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1. 量長成交期風險
動盪時勢下，剛巧被問到關於長達6個月成交期的利弊，跟朋友權衡輕重後，亦跟大家簡單分享一下。
一般二手物業買賣的成交期大約為2個月左右， ...╳MemberLogin忘記密碼？SubmitORFacebook登入使用Apple登入JoinUsNow會員登記步驟ForgotPassword請輸入登記電郵，我們會盡快提供新密碼。
BackSubmit搜尋日報新聞專欄娛樂MAMA730Family傑出上市公司大獎Workplace財經健康科技體育旅遊.飲食Lifestyle樂在大灣區amV一紙多角度揭頁版Column講樓論識:張世昌202120202019201820172016AllArticlesTitle不失為自用好時機衡量舖位投資所需估算特色戶量長成交期風險量長成交期風險2021-01-07#Hashtags張世昌講樓論識量長成交期風險新年伊始，筆者身邊有能力的朋友，已紛紛密鑼緊鼓趁樓市於第四波新冠肺炎疫情調整期趕入市。
動盪時勢下，剛巧被問到關於長達6個月成交期的利弊，跟朋友權衡輕重後，亦跟大家簡單分享一下。
一般二手物業買賣的成交期大約為2個月左右，它可說是一個市場認為最可取的定位，一來為新買家準備合理而充分的時間謀劃首期資金，二來為交易背後例如律師樓核實業權、準備相關文書、物業估價、銀行按揭申請及審批等提供需要的彈性。
一般而言，律師樓處理樓契等文書需時前後10至15個工作天不等，而銀行處理按揭又需要另外10至15個工作天不等，當中視乎物業狀況及申請人資料背景等或出現個別時間誤差，那麼2個月左右就剛剛好足夠。
當然，有時因為某些特殊原因，簡單例如遷就交吉交易，成交期有機會被要求拉長，買家就需要衡量一下風險了。
簡單來說，時間一旦被拉長，自然會存在變數，風險亦會相應增加，例如物業估價變動以及銀行按揭取態。
雖然近年來樓市變化得比以往更快，一年內已經像過山車般上落，但其實大部分銀行接受物業估價於兩個月內有效，就算市況出現輕微波動，亦不至影響按揭審批。
但成交期愈長，估價就愈不可控，始終無人能準確預計未來樓市走向。
若到臨近成交時才發現因估價不足影響按揭，就有機會需要額外抬錢上會了，最壞情況甚至撻訂。
另外，銀行的按揭業務取態亦非星斗市民所能控制，就算市況並未出現預期波幅，但銀行會因應其自身資金成本控制、業務板塊傾斜、對後市分析等因素而修改按揭產品及其條款，長成交期買家就需要承擔利率變動，甚至乎不獲受理的風險了。
最後，筆者朋友願意承擔相關風險，但就其增加的無形成本決定向業主進一步壓價，故事就待續了。
作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌文章轉載自「AM地產」facebook:http://bit.ly/2wls4EF資料來源：https://www.am730.com.hk/column/財經/量長成交期風險-250622#Hashtags張世昌講樓論識估算特色戶非住宅撤辣好嗎RelatedArticles講樓論識:張競達發展大西北13小時前講樓論識:廖立嘉冷氣維修責任誰屬2021-05-06講樓論識:吳庭琛商舖估值2021-04-29施永青：人禍、天災、移民潮港樓不跌之謎中國備受打壓香港在外循環發揮作用《灼見財經》TOKYODOLCI登陸朗豪坊必試日式熱狗+意大利雪糕甜點搭飛機長途車易患深層靜脈血管栓塞？帶貨女王YokoTsang分享養生之道：20年無飲凍飲！大腸鏡要年年做？RankingHotNewsColumnsSeeAllSeeAllSeeAllSeeAllRelatedArticles講樓論識:張競達發展大西北13小時前講樓論識:廖立嘉冷氣維修責任誰屬2021-05-06講樓論識:吳庭琛商舖估值2021-04-29隱私權保護政策請細閱並示意接受以下私隱政策及免責聲明，按下「接受」表示你已同意並願意接受am730網站內之私隱政策及免責聲明。
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一般而言，律師樓處理樓契等文書需時前後10至15個工作天不等，而銀行處理按揭又需要另外10至15個工作天不等，當中視乎物業狀況及申請人資料背景等或出現個別時間誤差，那麼2個月左右就剛剛好足夠。
當然，有時因為某些特殊原因，簡單例如遷就交吉交易，成交期有機會被要求拉長，買家就需要衡量一下風險了。
簡單來說，時間一旦被拉長，自然會存在變數，風險亦會相應增加，例如物業估價變動以及銀行按揭取態。
雖然近年來樓市變化得比以往更快，一年內已經像過山車般上落，但其實大部分銀行接受物業估價於兩個月內有效，就算市況出現輕微波動，亦不至影響按揭審批。
但成交期愈長，估價就愈不可控，始終無人能準確預計未來樓市走向。
若到臨近成交時才發現因估價不足影響按揭，就有機會需要額外抬錢上會了，最壞情況甚至撻訂。
另外，銀行的按揭業務取態亦非星斗市民所能控制，就算市況並未出現預期波幅，但銀行會因應其自身資金成本控制、業務板塊傾斜、對後市分析等因素而修改按揭產品及其條款，長成交期買家就需要承擔利率變動，甚至乎不獲受理的風險了。
最後，筆者朋友願意承擔相關風險，但就其增加的無形成本決定向業主進一步壓價，故事就待續了。
