成家圓夢 夢想成真:從22K大翻身的買房必修課程 | 被動收入的投資秘訣 - 2024年8月
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成家圓夢 夢想成真:從22K大翻身的買房必修課程
「成家立業」是中國人自古以來的名訓,往深點看,「成家」具體上的意義就是能擁有一個屬於自己的實質房子。為了成就這「實質的家」,人生因此有了奮鬥的基礎,有了雄視未來的出發點,就如英國文人塞.約翰生所說:「成家的快樂,是所有志向的最終目標,也是所有事業的勞苦的終點。
家是身心靈的避風港,住者應該有其屋,而不是如遊牧民族一般居無定所。但臺灣這些年隨著房價節節攀升,實質薪資所得下滑,因此越來越多人不敢奢望圓一個「家」的夢,更感到前途茫茫。其實成家圓夢並不難,關鍵點在於如何積極存款買屋,而且買對時機。
這是一本為你『成家圓夢,夢想成真』且能『代代相傳』的好書!
你應該把這本書,放在床頭每晚睡前看《9分鐘》,祝福每位有緣人夢想成真……
當大家共同面臨一個不確定的年代,面對「高物價」、「高房價」、「低所得」之小資及年輕朋友苦不堪言的現代生活,你會做如何選擇及面對?
逃避、無耐、挫折的消極思維,或積極、學習、找對策及方法的正面想法?
這個決定將會改變你、我的一生。
作者以自身的專業及幾十年投資房產的經驗,讓你準確看出何時是買房賣房的最佳時機。
更讓22 K的上班族,了解買房不是有錢人的特權,小資族也可以投資房地產成家圓夢。只要強迫儲蓄,看懂房市,買房比你想像中簡單。學好這些事情,你這一輩子就財富自由了。
本書更教你政府、建商、房仲....永遠不會告訴你買房秘笈。
大翻身的買房必修學分。
知識 + 財富 = 圓滿人生。
名人推薦:
不動產經紀人 白玉蘭
台北市不動產教育發展協會講師 江田貴
南山人壽保險(股)公司區經理 李綰蓁
台北市不動產教育發展協會秘書長 林文智
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澄奇行銷有限公司 劉佑國
不動產經紀人 陳淑華
不動產經紀人 顏明輝
密室創意工作室執行長 蕭佳怡
(按姓氏筆劃排列)
作者簡介
楊銀宗
■學歷:國立東華大學管理學碩士
■經歷:
1981年 華僑銀行(經辦~科長)
1981年 華僑銀行(企金審查部主管)
1995年 寶島銀行(分行經理)
1995年 寶島銀行(稽核處副處長)
1999年 寶島銀行信託部經理
1999年 寶島銀行信用卡部經理
2002年 日盛銀行消費金融部經理
2004年 日盛金控消金事業處副總經理
2005年 日盛金控總管理處副總經理
■專業:
心靈海國際成長學苑講師培訓
日盛金控績效管理與發展制度講師培訓
美國惠譽國際公司 KPI 講師培訓
證期會領導統御講師培訓
證期會企業領導與經營策略講師培訓
■現職:
一全企管顧問有限公司總經理
台北市不動產教育發展協會理事長
金融研訓院講師(銀行風險管理-BaselⅡ)
台灣銀行訓練中心講師
行政院退輔會訓練中心講師
北科大/臺科大/文化/德明/清雲/康寧
崇右技術學院兼任講師
作者四十年前正值十五、六歲,從宜蘭鄉下國中畢業。帶著父母、家人的期待祝福及身上僅有的兩百塊錢,到台北展開了生命中未知的半工半讀旅程。
白天曾做過工廠作業員、派報社收費員、月領三百元的打雜工讀生、介壽國中臨時工友…...等,自給自足的工作,均無怨無悔默默承擔。夜晚則是在溫柔月光的伴隨下,完成了高職及專科夜間部的學程,更在近五十歲的年紀,取得研究所碩士學位(EMBA)。
這是一本作者生命旅程的真實故事,有血、有淚、有幸福。因為作者只有一個夢想,那就是──『成家圓夢』。
序
第一篇 選對買房子的時間下手
第一章 房市漲跌,是可以預測的
第二章 從台灣房價變化,找出最佳的買房時機
第三章 政府政策如何影響房價? 1
第四章 如何看房價相對底部是否成形?
第五章 影響房地產價格的關鍵因素有那些?
第六章 是什麼在推升台灣房價?
