不動產行情、不動產估價、不動產法規類> 週報主題： 10分鐘搞懂～不動產價格種類前言：不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資.關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片May02Wed201209:40不動產估價～10分鐘搞懂不動產價格種類-65   <不動產行情、不動產估價、不動產法規類>   週報主題：10分鐘搞懂～不動產價格種類前言：不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、估價條件及估價目的外，於決定勘估標的價格前應敘明不動產價值的定義與種類。

一般而言，「不動產估價技術規則」、國際評價準則(最新之國際評價準則為2012年版）及進行「企業評價」時，對於價格種類、價格標準及價格前提等，均有相似或不同之規定，對於初學者而言，常會造成混淆，因此，本期電子報將依「不動產估價技術規則」之規定作介紹，使讀者能有初步的瞭解。

依「不動產估價技術規則」之規定，估計價格種類有正常價格、限定價格、特定價格及較少使用的特殊價格等四種，而估計租金種類有正常租金及限定租金兩種。

本期電子週報將介紹前述四種不動產估計價格之種類，讓大家對正常價格、特定價格、限定價格、特殊價格有約略的認識。

惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！一、相關法規何謂正常價格、特定價格、限定價格及特殊價格？大家或許都是一知半解，依據不動產價格種類及定義規範於不動產技術規則第二條(以下節錄)：一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。

　　二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者：　　（一）以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。

　　（二）以不動產合併為目的。

（三）以違反經濟合理性之不動產分割為前提。

　　三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。

四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。

接下來就上述四種不動產價格種類作詳細介紹及舉例，讓讀者有概略的認識。

二、價格種類之介紹(一)正常價格：正常價格為一般估價報告書中最常使用之價格種類。

所謂正常價格即是於公開市場經集體行為所創造的客觀價值。

在理性、公開市場上，買賣雙方在資訊充分、不受脅迫利誘的情況下經正常交易時間而願意成交的價格為市場價格。

不動產估價師透過市場價格行情與勘估標的作分析比較後，決定之價格，即為正常價格。

台灣不動產交易屬於公開市場，一般買賣物件皆可於各大房仲網供人瀏覽、比價，而內政部地政司及部分房仲業網站亦有提供區域成交行情可茲參考，未來透過「實價登錄」之實施，不動產交易愈透明，市場價格亦趨於健全、合理。

另外比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用。

1.急買急賣。

2.期待因素影響之交易。

3.受債權債務關係影響之交易。

4.親友關係人間之交易。

5.畸零地或有合併使用之交易。

6.地上物處理有糾紛之交易。

7.法院拍賣。

8.受迷信影響之交易。

9.包含公共設施用地之交易。

10.人為哄抬之交易。

11.其他。

(二)限定價格：依據不動產技術規則定義限定價格有以下三個要件：1.具有市場性2.限定條件之下3.以貨幣金額表示其內容有以下三大類：一 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。

包括土地所有權人購買租賃權、地上權或承租人購買租賃地、地上權人購買土地所有權等。

透過上述之買賣，可擁有完全所有權，其可在該土地或不動產從事最高最有效利用。

所以，在評估該不動產價值時，係以已完成產權合併前提下之不動產價格，此一價格將與正常市價有所差異，即形成限定價格。

二 以不動產合併為目的。

不動產合併能夠創造出合併後不動產之最有效利用時，被合併之不動產