作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌文章轉載自「AM地產」facebook:http://bit.ly/2wls4EF資料來源：https://www.am730.com.hk/column/財經/量長成交期風險-250622#Hashtags張世昌講樓論識估算特色戶非住宅撤辣好嗎RelatedArticles講樓論識:張競達發展大西北13小時前講樓論識:廖立嘉冷氣維修責任誰屬2021-05-06講樓論識:吳庭琛商舖估值2021-04-29施永青：人禍、天災、移民潮港樓不跌之謎中國備受打壓香港在外循環發揮作用《灼見財經》TOKYODOLCI登陸朗豪坊必試日式熱狗+意大利雪糕甜點搭飛機長途車易患深層靜脈血管栓塞？帶貨女王YokoTsang分享養生之道：20年無飲凍飲！大腸鏡要年年做？RankingHotNewsColumnsSeeAllSeeAllSeeAllSeeAllRelatedArticles講樓論識:張競達發展大西北13小時前講樓論識:廖立嘉冷氣維修責任誰屬2021-05-06講樓論識:吳庭琛商舖估值2021-04-29隱私權保護政策請細閱並示意接受以下私隱政策及免責聲明，按下「接受」表示你已同意並願意接受am730網站內之私隱政策及免責聲明。
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2. 置業四大考慮助規劃
一般買賣二手樓會有45天成交期，有按揭需求的準買家需在期內尋找銀行上會。
買二手樓屬現狀交收，但往往在成交前一至兩天會實地進行驗收。
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3. 置業小貼士
(如申請高於六成按揭應要求不少於45日的成交期，以便有足夠時間向香港按揭證券有限公司申請按揭保險). 3. 買家向銀行提供所需文件 (包括臨時買賣合約、身份證 ...為何選擇我們投資保險銀行戶口信用卡貸款星展理財策劃市場分析分行及自動櫃員機網絡個人銀行服務選擇您的網站：個人銀行服務財富管理星展豐盛理財星展豐盛私人客戶星展私人銀行星展唯高達證券星展唯高達網上證券企業及機構銀行中小企業銀行企業及機構銀行星展集團關於我們個人銀行服務選擇您的網站：個人銀行服務財富管理星展豐盛理財星展豐盛私人客戶星展私人銀行星展唯高達證券星展唯高達網上證券企業及機構銀行中小企業銀行企業及機構銀行星展集團關於我們分行及自動櫃員機網絡協助及支援貸款樓宇貸款置業小貼士置業疑問多多?星展給您置業小貼士貸款樓宇貸款置業小貼士置業前準備買賣合約按揭申請驗樓及保養置業後處理事項聯絡我們置業前準備 置業前準備買賣合約按揭申請驗樓及保養置業後處理事項聯絡我們 置業前準備樓盤環境親身視察居住環境︰無論是預售樓盤或現樓，應到樓盤所在地了解區內公共設施，如鐵路車站及公共交通環境、學校、公園、公眾停車場、醫院、垃圾站或墓地等設施，並注意噪音及環境污染等問題。
預售樓盤—售樓說明書應載有屋苑內各項公用設施詳情及預計落成日期，以及不同地段的發展計劃及用途。
遇有疑問，應向發展商查明。
了解地區發展︰區內土地用途及主要公路系統發展計劃可透過以下渠道查詢︰於城市規劃委員會查詢處查看「分區計劃大綱圖」或「發展審批地區圖」（地址︰北角渣華道333號北角政府合署17樓或沙田上禾輋路1號沙田政府合署14樓）；於地政總署購買一份地區大綱圖（地址︰北角渣華道333號北角政府合署23樓）；或瀏覽法定規劃綜合網站物業用途政府土地契約︰規定物業所屬地段的用途限制。
入伙紙及大廈公契︰規定分層單位的用途限制，指定為非住宅用途的物業不可作住宅用途，而指定為住宅用途的物業亦不可作非住宅用途。
一手樓盤︰售樓說明書應清楚列明物業的用途及限制。
遇有疑問，應向發展商查明。
二手樓盤︰無論簽署臨時或正式買賣合約前，均應仔細視察單位狀況︰物業有否經過加建或改動物業有否佔據任何公用地方地契(租契)條款於簽署任何買賣合約前，應向代表律師查詢地契（租契）續期的條款。
可續期的地契︰無須補地價，但每年須繳納地租，金額等於該年土地應課差餉租值的3%。
新界土地地契︰在中英聯合聲明生效日（即1985年5月27日）至1997年6月30日香港主權回歸中國前一日屆滿而沒有續期權利的地契（大部份新界土地的地契），均獲續期至2047年6月30日或之前，但須從續期之日起每年繳納相當於該年土地應課差餉租值3﹪的地租。
注意：由於業主有責任繳付物業的一切地租，包括積欠的地租，因此應聘請律師釐清一切相關事宜（包括買賣雙方在應繳、積欠、預繳地租上的法律責任）。
置業人士亦可向地政總署查詢物業有否拖欠地稅，或向差餉物業估價署查詢物業有否拖欠地租。
單位面積建築面積︰一般指單位的出售面積、其他私用面積及所分佔的公用面積的總和。
出售面積︰俗稱「實用面積」。
一手樓盤︰實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積：(i)露台；(ii)工作平台；以及(iii)陽台。
實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。
二手樓盤︰可向地產代理索取單位的「出售面積」資料，並應詳細查詢或實地量度「出售面積」所涵蓋的範圍，確定是否包括窗台、平台或冷氣機位的面積。
