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4. 【星之谷】疫情下的殺訂風險買家自保手冊｜即時新聞 ...
假使不幸被隔離，授權人都可以代表完成成交及按揭。
... 而這些動輒需要3至4個月，一般難趕得上成交期，最終或許避不開「殺訂」收場。
【星之谷】疫情下的殺訂風險 買家自保手冊2020年03月28日08:00Tweet東網電視更多新聞短片本港疫情變幻莫測，確診人數時而減少，突然又迎來第二波，令人措手不及。
在香港任誰都不知道自己是否下一個被隔離人士，在疫市下撈筍盤、避免殺訂數十萬元方法，就是在臨約上寫明「戴頭盔」條款，以策萬全。
無論是買家或賣家，在臨約和正式合約上都需要寫明——如果不幸成交期內需要檢疫或進行14天隔離，因而未能完成買賣手續，包括簽署轉讓契、完成按揭申請手續等，成交期便需要自動延長，直至隔離完畢後可以完成相關法律文件為止。
如果沒有寫入這些條款，當簽立正式買賣合約後，無論是買方或賣方未能履行合約，也只能另立協議中止或對簿公堂。
常見的做法是，如買方未能履行，賣方可選擇「殺大訂」——以樓價600萬元計相等於60萬元。
相反，如賣方未能履行則買方可選擇強制成交。
【委託授權人幫自己「買保險」】買賣雙方要應對上述情況，除了在合約上「戴頭盔」外，其實另有一個解決辦法，就是雙方先找一個授權人，例如非緊密接觸的親人，在律師樓簽署授權書委託其協助買樓或賣樓。
假使不幸被隔離，授權人都可以代表完成成交及按揭。
不過要留意，要完成按揭，買家需要在該銀行率先開戶口，這個是授權人無法處理的；建議預先開通，那麼授權人便能代表他完成其他文件手續。
若果被疫情癱瘓的不是買家或賣家，而是任何一方律師樓代表——例如律師樓員工被隔離、辦公室所在大廈被封閉未能如常運作，都必須在合約上清楚列明交易有需要因應這些情況延長，直至完全復工為止，否則依然有「殺訂」、「踢契」風險。
正被交易的物業項目也一樣——臨約應寫明如果大廈因疫情被隔離，買家或銀行不能驗樓及收樓，成交期需要自動延長。
如果沒有這條款，一旦遇上銀行需要驗樓、但大廈被隔離，有機會按揭不獲放款，令買家在成交日未能透過按揭貸款「找尾數」，而導致賣家「殺訂」。
以筆者所知，本港某大型地產代理在臨約上清楚列出這些條款，但如果中小型地產代理公司未有，甚至是讀者需要樣本，不妨向筆者索取。
【不幸離世的交易應對方法】有客人問：「如果成交期間不幸確診，甚至離世，物業應怎樣處理？」這是筆者絕不願意看到的情況，但在學術及分享知識角度上，也希望在這裏闡釋一下。
假設物業正式成交前買家因病離世，後人如果不想被「殺訂」，需要在成交日前準備好尾數，賣家一般都需要繼續交易；如果準備好尾數都被殺訂而又正申請遺產承辦，則可以循民事訴訟方式向賣家追討，勝算頗高。
但另一個問題是，尾數是不容易籌措的，原因是買家離世後銀行按揭是不會容許後人申請和提取，除非已經完成遺產承辦並確定了受惠人是誰。
而這些動輒需要3至4個月，一般難趕得上成交期，最終或許避不開「殺訂」收場。
換個角色，如果是賣家離世呢？後人可以先完成遺產承辦，再繼續交易，但正如上述所言需時3至4個月；買家如果耐性有限，可以「踢契」取消交易，但需要從民事訴訟取回大訂，官司也不一定能打得贏，這個風險需要自己衡量。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/－－－－－－【仲等咩？】最強炒股神器《東網Money18》APP已全面升級，新增多項新功能，助你投資理財、揀股問股！即刻click入http://on.cc/redirect/money18下載安裝！想問股票？即刻Click入http://bit.ly/2NqHU90留言，《東網Money18》專欄作者同你點選作答。
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... 而這些動輒需要3至4個月，一般難趕得上成交期，最終或許避不開「殺訂」收場。
【星之谷】疫情下的殺訂風險 買家自保手冊2020年03月28日08:00Tweet東網電視更多新聞短片本港疫情變幻莫測，確診人數時而減少，突然又迎來第二波，令人措手不及。
在香港任誰都不知道自己是否下一個被隔離人士，在疫市下撈筍盤、避免殺訂數十萬元方法，就是在臨約上寫明「戴頭盔」條款，以策萬全。
無論是買家或賣家，在臨約和正式合約上都需要寫明——如果不幸成交期內需要檢疫或進行14天隔離，因而未能完成買賣手續，包括簽署轉讓契、完成按揭申請手續等，成交期便需要自動延長，直至隔離完畢後可以完成相關法律文件為止。
