臺北市政府法規委員會95.02.09.北市法一字第09530138300號函 | 土地法34 1 異議
一）查土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他 ... 於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以 ...※有關共有人○○○君等三人提出優先購買權並異議疑義乙案發文機關：臺北市政府法規委員會發文字號：臺北市政府法規委員會95.02.09.北市法一字第09530138300號函發文日期：民國095年02月09日主旨：為共有人○○○君、○○○君、○○○君等3人依土地法第34條之1規定與○○○君申請土地所有權移轉登記，有關他共有人於受通知優先購買權10日之後，尚未核准登記完畢之前，提出優先購買權並異議疑義乙案，復請 查照。
說明：一、復 貴處95年1月17日北市地一字第09530164100號函，並隨文檢還臺北市士林地政事務所95年1月13日北市士地一字第09530042800號函及所附卷宗。
二、卷查○○○君（持分2分之1）、○○○君（持分8分之1）、○○○君（持分8分之1）、○○○君（持分8分之1）、○○○君（持分1600分之1）、○○○君（持分1600分之100）、○○○君（持分1600分之99）等7人共有本市北投區桃源段二小段○○地號土地。
○○○君、○○○君、○○○君3人（以下簡稱○○○君等3人），將其所有持分土地移轉予第三人○○○君時，委任○○○律師於94年12月9日以郵局存證信函通知他共有人，函中敘明：將以每坪參拾萬元出售予第三人○○○，其他共有人如擬依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買時，請於文到10日內以書面為意思表示，逾期視為放棄優先購買。
該存證信函於94年12月9、10日分別送達各該共有人。
嗣○○○君、○○○君、○○○君等3人，於94年12月17日以郵局存證信函表示：○○○律師未附委任書影本，且無簽章、委任內容及權限等，故難有所決定與答覆。
○○○律師事務所遂於94年12月19日以易衡字第2670號函復無須將雙方間之委任書交付後，共有人始於94年12月22日以郵局存證信函表示：同意優先承買。
三、今○○○君等3人，於94年12月26日與○○○君訂立買賣所有權移轉契約書，並於95年1月3日登記申請書檢附相關文件向本市士林地政事務所申辦所有權移轉登記，他共有人○○○等4人分別於95年1月6、9、11日以異議書主張優先購買權，有關本案疑義，本會意見如下：（一）查土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
」、土地法第34條之1執行要點第11點規定：「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
......」按○○○君等3人係依據前揭規定，通知他共有人是否承購。
又依民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。
」卷查○○○律師94年12月9日之郵局存證信函，業於94年12月9、10日分別送達各該共有人，依前揭規定，似於通知達到相對人時，發生意思表示之效力。
（二）次查民法第103條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。
前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。
」、民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。
」及39年臺上字第1190號判例：「民法第531條所定之授權文字，乃委任人與受任人間契約上應行具備之形式，並非受任人必須交付他造當事人之書證。
」卷查○○○君、○○○君、○○○君等3人，於94年12月17日以郵局存證信函通知○○○君等3人，以其未附委任影本且無簽章而認「自難有所決定與答覆」，按○○○律師縱未附委任書影本，依前揭判例，並未影響委任之效力；又該函要求○○○君等3人「揭明土地優先承購細節，及是否以同一價格承買」後答覆，應尚未生優先承購之效力。
（三）惟查65年臺上字第2113號判例：「土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。
說明：一、復 貴處95年1月17日北市地一字第09530164100號函，並隨文檢還臺北市士林地政事務所95年1月13日北市士地一字第09530042800號函及所附卷宗。
二、卷查○○○君（持分2分之1）、○○○君（持分8分之1）、○○○君（持分8分之1）、○○○君（持分8分之1）、○○○君（持分1600分之1）、○○○君（持分1600分之100）、○○○君（持分1600分之99）等7人共有本市北投區桃源段二小段○○地號土地。
○○○君、○○○君、○○○君3人（以下簡稱○○○君等3人），將其所有持分土地移轉予第三人○○○君時，委任○○○律師於94年12月9日以郵局存證信函通知他共有人，函中敘明：將以每坪參拾萬元出售予第三人○○○，其他共有人如擬依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買時，請於文到10日內以書面為意思表示，逾期視為放棄優先購買。
該存證信函於94年12月9、10日分別送達各該共有人。
嗣○○○君、○○○君、○○○君等3人，於94年12月17日以郵局存證信函表示：○○○律師未附委任書影本，且無簽章、委任內容及權限等，故難有所決定與答覆。
○○○律師事務所遂於94年12月19日以易衡字第2670號函復無須將雙方間之委任書交付後，共有人始於94年12月22日以郵局存證信函表示：同意優先承買。
三、今○○○君等3人，於94年12月26日與○○○君訂立買賣所有權移轉契約書，並於95年1月3日登記申請書檢附相關文件向本市士林地政事務所申辦所有權移轉登記，他共有人○○○等4人分別於95年1月6、9、11日以異議書主張優先購買權，有關本案疑義，本會意見如下：（一）查土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
」、土地法第34條之1執行要點第11點規定：「本法條第四項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：（一）部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
......」按○○○君等3人係依據前揭規定，通知他共有人是否承購。
又依民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。
」卷查○○○律師94年12月9日之郵局存證信函，業於94年12月9、10日分別送達各該共有人，依前揭規定，似於通知達到相對人時，發生意思表示之效力。
（二）次查民法第103條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。
前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。
」、民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。
」及39年臺上字第1190號判例：「民法第531條所定之授權文字，乃委任人與受任人間契約上應行具備之形式，並非受任人必須交付他造當事人之書證。
」卷查○○○君、○○○君、○○○君等3人，於94年12月17日以郵局存證信函通知○○○君等3人，以其未附委任影本且無簽章而認「自難有所決定與答覆」，按○○○律師縱未附委任書影本，依前揭判例，並未影響委任之效力；又該函要求○○○君等3人「揭明土地優先承購細節，及是否以同一價格承買」後答覆，應尚未生優先承購之效力。
（三）惟查65年臺上字第2113號判例：「土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。