第七章 政府=房市漲跌的最佳代言人
第八章 房價出現高檔反轉的訊號
第二篇 22K也能存到買房的第一桶金
如何在六年之內存到一百萬元?
第一章 不要讓環境限制你,而是要從環境中去找機會
第二章 從飢餓當中找到生存的動力
第三章 從生存的動力中找到解決問題的創意
第四章 小資族如何找到自己的第二個金庫?
第五章 小資族的第三個金庫
第六章 六年內準備一百萬買房,守護你一生
第七章 有捨才有得,用小錢投資自己一個機會,你要面子、要享受、要尊嚴,當然永遠都存不到第一桶金
第八章 培養你的個人信用
結 語
序
「家」是身心靈的避風港,住者應該有其屋,而不是如遊牧民族一般居無定所。然臺灣房價節節攀升,實質薪資所得下滑,因此越來越多人不敢奢望圓一個家的夢,更感到前途茫茫。其實成家圓夢並不難,關鍵點在於如何積極存錢買屋,而且要買在對的時機點。
相信任何人買房都希望買在低點、賣在高點。可是房價相對低點要怎麼去預測?本書以「化繁為簡,口語化、實例及簡單化」方式,呈現給所有讀者。我從金融界退休之後,投入房地產教學工作,利用各個面向對比房地產價格走勢,去印證了房市起落不僅是一個循環走勢,而是有跡象脈絡可循的。因此決心將這個觀察研究心得分享給普羅大眾,幫助更多有志朋友們──「購屋圓夢」。
此時大家共同面臨一個不確定的年代,面對「高物價」、「高房價」、「低薪資」之小資及年輕朋友,將面對一個苦不堪言的現代生活,你會做如何選擇及面對?逃避、無耐、挫折的消極思維或積極、學習、找對策及方法的正面想法?這個決定將會改變你、我的一生。
這是一本作者生命旅程的真實故事,
因為他只有一個夢想---「成家圓夢」。
當然!你應該把這本書,放在床頭每晚睡前看《9分鐘》,會讓你「知識99、財富久久」,祝福每位有緣人夢想成真。
看完本書讀者們一定會打從心裡告訴自己「成家圓夢、夢想成真」We can do it。
楊銀宗 2014年10月
前言
求人拜佛聽專家說,不如自己評估
大家應該印象還很深刻,馬英九先生在競選第一任總統時,當時股市加權指數達到9800點左右,各方專家乃至於報章雜誌都研判馬總統上台後股市的加權指數上看15000點。因此在當時很多投資人去買了股票。可是馬先生一當選後,股市大跌,盤中跌破4000點,融資餘額從4500億的高峰大跌到1700億,代表所有相信股市一定上漲的投資人均大賠出場。
當時如果你也相信了報章雜誌或名嘴的說法──選上就上看15000點,然後也去買了股票結果?請問這樣的行為和決定是誰要負責呢?這當然是自己要負擔最大的責任。為什麼要去相信名嘴的說法或報章雜誌的報導呢?而不是自己去做研究、判斷?
「上帝要使一個人毀滅,定要先讓他瘋狂」,投資的行為其實就是人的集體行為,一個人要成為贏家必需要跟別人想法不同才有機會成為贏家。為什麼99%都說好,你也要跟著說好?你是不是要更加清晰地去看一些投資數據?
