阿公沒交代清楚的事
　　公同共有-針對不動產
　　分割遺產之訴
　　法定繼承人
　　代筆遺囑
　　特留分

　　我的多數決算盤
　　共有土地之出售（§34-1）
　　不動產買賣契約-出售共有物
　　土地法§34-1之書面通知-出售共有物
　　提存價金-出售共有物
　　某共有人失蹤-設置財產管理人

　　真的談不攏，斷開關係！
　　共有物之分割-權利分割
　　提起分割共有物之訴
　　分割方案-分割共有物之訴
　　價金找補-分割共有物之訴
　　協議分割之調處

　　小動作一直來
　　強行過戶
　　切結不實
　　試水溫-為規避他共有人行使優購權
　　共有土地之設定地上權

　　不甘示弱！小，不是我願意的
　　以大吃小
　　土地法§34-1條之優先購買權-針對共有人出售自己的持分
　　假贈與-規避共有人之優購權
　　共有人處分其持分-交換
　　確認優先購買權不存在-針對出售全部共有物

　　蒙在鼓裡，最後一個知道的是我？
　　土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售全部共有物
　　解除買賣契約-他共有人假意行使優購權
　　請公證人辦理公證體驗-他共有人假意行使優購權
　　假扣押-為規避多數決出售共有物
　　虛偽設定抵押-他共有人阻擾共有物出售

本書特色

　　這些共有土地的迷思，引爆手足戰爭

　　你的就是我的
　　共有人可以擅自在土地上興建房屋？
　　家產不落外姓、嫁出去的女兒不能繼承？
　　只要多數贊成，共有人可以將土地賣出卻不告知少數？

　　我的還是我的
　　兄弟姊妹中我最孝順，父母可以把遺產全部留給我一個人？
　　繼承了一筆公同共有土地，卻不知自己持分是多少？
　　建商來談購地，就是不想賣，他能拿我怎麼樣？

　　大家都在偷談的共有土地，
　　閃開，讓專業的來！
　　#不動產法律權威 #郭睦萱律師 #18年實務經驗做好做滿

 

作者簡介

郭睦萱

　　現職
　　一、敦維法律事務所主持律師
　　二、臺北地方法院調解委員
　　三、士林地方法院調解委員
　　四、中華民國仲裁協會仲裁人
　　五、中華不動產仲裁協會監事

　　學歷及資格
　　90年律師高考及格
　　國立政治大學畢業

　　授課資訊
　　一、排除地上物之法律攻防術
　　二、破解土地謄本上的疑難雜症
　　三、洞悉不動產買賣之法律風險
　　四、共有土地處分之實際案例解析
　　五、包租公防身術
　　六、銷售房屋糾紛知多少-建商之法律風
 

疑難之前
推薦序
作者序
共有土地簡化術

繼承者們的真人實事
Case1
土地被共有人長期占用，每年除了乖乖繳稅，也無法收益，共有人可否以多數決將整筆土地出售給他人？
Case2
共有人需錢孔急，可否將土地之公同共有潛在持分出售給他人？
Case3
2人以上行使優先購買權，怎麼判斷？事後解約有用嗎？
Case4
他共有人假意行使優購權阻止過戶，怎麼辦？
Case5
如何預立遺囑，避免身後子女爭產？

共有物持有的難題
共有的型態
分別共有-針對不動產
公同共有-針對不動產
變更共有型態-公同共有變為分別共有
管理爭端
共有不動產之管理
分管協議
默示分管契約
共有人無權占有-訴請返還土地
共有人無權占有-訴請返還不當得利

共有物出售的攻防
風暴醞釀
土地開發
以大吃小
土地謄本
手足出走
土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售自己的持分
假贈與-規避共有人之優購權
共有人處分其土地持分-交換
分裂競爭
共有土地之出售（土地法§34-1）
不動產買賣契約-出售共有物
土地法§34-1所指之建築改良物
土地法§34-1-未辦保存登記之建物
土地法§34-1所指之「處分」
土地法§34-1之書面通知-出售共有物
土地法§34-1之公告-出售共有物
提存價金-出售共有物
監護宣告
遺產管理人-某共有人死亡，且其所有繼承人均拋棄繼承
某共有人失蹤-設置財產管理人
土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售全部共有物
同一條件優先購買
共有土地出售相關爭議-仲介費
土地法§104之優先購買權
優先購買權之競合-共有人與基地承租人
關於共有人之優先購買權-債權效力
關於土地法§104之優先購買權-物權效力
確認優先購買權不存在-針對出售全部共有物
解除買賣契約-他共有人假意行使優購權
請公證人辦理公證體驗-他共有人假意行使優購權
訴願程序-多數決出售共有物遭阻止過戶
假扣押-為規避多數決出售共有物
虛偽設定抵押-他共有人阻擾共有物出售
強行過戶
切結不實
試水溫-為規避他共有人行使優購權
共有土地之設定地上權
劃清界線
共有物之分割-權利分割
提起分割共有物之訴
分割方案-分割共有物之訴
合併分割-分割共有物之訴
價金找補-分割共有物之訴
分割共有物之訴-抵押權轉載
變賣共有物時之優購權
協議分割之調處
遺產分割協議書
特別代理人-遺產分割協議
分割遺產之訴

