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1. 【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁 ...
不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。
業主Sam（化名）近月打算換樓，其 ...港聞娛樂生活觀點國際經濟體育女生科技玩物熱話社區好食玩飛中國藝文格物影像更多服務登入港聞社會新聞突發01偵查政情香港經濟天氣娛樂即時娛樂電影眾樂迷生活健康教煮親子寵物職場好生活網購攻略觀點社論01觀點周報國際即時國際環球趣聞國際分析世界專題經濟財經快訊宏觀解讀地產樓市專題人訪體育即時體育跑步Jumper武備志女生知性女生穿搭筆記談情說性美容手帳科技玩物實用教學數碼生活遊戲動漫熱話熱爆話題開罐研數所社區社區專題18區新聞隱形香港社區伙伴好食玩飛食玩買旅遊中國即時中國大國小事藝文中國中國觀察台灣新聞藝文格物一物形而藝文哲學第二身扭耳仔影像紀實動感影像熱話攝影界訂閱《香港01》周報01線報關於我們01招聘廣告查詢01App常見問題聯絡我們私隱聲明條款及細則香港01有限公司版權所有©2021登入/註冊首頁港聞娛樂生活觀點國際經濟體育女生科技玩物熱話社區好食玩飛中國藝文格物影像訂閱《香港01》周報01線報關於我們01招聘廣告查詢01App常見問題聯絡我們私隱聲明條款及細則香港01有限公司版權所有©2021【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁財經快訊撰文：子非魚2020-07-1804:00最後更新日期：2020-07-1816:53社會局勢變化多端，唯樓價依然堅挺，一眾業主利用「新按揭成數」重啟換樓大計。
不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。
業主Sam（化名）近月打算換樓，其意向物業約800萬元，並想申請9成按揭。
不過根據按揭保險指引，800萬元物業如果要申請9成按揭，必須是首置人士，即不能持有其他住宅，就算是換樓客亦不能豁免。
Sam問筆者：「如果我換樓是先賣後買，賣嗰層已經簽咗臨約，原則上買嗰層已經是首置身份，那麼我能否申請9成按揭呢？」最終要視乎申請9成按揭時，原本出售的物業是否已經完成「正式成交」。
僅僅簽了賣樓臨約不算數，新買物業最多仍只能申請8成按揭，兼且需要通過壓力測試，甚至是原本物業的每月供款都會被計算在內，條款相當辣。
故此，賣出物業及新買物業這兩項換樓操作上，成交期需要配合得天衣無縫，才可以順利申請9成按揭。
Sam的個案較為特殊，成交期近乎「完美地錯配」，最終未能成功申請9成按揭。
樓換樓沒有準確計算成交期，除時會遇上跟Saｍ一樣的按揭煩惱。
涉兩項物業交易成交期錯配勢中伏他的個案如下——原本打算賣出舊有物業，臨約簽訂日期為7月1日，成交日為同年9月1日；新買物業臨約簽訂日期為7月2日，同年9月3日成交。
如果想申請9成按揭以及避開壓力測試，理應在舊有物業正式成交後才進行。
但問題是，如果9月1日或之後才幫新買入的物業申請按揭，則無法趕得上成交期（9月3日），最終Sam需要焗借8成按揭，更甚是其入息不足以應付兩層樓的壓力測試，最終獲批按揭成數低於8成，負擔將會非常沉重，已經打電話找家人幫忙。
Sam有問過筆者可否先於7月3日為新買物業申請8成按揭，待9月1日原本那層物業完成成交後，再向按揭保險公司申請將8成按揭改為9成按揭，惟問題是重批按揭需時，仍然趕不上成交期。
疫情爆發第三波銀行審批將需時因此，如果換樓之餘又需要借9成按揭，買賣兩層物業的成交期需要互相遷就，最好相距1個月以上，方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期；賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期，以策萬全。
現時香港已經爆發疫情第三波，部分銀行已經重啟在家工作（WorkFromHome）政策，批核時間勢會變長，上車人士宜留意對按揭審批所帶來的影響。
最後溫提，早前某新盤突然提早半年成交，當中有機會牽涉換樓客。