但你可能會說,經濟和金融實在是深不可測的專業,其實是因為絕大多數的人都從未接觸過這些,也沒有人用深入淺出的方式告訴你這些所謂的「專業」,其實真的不是那麼遙不可及。這些就是來自於人的生活行為,包括一個人去賺錢、消費、買股票、基金….等,這些都是金融和經濟的一個環節,只是沒有人教導我們更深更廣地看待這些日常行為罷了。
現在這本書將帶給你一窺全貌機會,而且從此以後無論是投資股匯市、還是房市,都能游刃有餘輕鬆「成家圓夢」。
培養自己的預測能力
任何人買房都希望買在低點、賣在高點。可是低點要怎麼去預測?譬如最近房市受到奢侈稅以及銀行放款成數緊縮的政策干擾,房價開始修正,就連帝寶也下跌到每坪二百七十萬元。之前許多不動產從業人員一直信心喊話,說奢侈稅不會影響房價,但從現今的結果看來,他們的說法是錯誤了。
在這之前房價漲個不停,人人相信房價只會漲上去,所以瘋狂追高。結果現在一堆人被套牢,看到這樣的結果,人們才會知道自己沒有買在相對低點,而是買在相對高點。未來可能損失墋重或現金流量不足,恐有遭銀行法拍之風險。
多數人投資都有這樣的盲點──「別人做什麼,就跟著去做什麼」,當這種情形發生時,行情都已經接近相對高點,隨時可能下修,至於投資者會不會碰上下跌的那一刻到來,就是運氣的問題而已。
投資不能用盲目跟風和運氣去投入,那是賭博不是投資。真正的投資是要有市場預測能力,是用理性知識和歷史數據再去分析評估的。
預測房市的第一個重點:房市景氣有循環
為什麼房市可以預測?這有兩個重點。
第一個重點是,景氣是會循環的。
我們可以從一個家庭看到,通常第一代創業、第二代守成、第三代就住豪宅。但是歷史卻又告訴我們「富不過三代」,這是因為第三代看不見第一代創業維艱,也不知道第二代守成不易,他們對財富價值觀截然不同。
反觀貧困家庭的小孩就不一樣了。他們第一代貧窮、第二代不想那麼辛苦,所以努力在夾縫中找到出頭的機會,到了第三代對財富的掌握度就更高了。我們可以看到社會上的財富是成拉鋸戰,到了第三代,富三代的金錢控制力變弱了,窮三代的金錢控制力變強了,當然財富會逐漸從富三代的手中,流到窮三代的手中。
一個國家的經濟也是這樣,早年台灣非常地貧窮,為了拚經濟甚至「家庭即工廠」家庭代工興盛,所有政策與重大建設,無一不是以創造經濟為主軸。到了第二代大家有了錢之後,開始會享受、懂得投資,用更聰明的方法賺錢。而第三代看第二代賺錢那麼輕鬆,對賺錢就不會那麼積極了。其實台灣從戰後嬰兒潮的經濟窮困時期,到現在三十歲四十歲為人父母的人剛好是第三代。所以現在第四代的年輕人,看到了景氣低、薪資上不去甚至倒退,就自稱為失落的一代。
房市和一個家庭與一個國家的景氣循環息息相關的。房市循環是被社會整個經濟所牽動影響的。包含:股、匯市、貨幣政策、通貨膨脹、世界經濟……等,都會影響房市的上漲或下跌。其實景氣循環是一面鏡子,只是你有沒有辦法將它看透?
本書將四十年台灣房市循環起落,做成了一張簡單的圖表,讓大家看清楚台灣房市的漲跌循環,讓讀者能一目暸然。
預測房市的第二個重點:房價漲跌有徵兆
房市漲跌循環是必然的,至於什麼時候會漲?什麼時候會跌?需要更精確的預測,這個就是房市預測的第二個重點。
既然房市景氣有循環,那麼該如何預測呢?以最生活化的例子如:氣象預告,為什麼氣象局可以預告,還沒有到來的明天,是下雨還是出大太陽呢?主要是因為氣象單位參考衛星雲圖,再根據台灣氣象歷史統計資訊,甚至根據老祖宗留下的農民曆,才得以精準的預知明日的氣象。
我也常舉的另一個例子,是三國演義中諸葛亮借東風一事。為什麼當時諸葛亮能借東風?他一定也是根據過去季節氣候的節氣紀錄,確定該季節會刮東風再搭配當時的天象,預測出這東風有多強?能否達到他的目的?
這樣的預測當然不可能達到百分之一百精準,所以氣象局也常常被罵,至於諸葛亮借得成東風,也非因他能百分九十九透析天象,而是提高預測準確率罷了,是運氣?結果他就是「贏家」能留名青史。
既然氣象可以透過衛星雲圖上的雲層、氣流等徵兆來做預告,那麼房價可以透過什麼跡象來預測?當然是透過股市、CPI、通貨膨脹、利率、匯率升貶、GDP、政府政策、人口/就業…等跡象來預測。
從這些關鍵因素去預測,就會提高預測的準確度,但不可能達到百分之百,因為投資的過程中還有太多的影響因數存在。這就是投資人難以掌握到的變數。我們投資人做的投資行為,沒有人可以告訴我們一定贏或輸,但是我們要找到什麼?我們要找到的就是「相對贏的機率」,是相對贏的機率高?還是相對輸的機率高?
如何從這些總體財經、政府政策、貨幣政策看出「相對贏的機率」,而培養出個人一定程度的高預測能力,這就是本書要給讀者提供自己預測能力最佳效果。祈勉每個人均能做到「知識」+「財富」=「圓滿人生」之理想境界。