買屋、賣屋有許多稅金要繳，例如契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅等，什麼情況下要繳什麼稅？繳稅期限？怎麼繳比較省？▲搜尋條件最新本月強銷獨棟廠房鋼構廠辦土地透天廠廠房單層企業總部廠房多層帷幕大樓區域五股工業區新竹板橋區新屋區觀音區大園區蘆竹區楊梅區中壢區龍潭區平鎮區八德區三峽區大溪區復興區淡水區台北市鶯歌區五股區三重區新莊區蘆洲區林口區泰山區土城區中和區樹林區桃園區其它汐止區龜山區八里區新店區類別廠房住宅土地帷幕及企業總部透天廠房農地鋼構廠辦大樓工業土地獨棟廠房其他預算2萬以下2萬-5萬5萬-10萬10萬-50萬50萬-100萬100萬-200萬200萬-500萬500萬-1000萬1000萬-2000萬2000萬-5000萬5000萬-1億1億以上坪數30坪以下30坪-50坪50坪-100坪100坪-200坪300坪-500坪500坪-1000坪1000坪-2000坪2000坪-3000坪3000坪以上取消買賣房屋注定只能「萬萬稅」？做對3動作，稅金少一半！2021/01/12轉至今周刊 撰文：楊琇涵不論景氣好壞，買房的需求一直都在。

買房是人生大事，目前是低利環境，首購族也開始增加。

但怎麼樣在房價已高的情況下，買到穩定保值、價格合理的好房？還是得靠自己。

林姓夫妻結婚時以老婆名義買下第一間房，隨著3個小孩陸續出生、生活空間不堪使用，夫妻倆決定小屋換大屋，第二間房本來打算登記在老公名下，卻發現這麼做無法申請重購退稅。

高昂的稅金逼得夫妻倆臨時更動原有規畫，直嘆始料未及，其實這個「變數」是可以及早掌握、做出最好因應的。

買屋、賣屋有許多稅金要繳，例如契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、房地合一稅等，什麼情況下要繳什麼稅？繳稅期限？怎麼繳比較省？在交易前先搞懂這些稅金的報稅規定與退稅條件，就能安心節稅。

 動作1登記自用住宅，大省地價稅、房屋稅林姓夫妻持有不動產期間須繳交地價稅與房屋稅，登記自用住宅的情況下，地價稅適用千分之2的稅率；若是一般用地，稅率就跳升5倍，來到千分之10。

房屋稅同樣也是以自用住宅申報較優惠，自用稅率1.2%，營業稅率3%，非住非營業稅率2.4%。

每年5月申報綜合所得稅時，自用住宅銀行貸款利息可以用來扣繳所得稅，佳昌律師代書聯合事務所負責人吳秋榮強調，只有房貸利息可以扣繳，本金不能列入，且以一處為限，最多30萬元。

 動作2所有權人登記同一人，重購可退稅當林姓夫妻要賣屋，就得繳交土地增值稅與房地合一稅或財產交易所得稅，適用何種課稅制度，就看取得不動產的時間點是落在2016年以後或以前。

土增稅節稅可以從2方面下手：申請「一生一次」或「一生一屋」優惠稅率。

吳秋榮表示，雖然「一生一次」與「一生一屋」優惠稅率皆為10%，但前者適用條件較為寬鬆，建議先使用過「一生一次」，再申請「一生一屋」享用土增稅優惠。

至於房地合一稅，2016年後取得的房屋，只要符合自用住宅條件，包括：1、個人、配偶、未成年子女設有戶籍；2、持有滿6年並有實際居住事實；3、無供營業或出租使用狀況，賣出時獲利就能享有400萬元的免稅額，超出的部分以10%稅率計費。

若夫妻倆決定小屋換大屋，不論登記為自用或一般用地，只要符合以下條件，土增稅都可申請重購退稅：1、新舊屋要同一所有權人2、買屋與賣屋間隔不能超過2年3、舊屋出售前戶籍不能遷出，也不能有出租營業使用或非相關人設籍的情況4、新屋土地公告總價要高於舊屋土地公告總價5、新屋過戶時沒有公司或他人設立其中6、退稅後5年內新屋不能改做其他用途或移轉（包含贈與），戶籍也不能遷移7、夫妻及未成年子女6年內只能有一戶適用退稅金額則以公告價格計算，公式如下：（新購土地公告價＋出售已繳土增稅）－（出售土地公告價）情況1. （500萬＋50萬）－350萬＝200萬→大於已繳土增稅，50萬可全退情況2. （320萬＋50萬）－350萬＝20萬→小於已繳土增稅，50萬可退部分情況3. （290萬＋50萬）－350萬＝-10萬→無法退稅得出的數字若比已繳土增稅高，已繳土增稅就可全數退稅；數字若小於已繳土增稅，就部分退稅；若得出數字為負，則無法退稅。

動作3單據保管好，賣屋繳稅時方便列舉扣除額吳秋榮提醒，若房屋賣出時，賣價低於原取得價格，賣家欲主張免徵財產交易所得稅，需提出兩份買賣契約書及仲介服務費、契稅、政府規費、印花稅、代書費、搬遷費、裝潢費等收據或憑證，且上述扣除額以當年度申報的財產交易所得為上限。

若是採房地合一稅申報，同樣有可以扣抵的費用，舉凡房仲發票、代書收據、稅單正本，