該新屋苑原預定是11月成交，但突然提早於6月交樓，有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月，原本打算9月時才申請9成按揭，最終只能申請8成按揭，多付1成首期。
所以要緊記，如果換樓對像是一手樓、並需要申請9成按揭的話，要留意一手樓有提早成交風險。
了解更多：https://starpagency.com/作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
*投資涉及風險*以上專欄內容屬作者個人意見，不代表香港01立場。
樓按/按揭投資理財feed請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶
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不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。
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不過根據按揭保險指引，800萬元物業如果要申請9成按揭，必須是首置人士，即不能持有其他住宅，就算是換樓客亦不能豁免。
Sam問筆者：「如果我換樓是先賣後買，賣嗰層已經簽咗臨約，原則上買嗰層已經是首置身份，那麼我能否申請9成按揭呢？」最終要視乎申請9成按揭時，原本出售的物業是否已經完成「正式成交」。
僅僅簽了賣樓臨約不算數，新買物業最多仍只能申請8成按揭，兼且需要通過壓力測試，甚至是原本物業的每月供款都會被計算在內，條款相當辣。
故此，賣出物業及新買物業這兩項換樓操作上，成交期需要配合得天衣無縫，才可以順利申請9成按揭。
Sam的個案較為特殊，成交期近乎「完美地錯配」，最終未能成功申請9成按揭。
樓換樓沒有準確計算成交期，除時會遇上跟Saｍ一樣的按揭煩惱。
涉兩項物業交易成交期錯配勢中伏他的個案如下——原本打算賣出舊有物業，臨約簽訂日期為7月1日，成交日為同年9月1日；新買物業臨約簽訂日期為7月2日，同年9月3日成交。
如果想申請9成按揭以及避開壓力測試，理應在舊有物業正式成交後才進行。
但問題是，如果9月1日或之後才幫新買入的物業申請按揭，則無法趕得上成交期（9月3日），最終Sam需要焗借8成按揭，更甚是其入息不足以應付兩層樓的壓力測試，最終獲批按揭成數低於8成，負擔將會非常沉重，已經打電話找家人幫忙。
Sam有問過筆者可否先於7月3日為新買物業申請8成按揭，待9月1日原本那層物業完成成交後，再向按揭保險公司申請將8成按揭改為9成按揭，惟問題是重批按揭需時，仍然趕不上成交期。
疫情爆發第三波銀行審批將需時因此，如果換樓之餘又需要借9成按揭，買賣兩層物業的成交期需要互相遷就，最好相距1個月以上，方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期；賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期，以策萬全。
現時香港已經爆發疫情第三波，部分銀行已經重啟在家工作（WorkFromHome）政策，批核時間勢會變長，上車人士宜留意對按揭審批所帶來的影響。
最後溫提，早前某新盤突然提早半年成交，當中有機會牽涉換樓客。
該新屋苑原預定是11月成交，但突然提早於6月交樓，有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月，原本打算9月時才申請9成按揭，最終只能申請8成按揭，多付1成首期。
所以要緊記，如果換樓對像是一手樓、並需要申請9成按揭的話，要留意一手樓有提早成交風險。
了解更多：https://starpagency.com/作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
*投資涉及風險*以上專欄內容屬作者個人意見，不代表香港01立場。
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2. 【新手上車】買樓成交期要幾耐先足夠？
