不可不知的日本房地產投資重要指標「IRR」 | 房屋 投資報酬率 Excel
滿足這個計算式後，「r」的即是內部投資報酬率（IRR）。
實際上想要算出「r」值的話，只要使用Excel的「IRR函數」就可簡單算出。
將C0～Cn的值連續輸入在各個框格後， ...Language日本語簡体字繁体字EnglishMENUHOME買賣物件由地區尋找買賣物件買賣實績物件種類公寓獨棟土地店鋪・事務所收益物件最新情報主題專欄諮詢建議不動產用語集不動產投資的基本不動產購入方法有關物件的刊載用戶頁面有關會員登錄忘記密碼用戶頁面索取希望物件資料公司介紹公司介紹隱私政策網頁導覽諮詢專欄HOME>專欄>不可不知的日本房地產投資重要指標「IRR」2016.10.28雜學不可不知的日本房地產投資重要指標「IRR」各位知道「IRR」這個單字嗎？其實這是「internalrateofreturn」的簡稱，也就是「內部投資報酬率」。
是不動產投資的重要指標，只要內部投資報酬率越高，投資的效率也就越好。
本次就來介紹IRR的計算式，並了解IRR真正的意義，進而更有效率的進行不動產投資。
IRR計算式首先來說明有關IRR的計算方法。
計算式為以下。
0＝C0＋C1/(1＋r)¹＋C2/(1＋r)²＋C3/(1＋r)³ …＋Cn/(1＋r)nC0＝投資額（投資100萬元的場合，C0＝-1,000,000）C1＝第1年的收益C2＝第2年的收益C3＝第3年的收益Cn＝第n年的收益（投資結束年：包含本金利息償還結束及投資對象賣出的收益）滿足這個計算式後，「r」的即是內部投資報酬率（IRR）。
實際上想要算出「ｒ」值的話，只要使用Excel的「IRR函數」就可簡單算出。
將C0～Cn的值連續輸入在各個框格後，在其他框格中的函數列輸入「=IRR（C0格：Cn格）」的話即可算出。
IRR計算式代表的意義接下來讓我們來看看上述IRR計算式所代表的意義吧。
計算式中「ｎ」値越大的話，分母就會越大。
由此可知，根據IRR的計算，比起將來的收益，近期的收益才是重要的。
以下就來舉個例子。
投資了100萬元，以下的2個案例所得到的結果，不管哪一個10年後的利潤都是50萬元。
例1.第一年利潤150萬，之後9年之間利潤為0例2.第九年為止利潤為0，最後1年的利潤為150萬但是，個別計算IRR後就會發現，例1的IRR＝50％、例2的IRR＝4.14％，例1的投資效率明顯較好。
為何10年後的利潤明明相同，例1的投資效率卻會較高呢。
這是因為IRR的值中有加了「複利效果」的關係。
100萬透過利潤4.14％運用，從投資所得到的利潤再次進行投資的場合，10年後變成150萬。
反過來思考，利潤4.14％可以運用的環境，在10年後的150萬與現在的價值互換的話，說不定只剩下100萬的價值也說不定。
不動產投資如果不考慮到本金利息還清及販售的話，就不能說是真正效率好的投資。
例如，購買1,000萬的不動產，每年有100萬租金收入的場合，年利率10％可以說是相當高利潤的投資，但是10年後不動產的價值如果只剩下200萬的場合，IRR則只有3％。
也就是說10年後，與本金利息還清之後，年利率3％的投資沒有兩樣，無法說是高利潤的投資。
該如何選擇不動產物件呢？藉由IRR的思考模式，來謹慎選擇不動產物件。
而要點有2個。
第1個就是，投資會產生現金流量的不動產物件。
大部分的場合，都是從金融機關貸款借錢進行不動產投資，但是收益絕大部分都會用在償還金融機關貸款上，收益無法充分發揮複利效果。
（將償還的金額再次借入，並進行下一個投資的場合不在此限）此外，無法造成現金流的不動產投資，在房客退房時，將有可能陷入沒有錢可以進行設備更換，且租金不降的話則沒有人要租的險境。
租金（收益）下降的話，想必然IRR也會跟著下降。
但是，會產生現金流的不動產物件又是怎樣的物件呢？那就是利潤高，且融資期間較長的不動產。
最近即使是30年以上的木造公寓，會給予融資的金融機關也是相當的多。
此外，雖然跟建築條件有關，但是一般公寓投資比起同區域的區分公寓及獨棟公寓投資，比較起來利潤有較高的傾向。
第2點，盡可能投資價格較不易跌落的不動產物件。
