【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試2021 | 買樓按揭計算
普通人買樓上車都要申請按揭貸款。
今次MoneyHero主要談談樓宇買賣中最重要的一環—按揭計算。
提到按揭，在生活如此艱難的香港，相信大家 ...Menu私人貸款比較所有私人貸款私人貸款資訊私人分期貸款稅務貸款財務公司結餘轉戶汽車貸款循環貸款業主貸款企業貸款銀行貸款小額貸款易批貸款特快貸款信貸評分信用卡比較所有信用卡信用卡資訊熱門信用卡飛行里數信用卡現金回贈信用卡八達通自動增值信用卡機場貴賓室信用卡網上購物信用卡餐飲回贈信用卡低門檻/學生信用卡銀聯信用卡信用卡迎新禮品電子錢包信用卡尊尚信用卡公司卡Visa信用卡萬事達卡保險比較旅遊保險旅遊保險資訊旅遊保險索償資源自願醫保計劃家居保險家傭保險按揭比較所有按揭計劃按揭資訊置業/轉按二按證券戶口比較港股證券戶口新股認購服務美股證券戶口智能投資平台基金投資戶口理財戶口比較銀行戶口定期存款電子錢包BLOGHelpChangelanguageContactus30189760星期一至五9:30am-6:00pm除非你10歲時已經有HK$10萬現金在手，否則相信絕大部份朋友買樓都需要申請按揭貸款。
提到按揭，在生活如此艱難的香港，相信大家普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。
不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。
MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。
（2021年4月更新）經按揭保險計劃承造按揭成數上限在政府推出的「林鄭Plan」之下，放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限，樓價HK$800萬以下的新盤，最高可以承造90%按揭，因此新的按揭成數計算方法如下：物業價值最高按揭成數*非首次置業人士最高按揭成數HK$800萬或以下90％80％HK$800萬以上至HK$900萬80%-90%（貸款額上限HK$720萬）80%HK$900萬以上至HK$1000萬80％（貸款額上限HK$800萬）80%*僅限申請時:(1)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；(2)所有申請人須為固定受薪人士；(3)與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
延伸閱讀：【按揭保險】按揭保險費計算、折扣﹑9成按揭教學首期點計？假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。
上述例子只適用於首次置業人士。
如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。
不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。
甚麼是壓力測試？根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（DebtServicingRatio,DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。
但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。
不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。
因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求至於若申請人已持有物業，或擔保人有按揭在身的情況下，壓力測試的DSR要求就會明顯提高，具體DSR要求如下：按揭成數壓測前壓測後樓價HK$800萬以下70%或以下40%50%70%以上（最高80%）35%45%樓價HK$800萬-HK$1,000萬60%或以下40%50%60%以上（最高70%）35%45%樓價HK$1,000萬以上40%或以下40%50%壓力測試例子非首次置業物業市值600萬元借貸額480萬元（80%按揭）實際利率（市面最低P按利率）2.5%供款年期30年每月供款額HK$18,966壓力
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提到按揭，在生活如此艱難的香港，相信大家普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。
不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。
MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。
（2021年4月更新）經按揭保險計劃承造按揭成數上限在政府推出的「林鄭Plan」之下，放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限，樓價HK$800萬以下的新盤，最高可以承造90%按揭，因此新的按揭成數計算方法如下：物業價值最高按揭成數*非首次置業人士最高按揭成數HK$800萬或以下90％80％HK$800萬以上至HK$900萬80%-90%（貸款額上限HK$720萬）80%HK$900萬以上至HK$1000萬80％（貸款額上限HK$800萬）80%*僅限申請時:(1)所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；(2)所有申請人須為固定受薪人士；(3)與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
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上述例子只適用於首次置業人士。
如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。
不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。
甚麼是壓力測試？根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（DebtServicingRatio,DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。
但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。
不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。
因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求至於若申請人已持有物業，或擔保人有按揭在身的情況下，壓力測試的DSR要求就會明顯提高，具體DSR要求如下：按揭成數壓測前壓測後樓價HK$800萬以下70%或以下40%50%70%以上（最高80%）35%45%樓價HK$800萬-HK$1,000萬60%或以下40%50%60%以上（最高70%）35%45%樓價HK$1,000萬以上40%或以下40%50%壓力測試例子非首次置業物業市值600萬元借貸額480萬元（80%按揭）實際利率（市面最低P按利率）2.5%供款年期30年每月供款額HK$18,966壓力