由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。
假如按揭貸款來不切批核 ...Morein最新:【火炭鐵路新盤】戶型多元化盡攬買家配套完善料受青睞2021-05-07【新盤懶人包】啟德新盤第1期項目資料、背景與特色2021-05-06【置業貼士】大廈公用地方維修維修費誰負責？2021-05-06當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。
基本上，成交期是買家和業主私下協議，沒有明文規定要多久。
沒指引對於新手來說，就是最棘手的事，容易被業主主導成交期。
有些業主想快些得到資金，會盡量縮短成交期，例如要求一個月成交。
有些業主可能因為物業仍有租客入住，需要租約完約才可交吉，故會建議一個超過半年的長成交期。
究竟長成交期及短成交期，對買家有多大影響？最理想的成交期又應是多久？過短成交期的風險一般而言，物業成交期最好不要短過45天，有些物業代理會建議用2至3個月作為成交期，因為律師樓需要時間去檢視樓契是否有問題，即大家經常聽到的「查契」，有部分律師樓面對成交期少於30天的個案，更索性不接生意。
另一方面，買家會在成交期間辦理按揭手續，批核最快也要兩星期。
但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。
如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情，很多銀行職員都在家工作，批核時間會更加長。
由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。
假如按揭貸款來不切批核，買家便要想辦法填補銀行貸款，例如要向財務機構借高息貸款先度難關，又或是要自己先墊支，否則便要無奈撻訂，更有可能面臨業主追收重售物業的損失。
疫情下成交期最好有3個月所以近來很多人都建議成交期最少要有3個月，另外有人提議可以在簽臨約時加入可以延長成交期的條款，一旦遇到突發情況也有緩衝時間。
至於成交期過長有何影響？一般來說是賣方較遲收到資金，而買家收樓亦會延遲，如果買家正在租樓住，買樓目的是自住，遲收樓意味要多付數個月租金，如果買家目的是收租，亦會因延遲收樓而少賺了租金收入。
所以有人如果提出長成交期，就要視乎買賣雙方是否願意接受。
有置業疑難？立即按此查詢！相關文章:【個案分析】簽臨約前業主反口不賣可否要求賠訂？...首次買樓的陳先生，經過半年時間睇樓後，終於看到一個心儀物業。
睇樓時業主也在現場，陳先生與業主言談甚歡，最後業主願意減價20萬元買給陳先生。
陳...【新手上車】新細及大訂何時付？應付多少？...買樓並非買菜，當大家睇中心儀物業，並非馬上簽約成交，而是會先落訂，而訂金亦有分「大訂」及「細訂」，究竟兩者有何分別？何時付？應付多少？...【新手上車】物業查冊要查甚麼資料？...買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。
如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單...【新手教學】買樓前一定要知銀行估價...很多新手買樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？應該如何還價？最終一頭霧水。
...【上車首選】旺角煙廠街新盤2號價單加價約1%入場431萬起...分享:香港置業Facebook香港置業HongKongProperty昔日資訊2021年5月一二三四五六日 12345678910111213141516171819202122232425262728293031 «4月 功能表網上搵樓最新成交歷史成交屋苑專頁一手新盤樓市資訊網上放盤分區筍盤王置業錦囊分行網絡關於我們查詢熱線2316-3088聯絡我們繳款方式網站地圖語言繁體中文简体中文English
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基本上，成交期是買家和業主私下協議，沒有明文規定要多久。
沒指引對於新手來說，就是最棘手的事，容易被業主主導成交期。