如果沒有寫入這些條款，當簽立正式買賣合約後，無論是買方或賣方未能履行合約，也只能另立協議中止或對簿公堂。
常見的做法是，如買方未能履行，賣方可選擇「殺大訂」——以樓價600萬元計相等於60萬元。
相反，如賣方未能履行則買方可選擇強制成交。
【委託授權人幫自己「買保險」】買賣雙方要應對上述情況，除了在合約上「戴頭盔」外，其實另有一個解決辦法，就是雙方先找一個授權人，例如非緊密接觸的親人，在律師樓簽署授權書委託其協助買樓或賣樓。
假使不幸被隔離，授權人都可以代表完成成交及按揭。
不過要留意，要完成按揭，買家需要在該銀行率先開戶口，這個是授權人無法處理的；建議預先開通，那麼授權人便能代表他完成其他文件手續。
若果被疫情癱瘓的不是買家或賣家，而是任何一方律師樓代表——例如律師樓員工被隔離、辦公室所在大廈被封閉未能如常運作，都必須在合約上清楚列明交易有需要因應這些情況延長，直至完全復工為止，否則依然有「殺訂」、「踢契」風險。
正被交易的物業項目也一樣——臨約應寫明如果大廈因疫情被隔離，買家或銀行不能驗樓及收樓，成交期需要自動延長。
如果沒有這條款，一旦遇上銀行需要驗樓、但大廈被隔離，有機會按揭不獲放款，令買家在成交日未能透過按揭貸款「找尾數」，而導致賣家「殺訂」。
以筆者所知，本港某大型地產代理在臨約上清楚列出這些條款，但如果中小型地產代理公司未有，甚至是讀者需要樣本，不妨向筆者索取。
【不幸離世的交易應對方法】有客人問：「如果成交期間不幸確診，甚至離世，物業應怎樣處理？」這是筆者絕不願意看到的情況，但在學術及分享知識角度上，也希望在這裏闡釋一下。
假設物業正式成交前買家因病離世，後人如果不想被「殺訂」，需要在成交日前準備好尾數，賣家一般都需要繼續交易；如果準備好尾數都被殺訂而又正申請遺產承辦，則可以循民事訴訟方式向賣家追討，勝算頗高。
但另一個問題是，尾數是不容易籌措的，原因是買家離世後銀行按揭是不會容許後人申請和提取，除非已經完成遺產承辦並確定了受惠人是誰。
而這些動輒需要3至4個月，一般難趕得上成交期，最終或許避不開「殺訂」收場。
換個角色，如果是賣家離世呢？後人可以先完成遺產承辦，再繼續交易，但正如上述所言需時3至4個月；買家如果耐性有限，可以「踢契」取消交易，但需要從民事訴訟取回大訂，官司也不一定能打得贏，這個風險需要自己衡量。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/－－－－－－【仲等咩？】最強炒股神器《東網Money18》APP已全面升級，新增多項新功能，助你投資理財、揀股問股！即刻click入http://on.cc/redirect/money18下載安裝！想問股票？即刻Click入http://bit.ly/2NqHU90留言，《東網Money18》專欄作者同你點選作答。
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5. 銀行收緊按揭審批,需預留3個月成交期
銀行收緊按揭審批,需預留3個月成交期 ... 樓申請按揭時，按揭成數上限須下降一成；(3)如果借款人經常有逾時還款的情況，擔保人信貸評級可能會被拖累；(4) 擔保 ...主頁住宅物業私樓獨立屋/複式居屋/租置屋村屋工商物業工廈辦公室商舖車位新聞新聞印花稅聯絡我們聯絡我們事業發展常見問題使用條款隱私政策代理登入立即放盤LoginRegister主頁商業銀行收緊按揭審批,需預留3個月成交期銀行收緊按揭審批,需預留3個月成交期1年ago商業,營銷1儲夠首期只是邁向成功上車的第一步，但大家別輕視申請按揭這個步驟。
一般而言，銀行審批按揭貸款，主要會考慮申請人入息比率及信貸紀錄，但原來職業都是其中一個重要因素。
對於自僱或收入不穩的人士申請按揭，銀行批核時會較為謹慎及繁複，包括考慮申請者的入息是否穩定、所提交的入息證明是否可信等。
因此審批時間較一般長，甚至有可能拒絕按揭申請，所以申請者必須預留多點時間及首期作後備。
由於自僱人士沒有正式的收入證明，加上未必有報稅及強積金供款紀錄。
為確保按揭申請人所提交的資料是可信的，銀行會要求他們提供更多證明文件，如最近6個月公司主要銀行往來帳紀錄、公司財務報表等。
不過今時今日的香港情況已經不同了，要預留多點時間申請按揭的，豈止自僱或收入不穩的人士，基本上所有人士都要，疫情影響下，最好預留最少3個月時間作為成交期。