被繼承人的身後規劃
繼承與遺囑
法定繼承人
遺囑
代筆遺囑
公證遺囑
自書遺囑
遺囑執行人
特留分
繼承者們的工具箱
認識土地謄本-「分別共有」
認識土地謄本-「公同共有」
地籍謄本申請書及切結書填寫範例
戶籍謄本申請書填寫範例
認識提存書
通知他共有人行使權利存證信函填寫範例
他共有人同意優購存證信函填寫範例

附錄
土地法第34-1條執行要點
關鍵字索引
 

推薦序

　　本人執業不動產登記業務近40年，有幸擔任「中華民國地政士公會全國聯合會」秘書長、理事長與榮譽理事長乙職，深感不動產地政法務所涉及之糾葛繁多，尤以諸多不必要的紛爭，理應在當事人契約成立之前、甚或成立同時，多所防患未然。經查地政士業務近十年來除了驟減之外，登記業務性質之變化更大，其中最困擾地政士者，莫過於共有不動產存在的多數決與分管等問題，尤其涉及土地法第三十四條之一時，其所衍生的爭端更多，另若共有人或他共有人，再發生繼承情事者，其法律關係與實務之突破更形複雜與困擾，也因此感受到「共有土地與繼承」間之複雜連動關係，可能會更增添法務及處理因應上之許多莫測變數。

　　多年前與郭睦萱律師因業務合作關係相識，往來的十多年間，親見其經手處理許多規模龐大、攻防交錯的共有土地案件，其於不動產及民事法律上表現的專業，令人肯定；更難能可貴的是，郭律師於長年實務經驗中建立的敏銳度，以及精準的案情研析能力，對於再複雜不過的共有不動產案件均得恰如其分的解決與分析。

　　今欣聞郭律師大作付梓在即，有幸先睹為快，內文精解一如其突破爭點的辦案作風，同時不乏共有不動產常見糾紛案例分析，深入淺出。行文之間，郭律師以同理之心映射繼承者的困境，展卷如其親臨，解惑鞭辟入裡，為當事人謀求最大利益的同時，對於共有土地開發遲滯之困境，其基於公益原則的灼見真知，無疑是最佳解方。

　　謹此以序推薦本書
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
中華民國地政士公會
全國聯合會
榮譽理事長 王進祥 謹識
108.06.03

作者序
　　
　　都市發展有賴於土地開發，而「有土斯有財」為中國人之傳統觀念，在地狹人稠的台灣，寸土寸金的景象常有之，土地開發所涉及之財產利益龐大，建設公司於土地開發階段時常遇見困難，尤其是因為共有土地之地主間意見不一致，導致開發進度延滯，共有土地開發所面臨到之法律問題繁多，尤其是土地法第三十四條之一的問題。

　　土地法第三十四條之一，主要是由共有人以多數決強制將共有不動產出售予他人，因屬強迫性質，且不動產通常價值不斐，涉及不同意出售之共有人權益，他共有人依法有優先購買權，實務上時有發生少數共有人為阻擾出售，而刻意製造障礙之情事，如假意行使優先購買權、虛偽設定抵押權、刻意安排持分遭查封等，阻擾之態樣甚多；而多數共有人亦時有以假贈與製造共有人人數、刻意安排地上權、強行過戶等方式侵害少數共有人之優購權，問題層出不窮。

　　筆者執業迄今有十八個年頭了，因長期深耕不動產法律領域之故，對於共有土地出售以及優先購買權之攻防戰有所涉略，本書除了分享筆者親身之訴訟經驗以外，也蒐羅了實務上常見之相關法律問題，希以簡短、淺顯易懂之方式，讓讀者能夠輕鬆閱讀、快速理解、靈活運用！本書之編輯、付梓，感謝詹氏書局全體團隊的協助及付出，誠摯致上謝意！

郭睦萱