結束中國大陸營業—以境內股權轉讓處置不動產 | 資本利得稅中國
按Enter到主內容區:::首頁經貿服務臺商財經法律顧問專欄結束中國大陸營業—以境內股權轉讓處置不動產回上一頁友善列印轉寄友人資料發布日期：109-04-16最後更新日期：109-04-16文《蘇家弘》出右律師事務所主持律師、具中國大陸律師執業資格 前言隨著大陸經濟起飛，台商已從早期的開疆闢土邁入穩定成長，甚或屆臨轉型之階段。
在這過程中，力求突破的台資企業，搭配大陸龐大的內需市場，可再創事業新面貌。
但有部分台商在打拼二、三十年後，卻面臨二代繼承人不願接班之難題，尤其在美中貿易摩擦底下，對於主打外銷為主的台資企業來說，更是興起打道回「台」的念頭。
台商因以製造業為大宗，有廣大生產基地需求，在投資大陸初期往往會一併取得大面積之土地使用權。
近年大陸土地價值飛漲，對於結束營業後土地使用權究竟如何處置、變現，成為離境台商心中最重視的事項。
一般來說，不動產變現最直接的方式就是將土地、房屋當作普通資產進行買賣，但實務上常見部分企業基於稅務規劃及外匯匯出的需求，採用境內或境外股權交易轉讓不動產（註1），以達到交易股款可順利匯出大陸，且當地稅負最有利化之目標。
為此，本文先針對不動產交易中較常採用之境內股權轉讓的特色進行說明。
一、何謂境內股權轉讓因應不同經商策略，台商在大陸經商貿易雖有多種投資架構，但最常見的是由自然人通過海外公司（如薩摩亞或維京等）間接持有中國大陸境內公司（下稱「目標公司」）的百分百股份。
換言之，海外公司是享有目標公司100％股權之全資股東，而台商則係透過掌握海外公司，控制目標公司名下的土地使用權。
所謂境內股權轉讓，就是當境外企業將所持有之目標公司100％股權轉讓他人時，他人即可以目標公司新股東身分繼續持有土地。
因此，採取境內股權轉讓者，交易雙方並非前往土地管理部門辦理土地使用權人變更登記，而是透過股權轉讓方式，實現將土地使用權改由收購方間接持有的目標。
二、交易主體身分確認處理任何交易第一步，都應優先把握交易主體的身分。
股權交易相較不動產直接交易，在主體上最大差異是，轉讓方為持有土地公司的股東，而非持有土地的目標公司本身。
對土地出讓方（台商）而言，應優先關注收購方（買方）企業的註冊及實繳資本多寡，如與股權交易合同價格出現太大落差，辦理股權變更登記時，可能會受到當地工商管理部門進一步詢問或質疑。
此外，交易案如係由大型房地業者收購後計畫進行開發者，房地業者基於日後房屋銷售節稅考慮，通常會在當地出資新設一間公司作為合約買方，此時台商應審慎考慮是否要求母公司（大型房地業者）在合約中提供連帶保證，以確保自身權益。
至於台商所控制的海外公司，在工商管理部門辦理變更登記時需要提出公司身分資料之海外認證檔。
如海外公司係設立在與中國大陸有建交之第三國，則公司身分資料須先在當地公證後，再送交中國大陸駐該地使領館進行認證後才能在大陸使用。
如係台灣公司，則須先向台灣公證人處辦理公（認）證並指定使用地區，透過海基會送交大陸後才可使用。
此認證業務辦理，按照過往經驗，建議保留1個月作業時間。
三、盡職調查側重事項境內股權轉讓與不動產直接交易間第二個明顯差異，在於交易目標實際上是「目標公司的股權」而不是單純的「不動產」。
因此，目標公司本身資產負債狀況、債信情形，對收購方而言至關重要，也是盡職調查存在該交易中的必要性。
收購方取得目標公司全部股權，即代表要以股東身分承受公司自設立時起至今的權利義務關係。
因此，盡職調查所關心重點自然就會包羅萬象，具體而言包括：土地使用權資訊調查、最初取得土地成本及納稅憑證、房產稅及土地使用稅、公司現有訴訟、過往行政處罰紀錄、近年報稅紀錄、對外負債金額、現有資產內容、重大合約執行情況及潛在債務、公司職工人數及年資等等。
實務上，交易雙方通常會在正式簽訂股權轉讓合約前，以備忘錄形式約定在一定期間（約莫一個月）對目標公司展開盡職調查作業。
收購方以預付總價款5至10％之費用作為進行盡職調查的擔保，轉讓方則配合盡職調查清單提供文檔。
如期間過後未查獲重大失信或轉讓方未披露之事項，收購方即有義務與轉讓方簽訂正式合約進行交易。
