Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房試算) | 貸款買房出租 PTT
選項是買房出租或投資股市假設: 貸款8成房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算) 實質房產持有稅: 0.09% (地價稅+房屋稅與房價的比值) 租房投報率: ...批踢踢實業坊›看板Stock關於我們聯絡資訊返回看板作者Linvail(...)看板Stock標題Re:[請益]為什麼這麼多人推買房?(股VS房試算)時間SunMay312:07:042020設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。
選項是買房出租或投資股市假設:貸款8成房貸利率:1.5%(採用本息平均攤還方便計算)實質房產持有稅:0.09%(地價稅+房屋稅與房價的比值)租房投報率:1.8%房屋每年增值漲幅:2%貸款30年新成屋買下直接出租，不附其他家具和電器，管理費水電瓦斯通通房客繳。
(我朋友租的房子就是這樣，房東投報率僅為1.5%。
)另外房屋修繕通通忽略(馬桶/瓦斯爐/抽油煙機還是房東要修的)。
如此設定下，每年房貸支出會大於房租收入，成為負現金流。
如果不買房投資股市，這個現金流就是每年你可以額外投入的金額，而初始本金就是房屋的頭期款。
我的計算結果是每年股市的投報率達到5.35%以上，30年後的資產會超過買房出租組。
這還沒計算所得稅的影響，出租除非你逃稅，否則要併入個人所得，可能要課重稅。
而投資股市可以合法地做到一毛稅都不用繳。
投資股市只要電腦或手機就能操作，相對單純。
而出租房屋，你要接觸很多人，房仲、房客、管委會、鄰居等等每一種接觸都有可能帶來麻煩，無論是上法院或是強制執行，遇到就很煩人。
--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:220.133.105.11(臺灣)※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588478827.A.9AB.html→joshua781021:簡單判別就0050大於租售比500以上房地產05/0312:11→skkyo:5.35%應該是假設賺，如果是賠呢？05/0312:22→lexwu0919:除非未來要自住，誰會買新房租人說要投資的05/0312:26推LILIN13:你算的方式與結論和我一樣05/0312:31推Chrkamp:因為房屋自有率創新高，這就表示很多人被套~05/0312:31→home2618:通縮強迫存錢05/0312:31→Chrkamp:換做你手上幾十間房子，妳會怎麼做？05/0312:32→LILIN13:其實若沒地方住要租屋，也可以試算，05/0312:33→LILIN13:算租一個月1萬5(生活品質好)，其中20年要租2萬5(孩05/0312:34→LILIN13:子要租大一點)05/0312:34→LILIN13:這樣算，後面30年年均報酬5%買房贏6%買股。
05/0312:36→joshua781021:也可以用租售比下去算呀目前租屋處租售比大於500就05/0312:37→joshua781021:不用急著買房05/0312:37→LILIN13:租售比也可以，但我覺得它比較無法直接表示本質05/0312:39→LILIN13:直接拿錢跟複利所有條件去算，最清楚05/0312:39→patrol:租房十年不整理，你看看後面誰會跟著租05/0312:46噓linux18x:很多每年-5.35%的05/0312:46→patrol:油漆剝落，老房子長壁癌，我之前租過5年老屋新裝潢05/0312:47→patrol:在第五年離開時，那屋況...那些便宜家具...05/0312:50→patrol:門還壞掉..過程中熱水器壞掉一次，還要請人換新05/0312:51→patrol:房子租人投報沒那麼高的，越老維修費越高05/0312:53→Linvail:所以我的假設已經很優待房東了05/0312:54→patrol:這種成本，你只有維修自己住的房子時才會心甘情願05/0312:54→Linvail:房產持有稅說不定也有低估...05/0312:54→patrol:然後你就是永久住客不用找租，省下自己的房租05/0312:56推taco13:2007年那時也很多人認為房價太高結果？05/0312:59→taco13:現在的問題就是租金太低房租應該再調高才合理你看05/0313:01→taco13:歐美日的租金常常吃掉薪水一半05/0313:01→patrol:嗯，沒說不會漲，只是漲了你的維修和交易成本扣一扣05/0313:03→patrol:可能沒賺05/0313:03推SweetLee:你這1.8%換算房價租金比是666大於600當然買股划算05/0313:03→SweetLee:但台灣還是有房價租金比300以下的地方05/0313:04→SweetLee:每個人的條件狀況不同這種事本來就不能一概而論05/0313:04→Linvail:歐美的房產持有稅也是台灣的3～10倍啊要跟進嗎？