不動產行情~十分鐘搞懂市價與成交價格之差異-405 @ 鑑價專業網 | 市價
土地徵收條例第11條第四項規定「協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議」，第30條第一項規定「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價 ...關閉廣告鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價跳到主文房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Jun08Mon202009:58不動產行情~十分鐘搞懂市價與成交價格之差異-405不動產估價服務介紹 線上洽詢(請點選入內) 華信電子月報 <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> 月報主題：十分鐘搞懂～市價與成交價格之差異前言：在許多法規條文中都有提到「市價」一詞，通常與民眾權益最切身相關也最容易引起爭議的就是協議價購＂市價＂、徵收補償＂市價＂，本期就估價師評估的市價、民眾心中的市價與政府所稱的市價三者立場、觀點來做解析，惟如有錯誤或遺漏之處，仍請不吝指正，謝謝！一、市價土地徵收條例第11條第四項規定「協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議」，第30條第一項規定「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價」，並且有規定「前項所稱市價，指市場正常交易價格」。
何謂正常交易價格呢?不動產估價技術規則明確訂出正常價格「指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者」。
二、成交價格?市價?就買賣雙方所構成的市場價格而言，賣方期望售得的價格高出其「底價」愈多愈好，最不願在底價時出售，因為此時利潤最少。
當然買方也願在「上限」買到一定品質的不動產，因為買方所期望的價格愈低愈好。
在這種互相對立的情況下，唯賴兩者在價格上達成協議才有成交的可能，此即為成交價格，它是一個固定數字。
市價則為一項資產在公開市場上出售，經過一段合理期間，找到一位對該資產有使用知識和使用能力的購買者，並提出最高的貨幣價格，而這個價格通常是買賣雙方在無任何壓力下所議定的。
因買賣雙方對不動產之資訊不對稱及行為易受情緒影響，正常合理的交易行為不易認定，故一般將成交價格拿來比較以取得市價，所以市價會形成一個有上下區間之範圍。
三、民眾心中的市價在協議價購、徵收補償時，民眾站在賣方立場，當然希望價格越高越好，尤其是自己犧牲私有土地，成就公眾的利益。
且法規又說政府依市價與所有權人協議，民眾自然覺得市價應有商量的空間。
而因為每個人資訊獲得的能力不對稱，有的人可能在比較別人和自己土地的價格時，因為錯誤的來源或對資訊的解讀，而對自己土地的市價有錯誤的認知，心中的市價就此定錨了。
四、估價師評估的市價估價師以實價登錄的成交價格為基礎，去除其中的差異點，評估每一筆土地的市價，這時候的市價是隱含著最有可能的售價的概念(非可以殺價的建議售價、開價)。
五、政府所稱的市價因為現在有不動產估價師這個行業，而市價的評估是屬於估價師的專業範疇，所以政府通常委託估價師評估市價作為依據。
六、為什麼政府無法和民眾議價?政府和民眾，分別站在買方和賣方的立場，以估價師所評估的最有可能的售價，達成價格上的協議。
我們設想一個情況，兩筆相鄰的土地，條件都一樣，分別屬於A、B兩個所有權人，估價師評估市價為每平方公尺5,000元，A和政府議定每平方公尺5,500元，B和政府議定每平方公尺5,000元，此時，政府是否有圖利A的嫌疑?這就是政府無法和民眾議價的難處。
七、結論財產是民眾安身立命的工具，任何決策都是終身大事，本期以三方的立場觀點來解析市價與成交價格之差異，祈能讓溝通的雙方能有對稱的資訊可以判斷。
以上資料來源參考：1. 張金鶚教授-我國不動產市場之現況與未來 不動產估價服務介紹 線上洽詢(請點選入內) 全站熱搜創作者介紹hunhsin鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價hunhsin發表在痞客邦留言(0)人氣()E-mail轉寄全站分類：進修深造個人分類：不動產行情此分類上一篇：不動產行情~十分鐘搞懂2020年度大陸疫情與房市趨勢-403此分類下一篇：不動產行情~十分鐘搞懂單元12重劃區-406上一篇：不動產法規~十分鐘搞懂沒有土地的房屋-404下一篇：不動產行情~十分鐘搞懂單元12重劃區-406歷史上的今天2015:不動產行情~十分鐘搞懂高雄市亞洲新灣
何謂正常交易價格呢?不動產估價技術規則明確訂出正常價格「指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者」。
二、成交價格?市價?就買賣雙方所構成的市場價格而言，賣方期望售得的價格高出其「底價」愈多愈好，最不願在底價時出售，因為此時利潤最少。
當然買方也願在「上限」買到一定品質的不動產，因為買方所期望的價格愈低愈好。
在這種互相對立的情況下，唯賴兩者在價格上達成協議才有成交的可能，此即為成交價格，它是一個固定數字。
市價則為一項資產在公開市場上出售，經過一段合理期間，找到一位對該資產有使用知識和使用能力的購買者，並提出最高的貨幣價格，而這個價格通常是買賣雙方在無任何壓力下所議定的。
因買賣雙方對不動產之資訊不對稱及行為易受情緒影響，正常合理的交易行為不易認定，故一般將成交價格拿來比較以取得市價，所以市價會形成一個有上下區間之範圍。
三、民眾心中的市價在協議價購、徵收補償時，民眾站在賣方立場，當然希望價格越高越好，尤其是自己犧牲私有土地，成就公眾的利益。
且法規又說政府依市價與所有權人協議，民眾自然覺得市價應有商量的空間。
而因為每個人資訊獲得的能力不對稱，有的人可能在比較別人和自己土地的價格時，因為錯誤的來源或對資訊的解讀，而對自己土地的市價有錯誤的認知，心中的市價就此定錨了。
四、估價師評估的市價估價師以實價登錄的成交價格為基礎，去除其中的差異點，評估每一筆土地的市價，這時候的市價是隱含著最有可能的售價的概念(非可以殺價的建議售價、開價)。
五、政府所稱的市價因為現在有不動產估價師這個行業，而市價的評估是屬於估價師的專業範疇，所以政府通常委託估價師評估市價作為依據。
六、為什麼政府無法和民眾議價?政府和民眾，分別站在買方和賣方的立場，以估價師所評估的最有可能的售價，達成價格上的協議。
我們設想一個情況，兩筆相鄰的土地，條件都一樣，分別屬於A、B兩個所有權人，估價師評估市價為每平方公尺5,000元，A和政府議定每平方公尺5,500元，B和政府議定每平方公尺5,000元，此時，政府是否有圖利A的嫌疑?這就是政府無法和民眾議價的難處。
七、結論財產是民眾安身立命的工具，任何決策都是終身大事，本期以三方的立場觀點來解析市價與成交價格之差異，祈能讓溝通的雙方能有對稱的資訊可以判斷。
以上資料來源參考：1. 張金鶚教授-我國不動產市場之現況與未來 不動產估價服務介紹 線上洽詢(請點選入內) 全站熱搜創作者介紹hunhsin鑑價專業網~不動產估價預售屋估價新成屋估價都市更新估價hunhsin發表在痞客邦留言(0)人氣()E-mail轉寄全站分類：進修深造個人分類：不動產行情此分類上一篇：不動產行情~十分鐘搞懂2020年度大陸疫情與房市趨勢-403此分類下一篇：不動產行情~十分鐘搞懂單元12重劃區-406上一篇：不動產法規~十分鐘搞懂沒有土地的房屋-404下一篇：不動產行情~十分鐘搞懂單元12重劃區-406歷史上的今天2015:不動產行情~十分鐘搞懂高雄市亞洲新灣