MONEY錢雜誌 善用理財App了解投資概況年投資報酬率你該 ... | 年化報酬率app
上期提到我的一筆房屋買賣屬於賠錢的案例，主要是換算為年投資報酬率還不如所繳貸款的利率。
有位朋友卻說，我計算年報酬率的算法有問題。
您願意Money錢提供您最新理財資訊嗎？點擊「同意」，讓今天的自己比昨天更厲害！拒絕學習同意×首頁保險獎理財神隊友精選頻道股市台股情報站存股懶人包個股查詢基金基金情報站ETF專區安本標準理財+保險理財退休理財理財觀念房地產觀點趨勢法律新知創業人物影音ETF健身房生活女人變有錢生活消費健康養生投資日本商城購物車(0)序號開通影音課程登入/註冊無論投資股票、基金或房地產，一定都想知道投資報酬率是多少，但它可不是按按計算機就好，因為還牽涉到複利計算，有沒有什麼工具能幫助投資人輕鬆了解自己投資的概況呢？上期提到我的一筆房屋買賣屬於賠錢的案例，主要是換算為年投資報酬率還不如所繳貸款的利率。
有位朋友卻說，我計算年報酬率的算法有問題。
他指出，買價1,460萬元、賣價2,880萬元，價差是1,420萬元，除以買價，得97.26%，這是17年的總獲利率；除以17，應該是5.72%，而不是我算出的4.08%。
即使後來實拿2,600萬元，用他的算法年獲利也有4.59%，而不是我算的3.45%。
另外，20年前買房花800萬元，現值2,500萬元，明明已漲了3.125倍，怎麼可能年獲利只有5.86%？他的算法是把上漲的212.5%除以20，得到年獲利10.63%。
我告訴他，兩個算法的差別是，一為簡單平均數，一為複利平均數。
當投資的獲利方式是單筆入帳後不會再產生其他獲利，例如定存或債券的利息給付，可把歷次的利息加總再除以年數，這是簡單平均數。
計算生息資產年報酬要用複利平均數但房地產、股票、基金之類的獲利不是這麼算的，例如某棟房子值1,000萬元，下一年漲到1,100萬元，這是漲了10%；再下一年又漲了10%，是以1,100萬元為基礎計算，等於上漲110萬元，總值是1,210萬元。
如果按朋友的算法，獲利210萬元除以原價1,000萬元，總獲利率是21%，除以兩年，得10.5%，明顯不符實際情況。
計算房地產之類的年報酬率該用複利平均數。
算法是以終值1,210萬元除以初值1,000萬元，得到1.21，這是終值相對於初值的倍數，也是本金和獲利相加的「本利和」，然後開根號；若是算兩年的平均獲利，就開平方，若是3年就開3方，以此類推；像我的房子持有17年，開17方，另一案例持有20年就開20方。
1.21開平方得1.1，減去本金1，剩下的0.1換算為百分比就是10%，這就符合前述案例連兩年都上漲10%了。
朋友問，這算法一般計算機能算嗎？答案是不行，早年可用工程計算機，後來有金融計算機，但一般人根本不會買這類產品，因為使用時機不多，又貴。
好消息是現在已可在手機或平板下載相關應用軟體（App）。
我的手機是安卓系統，透過Play商店下載幾款使用後，推薦大家使用FinancialCalculators（iOS系統的名稱為「EZFinancialCalculators」）。
安裝後點進去，可看到18種計算可使用，但有些我們用不上，前面談到的複利平均計算可以使用TVMCalculator，這是「金錢時間價值」（TimeValueofMoney）的計算，點進去會出現5個欄位，分別是現值（PresentValue）、每期付款（Payments）、未來值（FutureValue）、年利率（AnnualRate%）、期數（Periods）。
另外還有幾個選項：①Compounding。
指複利滾動的頻率，點進去可看到年、半年、季、月、半個月、雙周、周、日；②Mode。
指複利計值模式，用於定期投入資金時的選擇，例如定期定額是期初投入資金（每月第一日）選Beginning，期末投入（如每月最後一日）選End；③DecimalDigit。
指小數的位數，有2、3、4、5可選擇。
