房地產是不是有實質需求，租金是一個很好判斷的基準點，租屋是真的有實際使用需求才會做的事情，但買房就有 ... 現在適合進場買房、投資房地產嗎？投資、買房、選區域，2021房市重點總整理！關閉文章分類全部文章(1047)看屋筆記(923)區域房市(44)買屋觀念(44)房地產指標(29)網站教學(7)首頁樂居筆記投資、買房、選區域，2021房市重點總整理！投資、買房、選區域，2021房市重點總整理！2020年房市風風火火，打房政策頻出，大家都在關心的買房時機以及房地產投資問題，就讓樂居來為大家一一解答！到底現在能不能進場買房？投資房地產？又要怎麼挑出有投資潛力的區域？讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的觀點分析。

 ■2021年的房市可以延續2020年的熱度嗎？有關2021年的整體房市預測，請看我們完整文章分析(詳細連結請看此)，在這個部份我們針對整體環境的大方向再做一個整理，可以分為以下2個部份：1.錢不值錢由於中美貿易戰以及新冠肺炎疫情的影響，各國持續印鈔，目前只要是供給量有限的東西，不管是比特幣或是房地產這種資產類型的，甚至像股票都在往上漲，這也導致貨幣購買力持續下降。

 2.景氣的復甦房地產是不是有實質需求，租金是一個很好判斷的基準點，租屋是真的有實際使用需求才會做的事情，但買房就有可能是為了要投資，所以當租金持續上漲表示景氣不錯。

而這一波的房地產漲勢和前一波不一樣，是住宅跟商辦都同步往上漲，補充說明這裡提到的商辦上漲指的是租金的部份。

前一波的漲勢是從2008年到2009年開始，住宅則是從2008年一路漲到2014年來到一個高點，2015年翻轉。

反之商辦是在2010年到頂，之後持續了7-8年的不景氣。

因此，這一波的漲勢是住宅和商辦同步往上，這件事情是大家可以注意的。

■現在適合進場買房、投資房地產嗎？講到房地產的部份，其實大部份民眾關心的還是現在到底能不能買房！以目前市場的狀況來看，自住需求的購屋都沒有問題。

而站在投資的角度，我們會以領先指標來做能不能進場的時間判斷，首先我們先了解一下什麼是領先指標：房地產的重要指標可以分為同期指標和領先指標，同期指標可以幫助我們快速了解市場的現況，而領先指標以股票市場來說也就是所謂的籌碼面指標，那房地產的領先指標又可以分為以下兩點：1.政策指標→政府的態度：基本上只要政府對房地產沒有什麼新的政策就是政府態度良好的時候，低利貸款就會是很好的時機點。

2.建商信心指標→建案開工數：而建案開工數就像是做股票的籌碼分析，我們在研究股票的時候會去看大戶和法人是買進還是賣出，在房市上就是看建商的動作，到底有沒有要把資金投入市場。

建商買下一塊地之後就是申請建照準備蓋房，但如果他們覺得房市沒那麼好，就會先把建照請下來之後再慢慢蓋。

當景氣真的非常差的時候，建商還可以申請展延，拖到最後一刻再開始動工，因為一但開始動工，建商就要投入所有的營造成本，所以開工數多，就代表建商都看好房市願意投入資金。

 對幾個重要指標有了理解之後，接下來就可以來看看目前的現況，針對房地產的漲幅走勢我們有以下的見解：首先我們先講結論，今年可以說是主升段的末期及末升段的第一年，要了解原因我們必須先清楚這些名詞的定義以及以往的走向：1.初升段：當景氣沉到谷底之後開始要變好了，最好判斷的指數就是當開工數開始上漲的時候。

上一波的走期的初升段是在2008年底-2009年，這一波的走期的初升段是在2016-2017年，第三季開始建案開工數往上漲。

2.主升段：成交量和價格持續上漲，政府也都沒有打房的政策規劃，這就是對房地產最有益的狀況。

上一波的走期的主升段是在2010-2011年，房價高、成交量好，2011年底開始打奢侈稅。

這一波的走期的主升段是在2018-2020年，成交量、開工數持續上漲，2020年底政府針對信用貸款修訂政策。

3.末升段：當成交量和價格都上漲到一個高點，政府就會開始修訂政策降溫，也就來到了所謂的末升段。

上一波的走期的末升段是在2012年-2014年，自打房政策奢侈稅上路之後約持續3年半的時間。

這一波的走期的末升段預計是從2021年開始，政府陸續針對打房修訂政策就是末升段開始的訊號，所以2021年將會是這一波末升段的第一年，這波末升段可能持續更長的時間。

 最安全的進場時間點是初升段跟主升段，但是這不代表末升段就不能進場，只是說處於末升段的階段進場風險會比前幾年高一些，但末升段的時間可能會很長，像是剛剛提到前一波的末升段持續了3