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究竟長成交期及短成交期，對買家有多大影響？最理想的成交期又應是多久？過短成交期的風險一般而言，物業成交期最好不要短過45天，有些物業代理會建議用2至3個月作為成交期，因為律師樓需要時間去檢視樓契是否有問題，即大家經常聽到的「查契」，有部分律師樓面對成交期少於30天的個案，更索性不接生意。
另一方面，買家會在成交期間辦理按揭手續，批核最快也要兩星期。
但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。
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疫情下成交期最好有3個月所以近來很多人都建議成交期最少要有3個月，另外有人提議可以在簽臨約時加入可以延長成交期的條款，一旦遇到突發情況也有緩衝時間。
至於成交期過長有何影響？一般來說是賣方較遲收到資金，而買家收樓亦會延遲，如果買家正在租樓住，買樓目的是自住，遲收樓意味要多付數個月租金，如果買家目的是收租，亦會因延遲收樓而少賺了租金收入。
所以有人如果提出長成交期，就要視乎買賣雙方是否願意接受。
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睇樓時業主也在現場，陳先生與業主言談甚歡，最後業主願意減價20萬元買給陳先生。
陳...【新手上車】新細及大訂何時付？應付多少？...買樓並非買菜，當大家睇中心儀物業，並非馬上簽約成交，而是會先落訂，而訂金亦有分「大訂」及「細訂」，究竟兩者有何分別？何時付？應付多少？...【新手上車】物業查冊要查甚麼資料？...買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。
如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單...【新手教學】買樓前一定要知銀行估價...很多新手買樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？應該如何還價？最終一頭霧水。
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3. 樓換樓按揭計劃
樓換樓按揭計劃以日息計算，客戶須於貸款期內每月償還利息，並於還款期完結當日清還本金及未付的利息。
樓換樓按揭計劃每月利息支付日是根據現有物業出售成交 ...TheBankofEastAsia個人銀行顯卓私人理財特點顯卓私人理財中心常用資料顯卓理財特點顯卓理財中心最新推廣優惠跨境金融服務常用資料賬戶服務至尊理財戶口i-AccountYouthi-Account綜合支賬系統服務自動轉賬支薪黃金賬戶理財小博士港元存款外幣存款匯款保管箱開立公司賬戶所需文件開立個人賬戶所需文件樓宇按揭服務按揭計劃物業轉按跨境按揭貸款住宅物業估價按揭計算機網上按揭申請置業保險實用資料個人貸款火熱優惠選擇貸款精明小提示實用資料確認循環貸款卡無卡自動櫃員機提取個人貸款服務信用卡確認信用卡大學/大專學生信用卡迎新優惠ApplePayGooglePay火熱優惠選擇信用卡分分獎賞集MasterpassbyMastercard信用卡優惠信用卡服務精明小提示實用資料信用卡申請所需文件BEAAppi-Spend電子網絡銀行服務功能及操作示範推廣優惠常見問題東亞銀行手機程式功能及操作示範推廣優惠常見問題BEAMall功能和示範常見問題分行、自動櫃員機及視像櫃員網絡分行、i-理財中心、顯卓私人理財中心、顯卓理財中心、商務理財中心及視像櫃員自動櫃員機位置自動櫃員機服務櫃員機卡及密碼之保安建議視像櫃員服務創新科技及獎項 銀行收費 產品資料概要 現金發放計劃 樓換樓按揭計劃登入選擇電子網路銀行服務選擇電子網路銀行服務香港電子網絡銀行服務企業電子網絡銀行服務私人銀行服務東亞證券-電子網絡股票買賣服務東亞期貨-電子網絡期貨買賣服務其他國家/地區中國-個人電子網絡銀行服務中國-企業電子網絡銀行服務英國-個人電子網絡銀行服務英國-企業電子網絡銀行服務澳門美國新加坡開始內容ApplyNow樓換樓按揭計劃資料概覽/服務收費概覽計劃特點透過現有物業套取一筆資金用作新物業首期貸款期內只需每月繳付利息3計劃貸款期長達6個月4，讓客戶有充足時間出售現有物業款期 條款及細則 1物業價值為其現有物業出售價/新物業購入價或估值價，兩者以較低者為準。