四、股權交易價格之決定及評估進行股權交易，關於股權價值多少才為合理，除了交易雙方談妥以外，大陸稅務部門為了進行核稅，同時會要求雙方應委託專業第三方服務機構針對股權的淨值進行評估，且交易價格通常不得低於評估價格。
在這過程中，力求突破的台資企業，搭配大陸龐大的內需市場，可再創事業新面貌。
但有部分台商在打拼二、三十年後，卻面臨二代繼承人不願接班之難題，尤其在美中貿易摩擦底下，對於主打外銷為主的台資企業來說，更是興起打道回「台」的念頭。
台商因以製造業為大宗，有廣大生產基地需求，在投資大陸初期往往會一併取得大面積之土地使用權。
近年大陸土地價值飛漲，對於結束營業後土地使用權究竟如何處置、變現，成為離境台商心中最重視的事項。
一般來說，不動產變現最直接的方式就是將土地、房屋當作普通資產進行買賣，但實務上常見部分企業基於稅務規劃及外匯匯出的需求，採用境內或境外股權交易轉讓不動產（註1），以達到交易股款可順利匯出大陸，且當地稅負最有利化之目標。
為此，本文先針對不動產交易中較常採用之境內股權轉讓的特色進行說明。
一、何謂境內股權轉讓因應不同經商策略，台商在大陸經商貿易雖有多種投資架構，但最常見的是由自然人通過海外公司（如薩摩亞或維京等）間接持有中國大陸境內公司（下稱「目標公司」）的百分百股份。
換言之，海外公司是享有目標公司100％股權之全資股東，而台商則係透過掌握海外公司，控制目標公司名下的土地使用權。
所謂境內股權轉讓，就是當境外企業將所持有之目標公司100％股權轉讓他人時，他人即可以目標公司新股東身分繼續持有土地。
因此，採取境內股權轉讓者，交易雙方並非前往土地管理部門辦理土地使用權人變更登記，而是透過股權轉讓方式，實現將土地使用權改由收購方間接持有的目標。
二、交易主體身分確認處理任何交易第一步，都應優先把握交易主體的身分。
股權交易相較不動產直接交易，在主體上最大差異是，轉讓方為持有土地公司的股東，而非持有土地的目標公司本身。
對土地出讓方（台商）而言，應優先關注收購方（買方）企業的註冊及實繳資本多寡，如與股權交易合同價格出現太大落差，辦理股權變更登記時，可能會受到當地工商管理部門進一步詢問或質疑。
此外，交易案如係由大型房地業者收購後計畫進行開發者，房地業者基於日後房屋銷售節稅考慮，通常會在當地出資新設一間公司作為合約買方，此時台商應審慎考慮是否要求母公司（大型房地業者）在合約中提供連帶保證，以確保自身權益。
至於台商所控制的海外公司，在工商管理部門辦理變更登記時需要提出公司身分資料之海外認證檔。
如海外公司係設立在與中國大陸有建交之第三國，則公司身分資料須先在當地公證後，再送交中國大陸駐該地使領館進行認證後才能在大陸使用。
如係台灣公司，則須先向台灣公證人處辦理公（認）證並指定使用地區，透過海基會送交大陸後才可使用。
此認證業務辦理，按照過往經驗，建議保留1個月作業時間。
三、盡職調查側重事項境內股權轉讓與不動產直接交易間第二個明顯差異，在於交易目標實際上是「目標公司的股權」而不是單純的「不動產」。
因此，目標公司本身資產負債狀況、債信情形，對收購方而言至關重要，也是盡職調查存在該交易中的必要性。
收購方取得目標公司全部股權，即代表要以股東身分承受公司自設立時起至今的權利義務關係。
因此，盡職調查所關心重點自然就會包羅萬象，具體而言包括：土地使用權資訊調查、最初取得土地成本及納稅憑證、房產稅及土地使用稅、公司現有訴訟、過往行政處罰紀錄、近年報稅紀錄、對外負債金額、現有資產內容、重大合約執行情況及潛在債務、公司職工人數及年資等等。
實務上，交易雙方通常會在正式簽訂股權轉讓合約前，以備忘錄形式約定在一定期間（約莫一個月）對目標公司展開盡職調查作業。
收購方以預付總價款5至10％之費用作為進行盡職調查的擔保，轉讓方則配合盡職調查清單提供文檔。
如期間過後未查獲重大失信或轉讓方未披露之事項，收購方即有義務與轉讓方簽訂正式合約進行交易。
四、股權交易價格之決定及評估進行股權交易，關於股權價值多少才為合理，除了交易雙方談妥以外，大陸稅務部門為了進行核稅，同時會要求雙方應委託專業第三方服務機構針對股權的淨值進行評估，且交易價格通常不得低於評估價格。