買賣合約臨時買賣合約9大要點臨時買賣合約是一份有效力及具約束力的法律文件。
買賣雙方就樓價及其他條件達成協議後，經確定賣方為合法業主後，便可簽訂臨時買賣合約，當中應具有以下的基本元素︰協議日期。
買賣雙方姓名、身分證號碼、通訊地址及電話號碼。
成交物業的詳細地址及是否交吉，如單位連傢俬、電器及裝修出售，應在買賣合約內詳細列出。
物業的協議售價。
臨時訂金數額，正式訂金及樓價餘款的支付方式。
交樓日期。
律師樓各項費用的分擔安排。
經紀佣金的數額、由誰人支付及何時繳交。
若任何一方悔約，對方應得的補償。
正式買賣合約8大要點應由代表律師親自解釋正式買賣合約的條款，而
預售樓盤—售樓說明書應載有屋苑內各項公用設施詳情及預計落成日期，以及不同地段的發展計劃及用途。
遇有疑問，應向發展商查明。
了解地區發展︰區內土地用途及主要公路系統發展計劃可透過以下渠道查詢︰於城市規劃委員會查詢處查看「分區計劃大綱圖」或「發展審批地區圖」（地址︰北角渣華道333號北角政府合署17樓或沙田上禾輋路1號沙田政府合署14樓）；於地政總署購買一份地區大綱圖（地址︰北角渣華道333號北角政府合署23樓）；或瀏覽法定規劃綜合網站物業用途政府土地契約︰規定物業所屬地段的用途限制。
入伙紙及大廈公契︰規定分層單位的用途限制，指定為非住宅用途的物業不可作住宅用途，而指定為住宅用途的物業亦不可作非住宅用途。
一手樓盤︰售樓說明書應清楚列明物業的用途及限制。
遇有疑問，應向發展商查明。
二手樓盤︰無論簽署臨時或正式買賣合約前，均應仔細視察單位狀況︰物業有否經過加建或改動物業有否佔據任何公用地方地契(租契)條款於簽署任何買賣合約前，應向代表律師查詢地契（租契）續期的條款。
可續期的地契︰無須補地價，但每年須繳納地租，金額等於該年土地應課差餉租值的3%。
新界土地地契︰在中英聯合聲明生效日（即1985年5月27日）至1997年6月30日香港主權回歸中國前一日屆滿而沒有續期權利的地契（大部份新界土地的地契），均獲續期至2047年6月30日或之前，但須從續期之日起每年繳納相當於該年土地應課差餉租值3﹪的地租。
注意：由於業主有責任繳付物業的一切地租，包括積欠的地租，因此應聘請律師釐清一切相關事宜（包括買賣雙方在應繳、積欠、預繳地租上的法律責任）。
置業人士亦可向地政總署查詢物業有否拖欠地稅，或向差餉物業估價署查詢物業有否拖欠地租。
單位面積建築面積︰一般指單位的出售面積、其他私用面積及所分佔的公用面積的總和。
出售面積︰俗稱「實用面積」。
一手樓盤︰實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積：(i)露台；(ii)工作平台；以及(iii)陽台。
實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。
二手樓盤︰可向地產代理索取單位的「出售面積」資料，並應詳細查詢或實地量度「出售面積」所涵蓋的範圍，確定是否包括窗台、平台或冷氣機位的面積。
買賣合約臨時買賣合約9大要點臨時買賣合約是一份有效力及具約束力的法律文件。
買賣雙方就樓價及其他條件達成協議後，經確定賣方為合法業主後，便可簽訂臨時買賣合約，當中應具有以下的基本元素︰協議日期。
買賣雙方姓名、身分證號碼、通訊地址及電話號碼。
成交物業的詳細地址及是否交吉，如單位連傢俬、電器及裝修出售，應在買賣合約內詳細列出。
物業的協議售價。
臨時訂金數額，正式訂金及樓價餘款的支付方式。
交樓日期。
律師樓各項費用的分擔安排。
經紀佣金的數額、由誰人支付及何時繳交。
若任何一方悔約，對方應得的補償。
正式買賣合約8大要點應由代表律師親自解釋正式買賣合約的條款，而
4. 成交期
標籤:成交期【樓巿蔣門人】疫情下按揭審核拖慢，準買家應在臨時買賣合約上加疫情相關條款？2021-01-05by蔣一洪從十二月初肺炎疫情再爆發以後，政府陸續再收緊限聚令，並重新推行workfromhome政策，政府部門只提供有限度服務，這個政策的的推行，除了會影響我們的日常生活外，也會大大的影響樓宇買賣的按揭申請。
【疫市買樓】第4波疫情殺到兩大難關如何過？2020-12-10byLumiLu第4波疫情爆發下，政府再度實施嚴謹防疫措施，銀行界亦展開輪班工作。
面對新常態，有意置業人士申請按揭時，同樣要面對兩大新難關。
究竟可以如何拆招？【一手按揭】屯門青山公路三球上車新盤付款方法逐個睇！2020-07-28byLumiLu最近屯門青山公路青山灣段新盤，以低水上車價吸引市場目光，除此之外，發展商不單提供多種付款方法，而且有安排高成數按揭可供選擇，今日小編將因應不同買家需求，同大家一一拆解。
【疫情反覆】3招防按揭申請「大塞車」2020-07-10byLumiLu近日樓市回暖，但新冠肺炎爆發第三波，市傳有銀行再次啟動居家工作機制。
今年2、3月按揭申請曾因銀行居家工作出現「塞車」情況，今次會否再度出現？有甚麼招數可以防止按揭申請「大塞車」？【按揭拆解】如何避開5大地雷？2020-05-15byLumiLu置業人士申請按揭時，經常遇到申請進度緩慢、獲批的貸款額不足、還款期縮短等問題，當中大部份與物業及申請人有關，以下5大按揭地雷有助置業路上暢通無阻。
【疫市按揭】供樓上車4個傳聞大拆解2020-04-08byLumiLu香港經濟受新冠肺炎疫情影響，零售陷入經濟寒冬，家庭負擔比率創新高，網絡上出現不少有關置業及申請按揭的傳聞，小編今日就一次過為大家拆解當中4大傳聞。