雖然眼前的利潤很高，但是資產價格下跌相當激烈的不動產，在結果上來看無法說是好的投資。
需考慮其地區的
實際上想要算出「r」值的話，只要使用Excel的「IRR函數」就可簡單算出。
將C0～Cn的值連續輸入在各個框格後， ...Language日本語簡体字繁体字EnglishMENUHOME買賣物件由地區尋找買賣物件買賣實績物件種類公寓獨棟土地店鋪・事務所收益物件最新情報主題專欄諮詢建議不動產用語集不動產投資的基本不動產購入方法有關物件的刊載用戶頁面有關會員登錄忘記密碼用戶頁面索取希望物件資料公司介紹公司介紹隱私政策網頁導覽諮詢專欄HOME>專欄>不可不知的日本房地產投資重要指標「IRR」2016.10.28雜學不可不知的日本房地產投資重要指標「IRR」各位知道「IRR」這個單字嗎？其實這是「internalrateofreturn」的簡稱，也就是「內部投資報酬率」。
是不動產投資的重要指標，只要內部投資報酬率越高，投資的效率也就越好。
本次就來介紹IRR的計算式，並了解IRR真正的意義，進而更有效率的進行不動產投資。
IRR計算式首先來說明有關IRR的計算方法。
計算式為以下。
0＝C0＋C1/(1＋r)¹＋C2/(1＋r)²＋C3/(1＋r)³ …＋Cn/(1＋r)nC0＝投資額（投資100萬元的場合，C0＝-1,000,000）C1＝第1年的收益C2＝第2年的收益C3＝第3年的收益Cn＝第n年的收益（投資結束年：包含本金利息償還結束及投資對象賣出的收益）滿足這個計算式後，「r」的即是內部投資報酬率（IRR）。
實際上想要算出「ｒ」值的話，只要使用Excel的「IRR函數」就可簡單算出。
將C0～Cn的值連續輸入在各個框格後，在其他框格中的函數列輸入「=IRR（C0格：Cn格）」的話即可算出。
IRR計算式代表的意義接下來讓我們來看看上述IRR計算式所代表的意義吧。
計算式中「ｎ」値越大的話，分母就會越大。
由此可知，根據IRR的計算，比起將來的收益，近期的收益才是重要的。
以下就來舉個例子。
投資了100萬元，以下的2個案例所得到的結果，不管哪一個10年後的利潤都是50萬元。
例1.第一年利潤150萬，之後9年之間利潤為0例2.第九年為止利潤為0，最後1年的利潤為150萬但是，個別計算IRR後就會發現，例1的IRR＝50％、例2的IRR＝4.14％，例1的投資效率明顯較好。
為何10年後的利潤明明相同，例1的投資效率卻會較高呢。
這是因為IRR的值中有加了「複利效果」的關係。
100萬透過利潤4.14％運用，從投資所得到的利潤再次進行投資的場合，10年後變成150萬。
反過來思考，利潤4.14％可以運用的環境，在10年後的150萬與現在的價值互換的話，說不定只剩下100萬的價值也說不定。
不動產投資如果不考慮到本金利息還清及販售的話，就不能說是真正效率好的投資。
例如，購買1,000萬的不動產，每年有100萬租金收入的場合，年利率10％可以說是相當高利潤的投資，但是10年後不動產的價值如果只剩下200萬的場合，IRR則只有3％。
也就是說10年後，與本金利息還清之後，年利率3％的投資沒有兩樣，無法說是高利潤的投資。
該如何選擇不動產物件呢？藉由IRR的思考模式，來謹慎選擇不動產物件。
而要點有2個。
第1個就是，投資會產生現金流量的不動產物件。
大部分的場合，都是從金融機關貸款借錢進行不動產投資，但是收益絕大部分都會用在償還金融機關貸款上，收益無法充分發揮複利效果。
（將償還的金額再次借入，並進行下一個投資的場合不在此限）此外，無法造成現金流的不動產投資，在房客退房時，將有可能陷入沒有錢可以進行設備更換，且租金不降的話則沒有人要租的險境。
租金（收益）下降的話，想必然IRR也會跟著下降。
但是，會產生現金流的不動產物件又是怎樣的物件呢？那就是利潤高，且融資期間較長的不動產。
最近即使是30年以上的木造公寓，會給予融資的金融機關也是相當的多。
此外，雖然跟建築條件有關，但是一般公寓投資比起同區域的區分公寓及獨棟公寓投資，比較起來利潤有較高的傾向。
第2點，盡可能投資價格較不易跌落的不動產物件。
雖然眼前的利潤很高，但是資產價格下跌相當激烈的不動產，在結果上來看無法說是好的投資。
需考慮其地區的