(1)買房收租：透過買屋裝潢，賺到穩定的租金收入。

(2)包租代管：主要是透過轉租的方式，扣除掉大房東收取的租金，賺到穩定的 ...喬王的投資理財筆記跳到主文理財，不是為了變得非常有錢，而是讓你拿回人生的選擇權。

買房，不是有錢人的專屬權利，而是有心人都能達到的目標。

部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Jul19Sun202021:37買房投資房地產，爽當包租公？若沒注意這7點事項，新手請勿輕易嘗試！這幾年愈來愈多人想買房投資，而市面上也愈來愈多教買房投資的課程。

 但是，可別以為當包租公婆真有那麼容易！「喬王，不是只要錢多就可以投資了嗎？」 錯！其實錢少，也有錢少的投資方式，譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。

 但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角，就有可能買房後陷入進退兩難的困境！ 以下喬王幫大家整理了7個重要事項，幫助你在投資房地產時，能夠避免踩到屎...好像不好聽...所以更正一下...🤣是避免遇到不必要的麻煩囉！ 1.先釐清是投資或自住2.確認買房的標的  • 預售屋vs 新成屋vs 中古屋   • 輕資產vs重資產3.投資策略及獲利來源是什麼  • 現金流  • 資本利得 4.學會計算報酬率  • 總價報酬率  • 自有資金報酬率  • 回本時間5.了解提高報酬率的方法6.清楚知道有哪些優缺點7.搞懂並控管潛在風險 那我們廢話不多說，直接開始吧！ 1.先釐清是投資或自住投資需要考量租金、總價及裝潢，並且精算報酬率；自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能。

兩者邏輯不太一樣，所以建議不要混為一談。

 雖然有些人認為買房後可以投資兼自住，但老實說，想要「兩者兼得」的結果，往往都是「兩者兼不得」，反而讓自己陷入「報酬率不高，自己也住不慣」的窘境。

 (延伸閱讀：買房自住兼投資？別傻了，小心就像開車踩剎車又踩油門！搞懂這６點差異，才不會事倍功半！) 2.確認買房的標的想要投資房地產，標的有很多種選擇。

如果是依照房子的生命週期，可區分為：預售屋、新成屋、中古屋，他們都有各自的目標族群及投資策略。

 譬如：預售屋紅單是一種「優先承購權」，因為是紅色的單據，所以又俗稱「紅單」。

紅單的金額約5萬元～10萬元，或總價的1%～3%。

它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利，但也有人用它來轉手賺價差。

 如果是新古屋與中古屋，又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。

一種是不持有產權的輕資產(包租代管)，也就是俗稱的二房東。

另一種是持有產權的重資產(買房收租)，整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。

  3.投資策略及獲利來源是什麼？投資房地產時，不同的標的及投資策略，可以有不同的獲利來源。

常見的有以下幾種： • 現金流：每個月創造穩定的租金，主要有以下兩種模式：(1)買房收租：透過買屋裝潢，賺到穩定的租金收入。

(2)包租代管：主要是透過轉租的方式，扣除掉大房東收取的租金，賺到穩定的租金價差。

 • 資本利得：透過買賣賺價差，一次獲取較高的資本利得，並成為下次投資房產的本金來源。

預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。

 4.學會計算報酬率(1)買房收租者如果你是買房收租，通常會看租金報酬率(=利潤/投入資金)，而投報率又分成總價報酬率及自有資金報酬率。

 ▊ 總價報酬率=全部現金買房的租金報酬率=租金收入*12個月/總支出▊ 自有資金報酬率=透過貸款的租金報酬率=（租金收入-房貸利息）*12個月/總支出 舉例：房子總價1000萬元，裝潢及雜支200萬元，租金收入每月5萬元。

若貸款800萬元，利率1.4%，每月只繳房貸利息0.9萬元。

 那麼，兩種報酬率的計算方式如下：▊ 總價報酬率=5萬元*12個月/(1000萬元+200萬元)=5%▊ 自有資金報酬率=(5萬元-0.9萬元)*12個月/(200萬元+200萬元)=12.3%(2)包租代管(二房東)收租者如果你是包租代管收租，因為持有時間有限，所以通常不是看報酬率，而是看回本時間。

 舉例：當你為了轉租，裝潢花了36萬，但可創造租金價差每月2萬元，等於你1.5年才回本。

 ▊ 回收時間=裝潢費/租金價差=36/2=18個月(=1.5年) 5.了解提高報酬率的方法「報酬率多少才可以投資呢？」老實說，這沒有一定的標準。

有些人認為新北市的總價報酬率6%以上才能投資