05/0313:10推morgoth:你漏算台灣房價十年漲十倍的報酬05/0313:27推Puff0963:股票賺2年1個月就會全部吐回去05/0313:35推midsize:持有30年後的老房子是折舊還是每年增值2%，這個恐05/0313:54→midsize:怕不一定(那時的老房子應該也沒有公設比的優勢了~)05/0313:54→patrol:火燒厝一夕歸005/0314:00→patrol:不，沒歸零，你還有貸款05/0314:01→stocktonty:就我20年來看到的有房子賺錢的遠多過買股票賺錢的05/0314:30→stocktonty:然後存股社團那些大戶的彈也都是從房地產來的05/0314:31推mind324:股票很少賺5.5％又30年的05/0315:04→mind324:房子地段好是會漲2-3倍的，看個人看房功力05/0315:05→joshua781021:S&P500就符合每年5.5%三十年啊05/0315:34推TOCIBS:錯了吧，出租房子不是為了租金正報酬，是有人幫自己05/0316:00→TOCIBS:分擔房貸，短期目標就房價漲賣掉，長期就自有只是現05/0316:00→TOCIBS:在住不到租給人家幫忙養而已05/0316:00推mike110100:一堆炒房文打廣告房子是用來住的不是用來炒的05/0316:16→mike110100:是有多著急抓交替？笑翻XD囤房稅是要出了膩？05/0316:17→wadashi1:股票穩定平均20年內都有5.35%想著想著眼淚就流下來05/0316:42→wadashi1:是啦!股息都有5%..但股價已折半回不去了..05/0316:44→Linvail:5.35%是為了打敗買房組的最低"年化"報酬率05/0316:46推doranako:出租最怕遇到奧房客，很麻煩05/0317:24推for3:我只能說雙北現在沒得玩了中南部再玩個五年吧05/0318:05→for3:少子化來了就結束了05/0318:06→for3:現在雙北買房就用股票賺太多錢的去買吧沒搞頭05/0318:07→for3:如果說要做隔套就不必了有錢人不屑玩那種東西05/0318:09推mscp:你這個租投報率太低，應該是假定在雙北區域05/0318:13→mscp:雙北要玩買來出租這個模式是沒搞頭的05/0318:14→mscp:但在雙北以外的區域(特別是六都)，還很有得玩05/0318:15→mscp:關鍵還是在你的房屋入手價，價格與地段高於一切05/0318:16→mscp:入手成本起手式就輸了，後面租金收入根本沒法打平你05/0318:18→mscp:利息支出，遑論以租待售，伺機賺價差05/0318:19→Petrovsky:說實在有錢人都有房租房的都是窮人05/0323:43→Petrovsky:窮到鬼都會怕你還想當房東把房子租給鬼見愁?05/0323:44→Petrovsky:很多房東都是在收租金時被房客幹掉的05/0323:44
選項是買房出租或投資股市假設:貸款8成房貸利率:1.5%(採用本息平均攤還方便計算)實質房產持有稅:0.09%(地價稅+房屋稅與房價的比值)租房投報率:1.8%房屋每年增值漲幅:2%貸款30年新成屋買下直接出租，不附其他家具和電器，管理費水電瓦斯通通房客繳。
(我朋友租的房子就是這樣，房東投報率僅為1.5%。
)另外房屋修繕通通忽略(馬桶/瓦斯爐/抽油煙機還是房東要修的)。
如此設定下，每年房貸支出會大於房租收入，成為負現金流。
如果不買房投資股市，這個現金流就是每年你可以額外投入的金額，而初始本金就是房屋的頭期款。
我的計算結果是每年股市的投報率達到5.35%以上，30年後的資產會超過買房出租組。
這還沒計算所得稅的影響，出租除非你逃稅，否則要併入個人所得，可能要課重稅。
而投資股市可以合法地做到一毛稅都不用繳。
投資股市只要電腦或手機就能操作，相對單純。
而出租房屋，你要接觸很多人，房仲、房客、管委會、鄰居等等每一種接觸都有可能帶來麻煩，無論是上法院或是強制執行，遇到就很煩人。
--※發信站:批踢踢實業坊(ptt.cc),來自:220.133.105.11(臺灣)※文章網址:https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588478827.A.9AB.html→joshua781021:簡單判別就0050大於租售比500以上房地產05/0312:11→skkyo:5.35%應該是假設賺，如果是賠呢？05/0312:22→lexwu0919:除非未來要自住，誰會買新房租人說要投資的05/0312:26推LILIN13:你算的方式與結論和我一樣05/0312:31推Chrkamp:因為房屋自有率創新高，這就表示很多人被套~05/0312:31→home2618:通縮強迫存錢05/0312:31→Chrkamp:換做你手上幾十間房子，妳會怎麼做？05/0312:32→LILIN13:其實若沒地方住要租屋，也可以試算，05/0312:33→LILIN13:算租一個月1萬5(生活品質好)，其中20年要租2萬5(孩05/0312:34→LILIN13:子要租大一點)05/0312:34→LILIN13:這樣算，後面30年年均報酬5%買房贏6%買股。
