房地產筆記跳到主文您好!我是KevinLo,喜歡美食、旅行與攝影,更熱愛房地產!2018年2月開啟痞客邦部落格,透過實作的方式,分享房地產、投資理財等相關資訊!發表文章講重點&詳細是我的宗旨,發展斜槓是我的興趣,除了是房地產部落客,也有經營房地產租賃管理與共享空間,寫下自己斜槓故事的同時,也與大家教學相長~部落格全站分類：財經政論相簿部落格留言名片Nov09Fri201813:23房屋保險:地震險有四種,怎麼保最好?台灣位處環太平洋的地震帶上,住宅加保地震險有其必要.雖然買保險不能保障意外不會發生,但可以讓意外發生時彌補保戶損失,避免地震時,讓自己的畢生積蓄、一生心血,剎那間化為烏有.這時如果有保險,保險公司會提供賠償金額(就是貸款金額)先把貸款還清,並另有臨時住宿費用讓保戶可以先找個地方住,再從長計議.住宅的地震險有分四種,每一種地震險的理賠條件、資格、費用都不一樣,如果保錯了地震險,會遇到保險公司一毛錢都不賠的窘境.    在「921大地震」過後,由於當時9成以上的房子都沒有投保地震險, 造成民眾與貸款銀行巨額的損失,所以政府在民國91年4月1日起實施「住宅地震基本保險制度」: 讓民眾投保火險時,也具備了地震險的保障制度. 規定屋主從原本「住宅火險」擴大為住宅火災及地震基本保險,讓民眾面對震災時有基本的經濟補償. [Note]:若在民國91年前所投保的長期火險,並不包括住宅地震基本保險. 當買房要跟銀行申請房貸,會被銀行強制要求先投保火險, 才能投保地震險,而「住宅地震基本險」會掛在火險下面,如果沒有辦理住宅地震基本保險與住宅火災保險,銀行是不會同意撥款的. 地震險無法單獨購買.  因為住宅為產物,所以只有產險公司才能承保. 目前市面上與地震相關的保險分為4種, 均由產險公司推出: 住宅地震基本保險 為政策性保險,所以由政府支撐理賠,災損時能保障民眾的基本權益. 不分地區、不分屋齡,皆可以投保;但不承保商業大樓,僅承保民眾住宅(民宅). 每一門牌僅能投保一張,重複投保或超額投保部分皆無法獲得理賠. 為一年期保單,到期前需要辦理續保. 全台保費不分區單一費率年繳保費1350元,等於每日 3.7 元就能獲得基本地震險的保障,相當便宜. 保額最高150萬元及臨時住宿費用20萬元;若保額低於150萬元,保費按比例計算.⇒不管豪宅或是老屋,最高的投保金額就是150萬. 連續168小時(一個禮拜)內發生兩次以上的地震時,視為同一次地震事故.      地震基本保險理賠條件     只針對全損(即全倒或半倒)時才有理賠,且理賠不包含房屋龜裂損毀、裝潢或屋內動產的損失.      如何決定地震險的理賠保額     房子貴是貴在土地,建物本身其實沒有那麼貴. 房子若因地震損壞,有損失的部分是建物,但建物所持份的土地並未受損, 即地震影響房屋本體,並不會影響到地價. 所以地震險的保額不是以房子市值來計算投保金額,而是以建物的重置成本來計算(地震險只保房屋價值,不考慮土地價值): 建物的重置成本= 建築物本體造價總額＋建築物裝潢總價 即根據房屋所在區域、建物樓高、建物結構、建築工法與每坪裝潢金額等條件來決定「理賠保額」.  ● 建築物本體造價總額計算 當房屋發生全損情形,保險公司會按「台灣地區住宅類建築造價參考表」,依公式做計算理賠：   建築物本體造價總額 ＝ 上表建築物構造每坪單價×各類建築物使用面積(含公共設施)  [NOTE]:- 上表每坪單價僅適用於一般加強磚造或鋼筋混凝土造之建築物.- 鋼骨造建築依上表每坪單價另加16%計算.- 磚、木、石及金屬構造每坪單價新台幣25,000元.- 特殊或其他構造之建築物另行約定.- 外島地區造價比照台北縣造價標準計算.- 交通運輸不便地區應酌增單價.- 上表造價不含土地價格.  ● 建築物裝潢總價計算 建築物裝潢總價 ＝ 每坪裝潢單價×各類建築物使用面積(不含公共設施)  [NOTE]:- 一般裝潢每坪加新台幣10,000元至50,000元.- 豪華型裝潢另行約定. EX:某華廈位於台北市,總層樓10樓,該屋坪數為30坪(含公共設施),每坪裝潢費單價為20,000元:造價總額的計算:從上表得知台北市總樓層數10樓的金額為78,000元×含公設之建築物使用面積30坪=234萬元裝潢總價的計算:每坪裝潢費單價20,000×含公設之建築物使用面積30坪=60萬元則該建物的重置成本=造價總額為234萬元+裝潢費60萬元=294萬元 不管位於該幢建物的那一層樓,重置成本皆相同.     房子因地震全損,那還有房貸該怎麼辦     如果房子因地震全損獲得理賠時,除了臨時住宿費用(20萬)全額支付給被保險人外,若被保險人還有房貸,地震基本險優先償還房貸,即保險公司先將保額的60%優先理賠給銀行,有多餘的理賠金才