想要當包租公增加被動收入，物件哪裡來？怎麼挑比較不會踩雷？如何找出有潛力的老房子？曾任中國最大租房平台營運長，職業二房東Tody分享 ...回首頁English關鍵的時刻訂閱支持好媒體免費訂閱電子報搜尋頻道分類財經貿易戰財經焦點財經週報投資理財產業製造服務金融科技國際兩岸四地東南亞亞洲歐洲美洲非洲紐澳管理管理行銷創新創業人才職場競爭力環境永續發展氣候變遷環境能源教育教育趨勢創新教育親子教養人物大師觀點CEO觀點人物特寫政治社會政治政策社會現場調查排行2000大調查兩岸三地1000大快速成長企業100強CSR天下企業公民標竿企業金牌服務業調查縣市調查2000大調查資料庫健康關係健康醫療兩性關係心靈成長時尚品味時尚精品旅行設計藝文影視運動生活運動生活重磅外媒經濟學人BBCNews中文日經中文德國之聲路透社專欄作者多媒體數位專輯互動專題深度專題品牌專區數據圖表資料新聞數字說話圖表動畫調查報導聽天下重磅封面財經週報國際聚焦天下好讀記者開講好主管的12樣禮物創新突圍軍師四端看天下大數據，熱品牌天下書房天下影音雜誌策展企業突圍傳承接班數位轉型創新突圍經營管理Off學風格文化旅行美食特色頻道未來城市@天下[email protected]天下獨立評論@天下創新學院天下學習我讀網換日線天下影音微笑台灣粉絲專頁官方instagram官方Line天下晨間新聞航運太貴？拜登出手壓運費？產業金融想當包租公　一張表教你老房挑出黃金屋想要當包租公增加被動收入，物件哪裡來？怎麼挑比較不會踩雷？如何找出有潛力的老房子？曾任中國最大租房平台營運長，職業二房東Tody分享秘訣。

1549瀏覽數圖片來源：Shutterstock分享其他文書摘精選Tody陶迪時報出版2021-07-021549瀏覽數當準備好要開始經營包租生意，第一件事情就是找到合適的物件，來著手進行改造。

但是並非每一間房子都適合拿來操作，需要考慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局，樓道梯間及鄰居也都是觀察點。

房子的地點、樓層及周邊環境，會影響將來出租的「賣相」；屋況及格局，則會關係改造成本；而樓道與鄰居，除了影響居住意願，也關係著將來經營過程能否順利。

 我把挑選物件需要考慮的重點列出，再用「基本」、「加分」、「扣分」項來分級。

「基本」項是要成功操作輕資產包租的必要條件；而「加分」項能讓房子出租的賣相更好；「扣分」項的出現，會影響承租意願、租金價格、管理風險、或者增加裝修成本。

只要滿足基本項就是能夠操作的物件，出現扣分項不必然就是不能做，而是要多留意存在的風險；而會導致成本增加的部分，可以作為與屋主議價的籌碼，爭取租金優惠或者其他方式的補貼。

房型：二房東的利潤空間來自於針對屋況不佳的老舊公寓進行軟硬體的改造，使租金價值提升，因而如果是「屋況太好」的新房子，由於原始租金價格就已經在高點，反而沒有操作的空間。

然而屋況太破爛，也會造成成本太高，因此需要挑選的是「可以正常居住只是欠缺美感的空屋」，30年～40年的中古公寓會是最適合的標的。

廣告此外，要避開具有管委會的社區型住宅，因為我們使用輕裝修的改造方式，也不改動廁所，在5層樓以下的集合式公寓大部分情況下是不需要申請室內裝修許可的，但如果是6層樓以上的集合式公寓，也就是華廈或社區型大樓，按照法規就必須申請室裝許可，管委會也有一定的規範與要求，例如在梯廳鋪設保護措施、收取裝潢保證金與清潔費等，都會增加施工的成本與難度，而且有管理員的大樓對於出租房管理較為嚴格，也會造成案件執行的阻力，所以社區型大樓反而不是我們青睞的標的。

 地點：生活機能已經成熟的生活圈，才能納進更多的潛在租客，交通不便、生活機能尚未成熟的地區，例如新興重劃區，只能吸納有車的租客群，受眾非常有限，因此最好避開。

廣告生活機能佳的地點，也存在比較多的上班族，這會是我們主流客群，這也是共生公寓多存在於都會區的原因。

另外，附近有夜市代表生活機能佳，但是千萬不要位於夜市或者市場裡面，居住最忌諱的就是髒、亂、吵，夜市及市場正好集滿這三樣特徵，是租客非常忌諱的地點。

 樓層：一般來說有無電梯並不是租客最在意的要素，在雅房分租的情況之下，電梯其實對於租金的提升並沒有明顯的幫助，然而有電梯的華廈或大樓其原始租金會比沒有電梯的步登公寓高出許多，這會導致價差的利潤被壓縮，因此我更偏好無電梯的公寓。

不過如果在有電梯的情況下還能與屋主談到低的租金，投報率計算之後仍有滿意的回報，還是可以操作，在相同的雅房租金價格下，租客還是更樂於選擇有電梯的公寓。

廣告比較需要注意的是，不要選擇一樓或頂樓的房