黃竹坑新盤懶人包資訊每日更新屯門海皇路新盤沙田半山地標式豪宅旺角SOHO區新盤火炭站大型新盤逾千伙供應啟德臨海住宅新地標鴨脷洲新盤西營盤新盤青衣薈藍新盤gba移民及海外置業資訊優惠區recruitmentbanner美聯物業Facebook美聯物業MidlandRealty昔日資訊2021年5月一二三四五六日 12345678910111213141516171819202122232425262728293031 «4月
【疫市買樓】第4波疫情殺到兩大難關如何過？2020-12-10byLumiLu第4波疫情爆發下，政府再度實施嚴謹防疫措施，銀行界亦展開輪班工作。
面對新常態，有意置業人士申請按揭時，同樣要面對兩大新難關。
究竟可以如何拆招？【一手按揭】屯門青山公路三球上車新盤付款方法逐個睇！2020-07-28byLumiLu最近屯門青山公路青山灣段新盤，以低水上車價吸引市場目光，除此之外，發展商不單提供多種付款方法，而且有安排高成數按揭可供選擇，今日小編將因應不同買家需求，同大家一一拆解。
【疫情反覆】3招防按揭申請「大塞車」2020-07-10byLumiLu近日樓市回暖，但新冠肺炎爆發第三波，市傳有銀行再次啟動居家工作機制。
今年2、3月按揭申請曾因銀行居家工作出現「塞車」情況，今次會否再度出現？有甚麼招數可以防止按揭申請「大塞車」？【按揭拆解】如何避開5大地雷？2020-05-15byLumiLu置業人士申請按揭時，經常遇到申請進度緩慢、獲批的貸款額不足、還款期縮短等問題，當中大部份與物業及申請人有關，以下5大按揭地雷有助置業路上暢通無阻。
【疫市按揭】供樓上車4個傳聞大拆解2020-04-08byLumiLu香港經濟受新冠肺炎疫情影響，零售陷入經濟寒冬，家庭負擔比率創新高，網絡上出現不少有關置業及申請按揭的傳聞，小編今日就一次過為大家拆解當中4大傳聞。
黃竹坑新盤懶人包資訊每日更新屯門海皇路新盤沙田半山地標式豪宅旺角SOHO區新盤火炭站大型新盤逾千伙供應啟德臨海住宅新地標鴨脷洲新盤西營盤新盤青衣薈藍新盤gba移民及海外置業資訊優惠區recruitmentbanner美聯物業Facebook美聯物業MidlandRealty昔日資訊2021年5月一二三四五六日 12345678910111213141516171819202122232425262728293031 «4月
5. 【新手置業】買二手樓上車注意5大程序可輕鬆避免撻訂 ...
在成交期前，賣家一般會提供兩次入屋睇樓的機會，如銀行需向物業作出實地視察，買家可視乎情況作出安排。
在成交前，準業主亦應前往單位 ...經濟一週更新於03月12日00:43•發布於03月11日10:33香港寸金尺土，大多港人認為物業較能保值，故也偏向投資「磚頭」。
買樓是人生樂事，新手業主在購買物業及承造按揭時，亦需要注意流程及細節避免「撻訂」。
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash今期筆者的「上車」教學，教買二手樓的程序，供有意「上車」的讀者參考。
1.揀樓及估價在揀樓前，大多買家也會向銀行或按揭中介，確認其入息能承造的按揭金額及諮詢意見，例如若首期不多，應承造按揭保險的高成數按揭；抑或可支付較多首期，以節省按揭保險上的開支。
此外，如對該物業有興趣，應向地產經紀索取物業查冊，並確認該單位沒有建築物頒令、凶宅單位、送契及業權爭議等有可能影響按揭審批的問題。
若物業查冊上發現曾有業主在單位內「自然死亡」，而「自然死亡」並不列入凶宅範圍內，故能按正常情況承造按揭。
即使物業有維修令、凶宅單位、送契及業權爭議等問題，亦不代表銀行不能承造按揭，買家應在購買物業時應多加留神。
查看土地查冊後，不妨向銀行查詢物業估值，以確認購入物業價錢是否合理。
如物業估值比買價高，即購入物業在價錢上亦屬化算；相反，如物業估值比買價低，理應向地產經紀或業主商討價錢。
因估價和買價相差太大，有機會影響承造按揭的金額。
2.簽訂臨時買賣合約買家和賣家確認價錢及條款後，地產經紀會為雙方議定臨時買賣合約，合約上會列明購買雙方個人資料、成交價、物業地址、成交日期、單位狀況、連同傢具電器、支付佣金，以及交吉或連租約買入物業。
買方需在簽訂合約時，向賣家同時支付樓價3%至5%的「細訂」，如中途其中一方反悔，便需要賠償等額的「細訂」。
【新手置業】想買二手樓上車要注意5大程序可輕鬆節避免撻訂｜陳永鍵3.選用銀行認可律師樓雙方在簽訂臨時買賣合約後的14天內，需要前往律師樓簽署「正式買賣合約」，同時亦需支付「大訂」。
「大訂」為扣除細訂後的樓價餘額的10%，準業主亦需在簽署正式買賣合約時，同時準備物業的「釐印費」。
而在選用律師樓時，應留意律師樓信譽、口碑及價錢，買賣物業的律師費介乎6,000元至8,000元不等。
4.申請按揭在簽署臨時買賣合約後，便可向銀行申請按揭，申請按揭需時約兩至三星期，準業主亦應注意成交日期並預留時間申請按揭。
如購入物業屬樓齡較大、有建築物頒令或村屋等，大多銀行亦會對此類型物業作出驗樓，申請者應預留充足時間，給銀行作出相關安排。
5.物業成交在成交期前，賣家一般會提供兩次入屋睇樓的機會，如銀行需向物業作出實地視察，買家可視乎情況作出安排。