05/0312:36→joshua781021:也可以用租售比下去算呀目前租屋處租售比大於500就05/0312:37→joshua781021:不用急著買房05/0312:37→LILIN13:租售比也可以，但我覺得它比較無法直接表示本質05/0312:39→LILIN13:直接拿錢跟複利所有條件去算，最清楚05/0312:39→patrol:租房十年不整理，你看看後面誰會跟著租05/0312:46噓linux18x:很多每年-5.35%的05/0312:46→patrol:油漆剝落，老房子長壁癌，我之前租過5年老屋新裝潢05/0312:47→patrol:在第五年離開時，那屋況...那些便宜家具...05/0312:50→patrol:門還壞掉..過程中熱水器壞掉一次，還要請人換新05/0312:51→patrol:房子租人投報沒那麼高的，越老維修費越高05/0312:53→Linvail:所以我的假設已經很優待房東了05/0312:54→patrol:這種成本，你只有維修自己住的房子時才會心甘情願05/0312:54→Linvail:房產持有稅說不定也有低估...05/0312:54→patrol:然後你就是永久住客不用找租，省下自己的房租05/0312:56推taco13:2007年那時也很多人認為房價太高結果？05/0312:59→taco13:現在的問題就是租金太低房租應該再調高才合理你看05/0313:01→taco13:歐美日的租金常常吃掉薪水一半05/0313:01→patrol:嗯，沒說不會漲，只是漲了你的維修和交易成本扣一扣05/0313:03→patrol:可能沒賺05/0313:03推SweetLee:你這1.8%換算房價租金比是666大於600當然買股划算05/0313:03→SweetLee:但台灣還是有房價租金比300以下的地方05/0313:04→SweetLee:每個人的條件狀況不同這種事本來就不能一概而論05/0313:04→Linvail:歐美的房產持有稅也是台灣的3～10倍啊要跟進嗎？05/0313:10推morgoth:你漏算台灣房價十年漲十倍的報酬05/0313:27推Puff0963:股票賺2年1個月就會全部吐回去05/0313:35推midsize:持有30年後的老房子是折舊還是每年增值2%，這個恐05/0313:54→midsize:怕不一定(那時的老房子應該也沒有公設比的優勢了~)05/0313:54→patrol:火燒厝一夕歸005/0314:00→patrol:不，沒歸零，你還有貸款05/0314:01→stocktonty:就我20年來看到的有房子賺錢的遠多過買股票賺錢的05/0314:30→stocktonty:然後存股社團那些大戶的彈也都是從房地產來的05/0314:31推mind324:股票很少賺5.5％又30年的05/0315:04→mind324:房子地段好是會漲2-3倍的，看個人看房功力05/0315:05→joshua781021:S&P500就符合每年5.5%三十年啊05/0315:34推TOCIBS:錯了吧，出租房子不是為了租金正報酬，是有人幫自己05/0316:00→TOCIBS:分擔房貸，短期目標就房價漲賣掉，長期就自有只是現05/0316:00→TOCIBS:在住不到租給人家幫忙養而已05/0316:00推mike110100:一堆炒房文打廣告房子是用來住的不是用來炒的05/0316:16→mike110100:是有多著急抓交替？笑翻XD囤房稅是要出了膩？05/0316:17→wadashi1:股票穩定平均20年內都有5.35%想著想著眼淚就流下來05/0316:42→wadashi1:是啦!股息都有5%..但股價已折半回不去了..05/0316:44→Linvail:5.35%是為了打敗買房組的最低"年化"報酬率05/0316:46推doranako:出租最怕遇到奧房客，很麻煩05/0317:24推for3:我只能說雙北現在沒得玩了中南部再玩個五年吧05/0318:05→for3:少子化來了就結束了05/0318:06→for3:現在雙北買房就用股票賺太多錢的去買吧沒搞頭05/0318:07→for3:如果說要做隔套就不必了有錢人不屑玩那種東西05/0318:09推mscp:你這個租投報率太低，應該是假定在雙北區域05/0318:13→mscp:雙北要玩買來出租這個模式是沒搞頭的05/0318:14→mscp:但在雙北以外的區域(特別是六都)，還很有得玩05/0318:15→mscp:關鍵還是在你的房屋入手價，價格與地段高於一切05/0318:16→mscp:入手成本起手式就輸了，後面租金收入根本沒法打平你05/0318:18→mscp:利息支出，遑論以租待售，伺機賺價差05/0318:19→Petrovsky:說實在有錢人都有房租房的都是窮人05/0323:43→Petrovsky:窮到鬼都會怕你還想當房東把房子租給鬼見愁?05/0323:44→Petrovsky:很多房東都是在收租金時被房客幹掉的05/0323:44