2根據香港金融管理局最新指引而定。
3樓換樓按揭計劃以日息計算，客戶須於貸款期內每月償還利息，並於還款期完結當日清還本金及未付的利息。
樓換樓按揭計劃每月利息支付日是根據現有物業出售成交日而定，如樓換樓按揭計劃提取日與現有物業成交日不在同一日，客戶有機會需於提取貸款後少於一個月內支付第一期利息，請客戶預留足夠資金於賬戶以作支付。
4樓換樓按揭計劃的貸款期最長為6個月或截至現有物業出售的成交日(以較前者為準)。
5樓換樓按揭計劃內現有物業的按揭必須在東亞銀行，而新買物業的按揭亦必須在東亞銀行提取貸款(如現有物業並非按揭於東亞銀行，可於簽署買賣合約出售現有物業前，先將現有按揭轉按至東亞銀行，所有相關費用客人需自行承擔。
)。
另外現有物業及新買物業之按揭契必須為「無限額抵押法定押記」。
6樓換樓按揭貸款只適用於住宅物業(不適用於按揭保險計劃、政府房屋按揭貸款、補價易貸款保險計劃、安老按揭計劃、宏亞SuperFirst按揭計劃及附有任何形式二按之住宅按揭貸款。
)7樓換樓按揭貸款適用於以個人或公司名義申請的按揭計劃，如以個人名義申請，按揭申請人必須同時為現有物業及新買物業的業主；如以公司名義申請，按揭申請人必須同時為現有物業及新買物業的業主及現有物業及新買物業必須擁有最少一名相同的按揭擔保人。
註:以上資料只供參考。
所有申請將以本行之信貸要求及最終批核為準。
本行保留隨時更改或取消上述優惠及/或修改或修訂有關條款及細則之權利，而無須事先通知。
相關產品按揭計算機住宅物業估價參考資料庫保安及防詐騙資訊系統提升時間表資訊中心利率、匯率及金價.查閱金價及最新利率/匯率.網上申請.更快捷方便申請各項服務.了解我們在可持續發展所作的貢獻招聘職位.加入我們的團隊.開放應用程式介面.了解和探索我們的APIs.我們的位置.分行及自動櫃員機位置.東亞銀行手機程式.即時體驗一切由你「指」導.BEA社交平台網上計算機.簡單幾步顯示你的需要.Backtotop
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2根據香港金融管理局最新指引而定。
3樓換樓按揭計劃以日息計算，客戶須於貸款期內每月償還利息，並於還款期完結當日清還本金及未付的利息。
樓換樓按揭計劃每月利息支付日是根據現有物業出售成交日而定，如樓換樓按揭計劃提取日與現有物業成交日不在同一日，客戶有機會需於提取貸款後少於一個月內支付第一期利息，請客戶預留足夠資金於賬戶以作支付。
4樓換樓按揭計劃的貸款期最長為6個月或截至現有物業出售的成交日(以較前者為準)。
5樓換樓按揭計劃內現有物業的按揭必須在東亞銀行，而新買物業的按揭亦必須在東亞銀行提取貸款(如現有物業並非按揭於東亞銀行，可於簽署買賣合約出售現有物業前，先將現有按揭轉按至東亞銀行，所有相關費用客人需自行承擔。
)。
另外現有物業及新買物業之按揭契必須為「無限額抵押法定押記」。
6樓換樓按揭貸款只適用於住宅物業(不適用於按揭保險計劃、政府房屋按揭貸款、補價易貸款保險計劃、安老按揭計劃、宏亞SuperFirst按揭計劃及附有任何形式二按之住宅按揭貸款。
)7樓換樓按揭貸款適用於以個人或公司名義申請的按揭計劃，如以個人名義申請，按揭申請人必須同時為現有物業及新買物業的業主；如以公司名義申請，按揭申請人必須同時為現有物業及新買物業的業主及現有物業及新買物業必須擁有最少一名相同的按揭擔保人。
註:以上資料只供參考。
所有申請將以本行之信貸要求及最終批核為準。
本行保留隨時更改或取消上述優惠及/或修改或修訂有關條款及細則之權利，而無須事先通知。
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4. 【換樓按揭】先賣後買，賣嗰層成交期能不能在買嗰層之後 ...
只要兩層樓的成交期相差不超過6個月便成。
以上面例子，A的成交遲過B只有一個月，銀行可以不計A的供款入買B的壓測。
不過 ...
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