在成交前，準業主亦應前往單位進行覆檢，主要檢查如傢具和單位內部，是否和簽訂臨時買賣合約上的條款有所出入。
在正式成交當日，如有承造按揭，銀行會把承造按揭金額存進代表買家的律師樓賬戶裏，而雙方律師樓會再次查看樓契是否無誤，再由代表買方的律師樓，向代表賣方的律師樓支付尾數，並簽訂「轉讓契」完成交易。
最後賣方會經地產經紀或親身把鎖匙交到買方手上，而買方亦可正式收樓並準備裝修及安排入伙。
https://www.edigest.hk/podcast-player/213200/%e9%a6%96%e7%bd%ae-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%89%a9%e6%a5%ad-%e6%8a%95%e8%b3%87-%e6%94%b6%e7%a7%9f-%e5%84%b2%e8%93%84.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/203200/%e5%84%b2%e9%a6%96%e6%9c%9f-%e4%b8%8a%e8%bb%8a-%e4%be%9b%e6%a8%93-%e6%8a%95%e8%b3%87%e8%80%85-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e7%97%9b%e8%8b%a6.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/193334/%e6%9d%91%e5%b1%8b-%e9%a6%96%e6%ac%a1%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e7%bd%ae%e6%a5%ad-%e5%b1%85%e5%b1%8b-%e6%a8%93%e5%b8%82-%e8%b2%b7%e6%a8%93.mp
在成交前，準業主亦應前往單位 ...經濟一週更新於03月12日00:43•發布於03月11日10:33香港寸金尺土，大多港人認為物業較能保值，故也偏向投資「磚頭」。
買樓是人生樂事，新手業主在購買物業及承造按揭時，亦需要注意流程及細節避免「撻訂」。
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash今期筆者的「上車」教學，教買二手樓的程序，供有意「上車」的讀者參考。
1.揀樓及估價在揀樓前，大多買家也會向銀行或按揭中介，確認其入息能承造的按揭金額及諮詢意見，例如若首期不多，應承造按揭保險的高成數按揭；抑或可支付較多首期，以節省按揭保險上的開支。
此外，如對該物業有興趣，應向地產經紀索取物業查冊，並確認該單位沒有建築物頒令、凶宅單位、送契及業權爭議等有可能影響按揭審批的問題。
若物業查冊上發現曾有業主在單位內「自然死亡」，而「自然死亡」並不列入凶宅範圍內，故能按正常情況承造按揭。
即使物業有維修令、凶宅單位、送契及業權爭議等問題，亦不代表銀行不能承造按揭，買家應在購買物業時應多加留神。
查看土地查冊後，不妨向銀行查詢物業估值，以確認購入物業價錢是否合理。
如物業估值比買價高，即購入物業在價錢上亦屬化算；相反，如物業估值比買價低，理應向地產經紀或業主商討價錢。
因估價和買價相差太大，有機會影響承造按揭的金額。
2.簽訂臨時買賣合約買家和賣家確認價錢及條款後，地產經紀會為雙方議定臨時買賣合約，合約上會列明購買雙方個人資料、成交價、物業地址、成交日期、單位狀況、連同傢具電器、支付佣金，以及交吉或連租約買入物業。
買方需在簽訂合約時，向賣家同時支付樓價3%至5%的「細訂」，如中途其中一方反悔，便需要賠償等額的「細訂」。
【新手置業】想買二手樓上車要注意5大程序可輕鬆節避免撻訂｜陳永鍵3.選用銀行認可律師樓雙方在簽訂臨時買賣合約後的14天內，需要前往律師樓簽署「正式買賣合約」，同時亦需支付「大訂」。
「大訂」為扣除細訂後的樓價餘額的10%，準業主亦需在簽署正式買賣合約時，同時準備物業的「釐印費」。
而在選用律師樓時，應留意律師樓信譽、口碑及價錢，買賣物業的律師費介乎6,000元至8,000元不等。
4.申請按揭在簽署臨時買賣合約後，便可向銀行申請按揭，申請按揭需時約兩至三星期，準業主亦應注意成交日期並預留時間申請按揭。
如購入物業屬樓齡較大、有建築物頒令或村屋等，大多銀行亦會對此類型物業作出驗樓，申請者應預留充足時間，給銀行作出相關安排。
5.物業成交在成交期前，賣家一般會提供兩次入屋睇樓的機會，如銀行需向物業作出實地視察，買家可視乎情況作出安排。
在成交前，準業主亦應前往單位進行覆檢，主要檢查如傢具和單位內部，是否和簽訂臨時買賣合約上的條款有所出入。
在正式成交當日，如有承造按揭，銀行會把承造按揭金額存進代表買家的律師樓賬戶裏，而雙方律師樓會再次查看樓契是否無誤，再由代表買方的律師樓，向代表賣方的律師樓支付尾數，並簽訂「轉讓契」完成交易。
最後賣方會經地產經紀或親身把鎖匙交到買方手上，而買方亦可正式收樓並準備裝修及安排入伙。
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6. 【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁 ...
不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。
業主Sam（化名）近月打算換樓，其 ...港聞娛樂生活觀點國際經濟體育女生科技玩物熱話社區好食玩飛中國藝文格物影像更多服務登入港聞社會新聞突發01偵查政情香港經濟天氣娛樂即時娛樂電影眾樂迷生活健康教煮親子寵物職場好生活網購攻略觀點社論01觀點周報國際即時國際環球趣聞國際分析世界專題經濟財經快訊宏觀解讀地產樓市專題人訪體育即時體育跑步Jumper武備志女生知性女生穿搭筆記談情說性美容手帳科技玩物實用教學數碼生活遊戲動漫熱話熱爆話題開罐研數所社區社區專題18區新聞隱形香港社區伙伴好食玩飛食玩買旅遊中國即時中國大國小事藝文中國中國觀察台灣新聞藝文格物一物形而藝文哲學第二身扭耳仔影像紀實動感影像熱話攝影界訂閱《香港01》周報01線報關於我們01招聘廣告查詢01App常見問題聯絡我們私隱聲明條款及細則香港01有限公司版權所有©2021登入/註冊首頁港聞娛樂生活觀點國際經濟體育女生科技玩物熱話社區好食玩飛中國藝文格物影像訂閱《香港01》周報01線報關於我們01招聘廣告查詢01App常見問題聯絡我們私隱聲明條款及細則香港01有限公司版權所有©2021【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁財經快訊撰文：子非魚2020-07-1804:00最後更新日期：2020-07-1816:53社會局勢變化多端，唯樓價依然堅挺，一眾業主利用「新按揭成數」重啟換樓大計。
不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。
業主Sam（化名）近月打算換樓，其意向物業約800萬元，並想申請9成按揭。
不過根據按揭保險指引，800萬元物業如果要申請9成按揭，必須是首置人士，即不能持有其他住宅，就算是換樓客亦不能豁免。
Sam問筆者：「如果我換樓是先賣後買，賣嗰層已經簽咗臨約，原則上買嗰層已經是首置身份，那麼我能否申請9成按揭呢？」最終要視乎申請9成按揭時，原本出售的物業是否已經完成「正式成交」。
僅僅簽了賣樓臨約不算數，新買物業最多仍只能申請8成按揭，兼且需要通過壓力測試，甚至是原本物業的每月供款都會被計算在內，條款相當辣。
故此，賣出物業及新買物業這兩項換樓操作上，成交期需要配合得天衣無縫，才可以順利申請9成按揭。
Sam的個案較為特殊，成交期近乎「完美地錯配」，最終未能成功申請9成按揭。
樓換樓沒有準確計算成交期，除時會遇上跟Saｍ一樣的按揭煩惱。
涉兩項物業交易成交期錯配勢中伏他的個案如下——原本打算賣出舊有物業，臨約簽訂日期為7月1日，成交日為同年9月1日；新買物業臨約簽訂日期為7月2日，同年9月3日成交。
如果想申請9成按揭以及避開壓力測試，理應在舊有物業正式成交後才進行。
但問題是，如果9月1日或之後才幫新買入的物業申請按揭，則無法趕得上成交期（9月3日），最終Sam需要焗借8成按揭，更甚是其入息不足以應付兩層樓的壓力測試，最終獲批按揭成數低於8成，負擔將會非常沉重，已經打電話找家人幫忙。
Sam有問過筆者可否先於7月3日為新買物業申請8成按揭，待9月1日原本那層物業完成成交後，再向按揭保險公司申請將8成按揭改為9成按揭，惟問題是重批按揭需時，仍然趕不上成交期。
疫情爆發第三波銀行審批將需時因此，如果換樓之餘又需要借9成按揭，買賣兩層物業的成交期需要互相遷就，最好相距1個月以上，方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期；賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期，以策萬全。
現時香港已經爆發疫情第三波，部分銀行已經重啟在家工作（WorkFromHome）政策，批核時間勢會變長，上車人士宜留意對按揭審批所帶來的影響。
最後溫提，早前某新盤突然提早半年成交，當中有機會牽涉換樓客。
該新屋苑原預定是11月成交，但突然提早於6月交樓，有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月，原本打算9月時才申請9成按揭，最終只能申請8成按揭，多付1成首期。
所以要緊記，如果換樓對像是一手樓、並需要申請9成按揭的話，要留意一手樓有提早成交風險。
了解更多：https://starpagency.com/作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
*投資涉及風險*以上專欄內容屬作者個人意見，不代表香港01立場。
樓按/按揭投資理財feed請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶
業主Sam（化名）近月打算換樓，其 ...港聞娛樂生活觀點國際經濟體育女生科技玩物熱話社區好食玩飛中國藝文格物影像更多服務登入港聞社會新聞突發01偵查政情香港經濟天氣娛樂即時娛樂電影眾樂迷生活健康教煮親子寵物職場好生活網購攻略觀點社論01觀點周報國際即時國際環球趣聞國際分析世界專題經濟財經快訊宏觀解讀地產樓市專題人訪體育即時體育跑步Jumper武備志女生知性女生穿搭筆記談情說性美容手帳科技玩物實用教學數碼生活遊戲動漫熱話熱爆話題開罐研數所社區社區專題18區新聞隱形香港社區伙伴好食玩飛食玩買旅遊中國即時中國大國小事藝文中國中國觀察台灣新聞藝文格物一物形而藝文哲學第二身扭耳仔影像紀實動感影像熱話攝影界訂閱《香港01》周報01線報關於我們01招聘廣告查詢01App常見問題聯絡我們私隱聲明條款及細則香港01有限公司版權所有©2021登入/註冊首頁港聞娛樂生活觀點國際經濟體育女生科技玩物熱話社區好食玩飛中國藝文格物影像訂閱《香港01》周報01線報關於我們01招聘廣告查詢01App常見問題聯絡我們私隱聲明條款及細則香港01有限公司版權所有©2021【子非魚專欄】換樓客墮「成交期陷阱」 申請9成按揭觸礁財經快訊撰文：子非魚2020-07-1804:00最後更新日期：2020-07-1816:53社會局勢變化多端，唯樓價依然堅挺，一眾業主利用「新按揭成數」重啟換樓大計。
不過在賣舊樓、申請9成按揭換新樓這兩項細節操作上，若果成交期拿捏得不夠精準，隨時會墮入按揭陷阱。
業主Sam（化名）近月打算換樓，其意向物業約800萬元，並想申請9成按揭。
不過根據按揭保險指引，800萬元物業如果要申請9成按揭，必須是首置人士，即不能持有其他住宅，就算是換樓客亦不能豁免。
Sam問筆者：「如果我換樓是先賣後買，賣嗰層已經簽咗臨約，原則上買嗰層已經是首置身份，那麼我能否申請9成按揭呢？」最終要視乎申請9成按揭時，原本出售的物業是否已經完成「正式成交」。
僅僅簽了賣樓臨約不算數，新買物業最多仍只能申請8成按揭，兼且需要通過壓力測試，甚至是原本物業的每月供款都會被計算在內，條款相當辣。
故此，賣出物業及新買物業這兩項換樓操作上，成交期需要配合得天衣無縫，才可以順利申請9成按揭。
Sam的個案較為特殊，成交期近乎「完美地錯配」，最終未能成功申請9成按揭。
樓換樓沒有準確計算成交期，除時會遇上跟Saｍ一樣的按揭煩惱。
涉兩項物業交易成交期錯配勢中伏他的個案如下——原本打算賣出舊有物業，臨約簽訂日期為7月1日，成交日為同年9月1日；新買物業臨約簽訂日期為7月2日，同年9月3日成交。
如果想申請9成按揭以及避開壓力測試，理應在舊有物業正式成交後才進行。
但問題是，如果9月1日或之後才幫新買入的物業申請按揭，則無法趕得上成交期（9月3日），最終Sam需要焗借8成按揭，更甚是其入息不足以應付兩層樓的壓力測試，最終獲批按揭成數低於8成，負擔將會非常沉重，已經打電話找家人幫忙。
Sam有問過筆者可否先於7月3日為新買物業申請8成按揭，待9月1日原本那層物業完成成交後，再向按揭保險公司申請將8成按揭改為9成按揭，惟問題是重批按揭需時，仍然趕不上成交期。
疫情爆發第三波銀行審批將需時因此，如果換樓之餘又需要借9成按揭，買賣兩層物業的成交期需要互相遷就，最好相距1個月以上，方法是新買入的物業向賣家爭取長成交期；賣出舊有物業時則向買家爭取短成交期，以策萬全。
現時香港已經爆發疫情第三波，部分銀行已經重啟在家工作（WorkFromHome）政策，批核時間勢會變長，上車人士宜留意對按揭審批所帶來的影響。
最後溫提，早前某新盤突然提早半年成交，當中有機會牽涉換樓客。
該新屋苑原預定是11月成交，但突然提早於6月交樓，有換樓客出售原本持有的物業成交期為8月，原本打算9月時才申請9成按揭，最終只能申請8成按揭，多付1成首期。
所以要緊記，如果換樓對像是一手樓、並需要申請9成按揭的話，要留意一手樓有提早成交風險。
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7. 【新手上車】買樓成交期要幾耐先足夠？
由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。
假如按揭貸款來不切批核 ...Morein最新:【火炭鐵路新盤】戶型多元化盡攬買家配套完善料受青睞2021-05-07【新盤懶人包】啟德新盤第1期項目資料、背景與特色2021-05-06【置業貼士】大廈公用地方維修維修費誰負責？2021-05-06當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。
基本上，成交期是買家和業主私下協議，沒有明文規定要多久。
沒指引對於新手來說，就是最棘手的事，容易被業主主導成交期。
有些業主想快些得到資金，會盡量縮短成交期，例如要求一個月成交。
有些業主可能因為物業仍有租客入住，需要租約完約才可交吉，故會建議一個超過半年的長成交期。
究竟長成交期及短成交期，對買家有多大影響？最理想的成交期又應是多久？過短成交期的風險一般而言，物業成交期最好不要短過45天，有些物業代理會建議用2至3個月作為成交期，因為律師樓需要時間去檢視樓契是否有問題，即大家經常聽到的「查契」，有部分律師樓面對成交期少於30天的個案，更索性不接生意。
另一方面，買家會在成交期間辦理按揭手續，批核最快也要兩星期。
但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。
如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情，很多銀行職員都在家工作，批核時間會更加長。