下載年複利計算機App輕鬆算出報酬率我會覺得這個計算機好用，是因為它把5個欄位都做成按鍵式，只要填好其中4個欄位，按第5個欄位的按鍵，就會顯示計算結果。
以我的案例來說，在PV填入－1,460，填入負數代表出資，當時所得為負；在PMT填0，因為期間未再投入資金；在FV填入2,880；在Period填入17；選項部分選每年滾一次，Mode因為不是定期定額投資可忽略：小數選2位，按下Rate得到4.08%的答案。
看另一個案例，PV＝
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有位朋友卻說，我計算年報酬率的算法有問題。
他指出，買價1,460萬元、賣價2,880萬元，價差是1,420萬元，除以買價，得97.26%，這是17年的總獲利率；除以17，應該是5.72%，而不是我算出的4.08%。
即使後來實拿2,600萬元，用他的算法年獲利也有4.59%，而不是我算的3.45%。
另外，20年前買房花800萬元，現值2,500萬元，明明已漲了3.125倍，怎麼可能年獲利只有5.86%？他的算法是把上漲的212.5%除以20，得到年獲利10.63%。
我告訴他，兩個算法的差別是，一為簡單平均數，一為複利平均數。
當投資的獲利方式是單筆入帳後不會再產生其他獲利，例如定存或債券的利息給付，可把歷次的利息加總再除以年數，這是簡單平均數。
計算生息資產年報酬要用複利平均數但房地產、股票、基金之類的獲利不是這麼算的，例如某棟房子值1,000萬元，下一年漲到1,100萬元，這是漲了10%；再下一年又漲了10%，是以1,100萬元為基礎計算，等於上漲110萬元，總值是1,210萬元。
如果按朋友的算法，獲利210萬元除以原價1,000萬元，總獲利率是21%，除以兩年，得10.5%，明顯不符實際情況。
計算房地產之類的年報酬率該用複利平均數。
算法是以終值1,210萬元除以初值1,000萬元，得到1.21，這是終值相對於初值的倍數，也是本金和獲利相加的「本利和」，然後開根號；若是算兩年的平均獲利，就開平方，若是3年就開3方，以此類推；像我的房子持有17年，開17方，另一案例持有20年就開20方。
1.21開平方得1.1，減去本金1，剩下的0.1換算為百分比就是10%，這就符合前述案例連兩年都上漲10%了。
朋友問，這算法一般計算機能算嗎？答案是不行，早年可用工程計算機，後來有金融計算機，但一般人根本不會買這類產品，因為使用時機不多，又貴。
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安裝後點進去，可看到18種計算可使用，但有些我們用不上，前面談到的複利平均計算可以使用TVMCalculator，這是「金錢時間價值」（TimeValueofMoney）的計算，點進去會出現5個欄位，分別是現值（PresentValue）、每期付款（Payments）、未來值（FutureValue）、年利率（AnnualRate%）、期數（Periods）。
另外還有幾個選項：①Compounding。
指複利滾動的頻率，點進去可看到年、半年、季、月、半個月、雙周、周、日；②Mode。
指複利計值模式，用於定期投入資金時的選擇，例如定期定額是期初投入資金（每月第一日）選Beginning，期末投入（如每月最後一日）選End；③DecimalDigit。
指小數的位數，有2、3、4、5可選擇。
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以我的案例來說，在PV填入－1,460，填入負數代表出資，當時所得為負；在PMT填0，因為期間未再投入資金；在FV填入2,880；在Period填入17；選項部分選每年滾一次，Mode因為不是定期定額投資可忽略：小數選2位，按下Rate得到4.08%的答案。
看另一個案例，PV＝