新冠肺炎疫情蔓延，多間銀行採取彈性上班制，安排員工在家工作或輪班分批上班，以減少社交接觸，令審批時間比以往長，可能由普遍1個月延至2個月，甚至更長，所以準買家及業主要預鬆時間，以免最終被迫撻訂。
那現時按揭審批是否收緊了？是的，在經濟不穩、失業率創逾9年高，升至3.7%的情況下，銀行審批按揭的態度普遍較為審慎，對物業估價轉為保守。
話雖如此，基本上大多銀行在申請人提供到正常入息文件，以及成功通過壓力測試的情況下，都是可以批出按揭的。
不過有部分行業人士需要注意，銀行近日對最受疫情影響行業，包括航空、酒店、零售、旅遊業僱員等，收緊了按揭審查，包括轉按及加按申請，甚至有個別銀行直接拒絕任何航空服務業僱員按揭申請。
因此，最近入息不穩的準業主要預留多一點時間，在入市前宜先到銀行做預批，才簽臨約買樓，以免大失預算。
另一方面，準業主亦應未雨綢繆，預先準備大量文件，例如12個佣金收入證明及過去2年稅單等，以讓銀行評估能否通過供款佔入息比率及壓力測試。
如果銀行仍然對借款人供款能力存疑，會要求加收入穩定的按揭擔保人，以減低銀行所需承受的風險。
一般而言，銀行對擔保人的要求不高，無須是直系親屬，而且不設名額上限。
要留意的是，成為擔保人是需要承受一定程度的風險，包括(1)當借款人未能供款時，擔保人便須履行還款的責任；(2)由於有擔保在身，若擔保人打算買樓申請按揭時，按揭成數上限須下降一成；(3)如果借款人經常有逾時還款的情況，擔保人信貸評級可能會被拖累；(4)擔保人難以單方面剔除此身份，需要由借款人向銀行提交新的入息證明以通過壓測後才可剔除。
所以，要為他人物業按揭作擔保前要三思，如非必要，還是不做擔保人較好。
再者，買樓要量力而為，尤其是現時經濟不穩，必須要計算清楚負擔能力才入市。
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一般而言，銀行審批按揭貸款，主要會考慮申請人入息比率及信貸紀錄，但原來職業都是其中一個重要因素。
對於自僱或收入不穩的人士申請按揭，銀行批核時會較為謹慎及繁複，包括考慮申請者的入息是否穩定、所提交的入息證明是否可信等。
因此審批時間較一般長，甚至有可能拒絕按揭申請，所以申請者必須預留多點時間及首期作後備。
由於自僱人士沒有正式的收入證明，加上未必有報稅及強積金供款紀錄。
為確保按揭申請人所提交的資料是可信的，銀行會要求他們提供更多證明文件，如最近6個月公司主要銀行往來帳紀錄、公司財務報表等。
不過今時今日的香港情況已經不同了，要預留多點時間申請按揭的，豈止自僱或收入不穩的人士，基本上所有人士都要，疫情影響下，最好預留最少3個月時間作為成交期。
新冠肺炎疫情蔓延，多間銀行採取彈性上班制，安排員工在家工作或輪班分批上班，以減少社交接觸，令審批時間比以往長，可能由普遍1個月延至2個月，甚至更長，所以準買家及業主要預鬆時間，以免最終被迫撻訂。
那現時按揭審批是否收緊了？是的，在經濟不穩、失業率創逾9年高，升至3.7%的情況下，銀行審批按揭的態度普遍較為審慎，對物業估價轉為保守。
話雖如此，基本上大多銀行在申請人提供到正常入息文件，以及成功通過壓力測試的情況下，都是可以批出按揭的。
不過有部分行業人士需要注意，銀行近日對最受疫情影響行業，包括航空、酒店、零售、旅遊業僱員等，收緊了按揭審查，包括轉按及加按申請，甚至有個別銀行直接拒絕任何航空服務業僱員按揭申請。
因此，最近入息不穩的準業主要預留多一點時間，在入市前宜先到銀行做預批，才簽臨約買樓，以免大失預算。
另一方面，準業主亦應未雨綢繆，預先準備大量文件，例如12個佣金收入證明及過去2年稅單等，以讓銀行評估能否通過供款佔入息比率及壓力測試。
如果銀行仍然對借款人供款能力存疑，會要求加收入穩定的按揭擔保人，以減低銀行所需承受的風險。
一般而言，銀行對擔保人的要求不高，無須是直系親屬，而且不設名額上限。
要留意的是，成為擔保人是需要承受一定程度的風險，包括(1)當借款人未能供款時，擔保人便須履行還款的責任；(2)由於有擔保在身，若擔保人打算買樓申請按揭時，按揭成數上限須下降一成；(3)如果借款人經常有逾時還款的情況，擔保人信貸評級可能會被拖累；(4)擔保人難以單方面剔除此身份，需要由借款人向銀行提交新的入息證明以通過壓測後才可剔除。
所以，要為他人物業按揭作擔保前要三思，如非必要，還是不做擔保人較好。
再者，買樓要量力而為，尤其是現時經濟不穩，必須要計算清楚負擔能力才入市。
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