由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。
假如按揭貸款來不切批核，買家便要想辦法填補銀行貸款，例如要向財務機構借高息貸款先度難關，又或是要自己先墊支，否則便要無奈撻訂，更有可能面臨業主追收重售物業的損失。
疫情下成交期最好有3個月所以近來很多人都建議成交期最少要有3個月，另外有人提議可以在簽臨約時加入可以延長成交期的條款，一旦遇到突發情況也有緩衝時間。
至於成交期過長有何影響？一般來說是賣方較遲收到資金，而買家收樓亦會延遲，如果買家正在租樓住，買樓目的是自住，遲收樓意味要多付數個月租金，如果買家目的是收租，亦會因延遲收樓而少賺了租金收入。
所以有人如果提出長成交期，就要視乎買賣雙方是否願意接受。
有置業疑難？立即按此查詢！相關文章:【個案分析】簽臨約前業主反口不賣可否要求賠訂？...首次買樓的陳先生，經過半年時間睇樓後，終於看到一個心儀物業。
睇樓時業主也在現場，陳先生與業主言談甚歡，最後業主願意減價20萬元買給陳先生。
陳...【新手上車】新細及大訂何時付？應付多少？...買樓並非買菜，當大家睇中心儀物業，並非馬上簽約成交，而是會先落訂，而訂金亦有分「大訂」及「細訂」，究竟兩者有何分別？何時付？應付多少？...【新手上車】物業查冊要查甚麼資料？...買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。
如果不想買入問題單位煩足一世，又或是交易時遇上阻滯，最好在簽臨約前查冊物業，釐清單...【新手教學】買樓前一定要知銀行估價...很多新手買樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？應該如何還價？最終一頭霧水。
...【上車首選】旺角煙廠街新盤2號價單加價約1%入場431萬起...分享:香港置業Facebook香港置業HongKongProperty昔日資訊2021年5月一二三四五六日 12345678910111213141516171819202122232425262728293031 «4月 功能表網上搵樓最新成交歷史成交屋苑專頁一手新盤樓市資訊網上放盤分區筍盤王置業錦囊分行網絡關於我們查詢熱線2316-3088聯絡我們繳款方式網站地圖語言繁體中文简体中文English
假如按揭貸款來不切批核 ...Morein最新:【火炭鐵路新盤】戶型多元化盡攬買家配套完善料受青睞2021-05-07【新盤懶人包】啟德新盤第1期項目資料、背景與特色2021-05-06【置業貼士】大廈公用地方維修維修費誰負責？2021-05-06當大家決定買一層樓，理論上是即時落細訂兼簽臨時買賣合約，過程中很多細節都要即場決定，包括成交日，而由簽臨約至成交日所需的時間，就是成交期。
基本上，成交期是買家和業主私下協議，沒有明文規定要多久。
沒指引對於新手來說，就是最棘手的事，容易被業主主導成交期。
有些業主想快些得到資金，會盡量縮短成交期，例如要求一個月成交。
有些業主可能因為物業仍有租客入住，需要租約完約才可交吉，故會建議一個超過半年的長成交期。
究竟長成交期及短成交期，對買家有多大影響？最理想的成交期又應是多久？過短成交期的風險一般而言，物業成交期最好不要短過45天，有些物業代理會建議用2至3個月作為成交期，因為律師樓需要時間去檢視樓契是否有問題，即大家經常聽到的「查契」，有部分律師樓面對成交期少於30天的個案，更索性不接生意。
另一方面，買家會在成交期間辦理按揭手續，批核最快也要兩星期。
但這只屬於順利的個案，很多時大家都會有文件不齊的情況，需要補交文件。
如果遇上像2020年爆發新冠肺炎疫情，很多銀行職員都在家工作，批核時間會更加長。
由於在成交當日，買家必需「找尾數」，即扣除大訂後，首期餘下金額以及銀行的按揭貸款，都要一併交予業主的律師樓。
假如按揭貸款來不切批核，買家便要想辦法填補銀行貸款，例如要向財務機構借高息貸款先度難關，又或是要自己先墊支，否則便要無奈撻訂，更有可能面臨業主追收重售物業的損失。
疫情下成交期最好有3個月所以近來很多人都建議成交期最少要有3個月，另外有人提議可以在簽臨約時加入可以延長成交期的條款，一旦遇到突發情況也有緩衝時間。
至於成交期過長有何影響？一般來說是賣方較遲收到資金，而買家收樓亦會延遲，如果買家正在租樓住，買樓目的是自住，遲收樓意味要多付數個月租金，如果買家目的是收租，亦會因延遲收樓而少賺了租金收入。
所以有人如果提出長成交期，就要視乎買賣雙方是否願意接受。
有置業疑難？立即按此查詢！相關文章:【個案分析】簽臨約前業主反口不賣可否要求賠訂？...首次買樓的陳先生，經過半年時間睇樓後，終於看到一個心儀物業。
睇樓時業主也在現場，陳先生與業主言談甚歡，最後業主願意減價20萬元買給陳先生。
陳...【新手上車】新細及大訂何時付？應付多少？...買樓並非買菜，當大家睇中心儀物業，並非馬上簽約成交，而是會先落訂，而訂金亦有分「大訂」及「細訂」，究竟兩者有何分別？何時付？應付多少？...【新手上車】物業查冊要查甚麼資料？...買樓是人生大事，大拿拿花數百萬元，無非都是想買一個安樂窩。
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