(道路)、水(灌溉水路)、溝(溝渠)、溜(溜池)等五種地目。
第四類「其他土地」:包括堤(堤防)、原(原野)等二種地目。
(三)依區域計劃法分類:依【區域計劃法施行細則§12】土地分為: 1.都市土地:包含已公布都市計劃及依都市計劃法劃定範圍實施禁建之土地。
2.非都市土地:都市土地以外之土地。
(四)依使用分區分類:(附表1) 1.都市土地:依【都市計畫法§32、42】規定,都市土地可 j劃定為住宅區、商業區…等使用分區,與 k設置道路、公園…等公共設施用地。
地方政府再依各自的需求,將各使用區再予劃分(如住宅區再劃分為住一、住二…等)或設置其他公設用地。
連帶規定各種分區、用地的用途管制(如:供或不得作何種使用)與強度管制(如:建蔽率、容積率)。
2.非都市土地:依【區域計畫法施行細則§13、15】規定,非都市土地可 j劃定為特定農業區…等11種使用區, k編定甲種建築用地…等19種使用地。
並於【非都市土地使用管制規則】中,規定各類使用地的「容許使用項目」及「許可使用細目」,藉以「用途管制」。
並針對其中9類使用地,規定其建蔽率與容積率。
第二節 土地開發的定義一、宏觀的角度: 土地開發:以土地為原料所作的開發行為。
開發:土地利用規劃(開發動機)→擬定都市計畫(都市計畫)→土木工程(重劃、徵收、區段徵收)→建築工程(建築開發) 二、建築業(1,2版:廣義)的土地開發:(附表2)土地開發就是取得土地、興建房屋,做為商品租售,以此為經營的目標的營業行為。
1.土地取得前的作業:從土地資料取得、調查、規劃,至評估作業。
2.土地取得時的作業:即議價、簽約、