很多人買房時最怕買貴， 事後只能捶胸頓足； 或是抱持想等到房價低點再出手的心態， 而遲遲買不到房子 ... 推算同期同區段「預售屋」的合理價:.你買的房究竟值多少？用９大公式進行簡易房屋估價！算算你有沒有買貴！作者KevinLo收藏文章很開心您喜歡KevinLo的文章，追蹤此作者獲得第一手的好文吧！KevinLo字體放大分享至Line分享至Facebook分享至Twitter複製文章連結已複製文章連結房產生活你買的房究竟值多少？用９大公式進行簡易房屋估價！算算你有沒有買貴！2021年1月12日作者KevinLo文章來源KevinLo編按：房屋估價或所謂不動產估價向來是非常複雜的，所以往往會交由專業的不動產估價師來進行。

但如果自己在評估要不要買這間房時應該怎麼做呢？身為一般民眾的你難道就沒辦法自己試算看看嗎？一起來看看作者幫大家整理的9大公式吧！很多人買房時最怕買貴，事後只能捶胸頓足；或是抱持想等到房價低點再出手的心態，而遲遲買不到房子！根據全世界房地產歷史來看，房價的漲幅都是「倍數成長、百分比修正」:漲幅2~3倍的房價，若沒有遇到重大天災人禍，修正幅度達到2~3成，就已經是很巨幅的修正。

其實不要過度期待買到房價低點，因為即使房價再跌2~3成變得比之前便宜，想購屋的你是否就敢出手買下?還是又要再等房價跌下去，變得更便宜才會購買?買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手，而是要掌握房屋的「合理價」；雖然合理價不能買到最便宜，但也不至於買貴當冤大頭！房價簡單來說由兩個因素組成房屋價格=土地價值+建物價值「土地價值」與「建物價值」的關係就跟麵粉與麵包的關係一樣:只要土地（麵粉）交易行情沒有下跌，房價（麵包）基本上很難下跌。

所以影響房屋價格的最大因素是「土地價值」，會因為區域發展而有漲跌不同。

另一個影響房屋價格因素是「建物價值」，當房子是新的時候，建物價值最高，而後逐年折舊，也就是說建物價值對房屋價格的影響會隨著時間而逐漸減少。

但建物價值只會折舊不會上漲嗎?不見得！如果建物可以永續經營或具有收租的效益，則建物的價值就會改用「投報率比價法」認定，這時就有增值的機會， 例如：建物是度假旅館、飯店、套房等等。

除了土地價值外，建物坐落區位、建材、土地分區使用、建蔽率與容積率、公共設施、停車位、樓層高低、景觀環境、學區、交通等因素，都會影響房價的成交價格，即使是同一棟大樓的房屋，也會因為座向、面對的景觀、樓層不同，房價也有所不同。

因此房地產的合理價格沒有一個評斷的標準，也就是因為沒有標準，才造成先掌握資訊的人收益最大(資訊財)；希望看完這9大公式，能找到屬於您合理價格的房子。

屋齡比價法1.預售屋與中古屋之價差房子在每個地段價值不同，所以「區位」是影響房價高低的最大因素；再來則是「屋齡」。

撇除精華區與具有都更條件的老屋，同區位的房子因土地價格相差不大，通常屋齡愈高的房屋，房價愈低。

市場上針對每間房子的建築結構有制定耐用年限，現代都市建築以鋼筋混擬土(RC)結構為主，為了方便數據計算，假設耐用年限為50年[註1]:同時期預售屋與成屋之間，屋齡每差距一年，約有2%價差[註2]。

例如：假設5年中古屋行情每坪50萬元:推算同期同區段「預售屋」的合理價:50萬元+(5–0)×2%×50萬元=55萬元推算附近10年「中古屋」的合理價:50萬元–(10–5)×2%×50萬元=45萬元依此邏輯推算10年屋齡的中古屋價格，即可依賣方當初購買成交價的8折來計算。

[註]:網友補充：耐用年限為50年是來自於統計回歸線，沒有任何科學根據此方法倒不是說50年過後，建物就完全沒有價值，而是提供一個同區段、比較時間10年內的物件新舊的量化算法供大家參考，因為即使建物再怎麼舊，還是會收斂到一個殘值，不會完全是零的狀態網友補充：房地價值=土地+房屋+成家的夢(開發利潤)，後兩者(房屋+成家的夢)無法分開統計，且隨時間變動➩最簡單的方式是:買新古屋看實價登錄與週圍附近比價，買30年以上老屋則要注意土地坪數與土地單價。

2.不適用的情況按屋齡推估房價的方式，以下兩種情況無法呈現真實行情:房價過高或過低的區域因為精華地段房地產價值主要來自土地，並非建物，因此需採其它估價方法。

具都更效益的30~40年老屋若屋主持有房屋愈久，轉賣時須繳土地增值稅愈高；部分屋主可能因此將土增稅成本轉嫁於售價，導致老房子反而不易以較低價格出售。

樓層比價法1.由4樓看房價大家都知道買電梯大樓，除了視野風景的落差外，樓層愈高愈貴，每層價差也會愈大，譬如大樓的頂樓與其底下一樓，兩者景觀雖然沒