本報告從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策等四個方面，對中國住房市場作了全面系統的分析、預測與評價，並給出了相關政策建議。報告具體內容包括︰在評述2009～2010年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2010～2011年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，有針對性地提出了相關政策建議。 2009～2010年分析顯示︰經濟復蘇基礎不斷整固，住房調控下維持高速增長；城市化成為經濟增長持續推動力，住房供需問題日漸顯現；全球經濟復蘇步伐不一，全球住房市場冷熱不均；住房市場環境變化劇烈，房地產企業喜憂參半；購房者趨于觀望，租房者承壓日重，租購兩難窘境乍現；房地產信貸支持逐步收緊，信托資金發展迅速，公積金中心資金運作效率有待提高；住房價格過快上漲，調控初見成效；土地供應量放大，純商品住房用地比重下降，出讓均價有所回落；房地產企業融資中信貸主導格局依舊，調整態勢待穩；住房監管強度增大，執行力度強化；住房保障程度提高，公租房成為新主力；住房市場調控沒有最嚴，只有更嚴。 2010～2011年預測認為︰經濟將持續復蘇，住房投資作用將有所弱化；城市化的規模結構都將進行深度調整；全球經濟形勢與住房市場復蘇路依舊，復雜度上升；住房市場繼續調整，價格穩中有降；土地需求增加，部分城市土地價格上漲壓力猶存；金融環境先緊後松，融資總量微升。 住房上市公司指數、住房支付能力指數（1999～2010年）、住房貸款風險指數、住宅價格泡沫指數、金融機構風險指數、住房市場監管指數和住房社會保障指數等七大指數顯示︰銷售收入偏向兩極，但利潤率差距較小；絕大多數城市住房支付能力下降；房地產企業信貸總量有走低趨勢，但佔資金來源比重依然處于高位，資金壓力風險加大；住房價格平均泡沫程度較高，部分城市泡沫程度過高；商業銀行房地產貸款佔貸款比重有所提高，公積金中心流動性風險有較大增加，部分城市流動性風險過高，收益風險堪憂；住房監管強度北京遙居榜首，中心城市住房市場監管水平領先其他城市；住房保障程度有所加強，各城市住房保障水平存在較大差異。 中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要問題與挑戰是︰投資增長放慢，收入分配差距拉大，通貨膨脹壓力日增；城市化過于粗放，社會經濟問題日益累積；房地產企業管理內控能力不足，資信有待進一步提高；住房消費政策缺乏持續性，居民租購能力同現不足；房企信貸依賴嚴重，公積金中心風險日增；供給擴張困難，需求不斷累積；中低檔住房用地供應不足，土地融資助長地價上漲；差別信貸政策有待加強，保障房融資渠道尚需拓寬；市場監管效率尚需提高，責任亟待明確；保障性住房資金難以保障，目標責任尚需明晰；在市場調控上，政策執行力有待加強，預期管理嚴重缺乏。 報告建議︰（1）適度緊縮貨幣政策，繼續施行積極財政政策，抑制通脹，調整結構；（2）提高質量，推動城市化方式轉變；（3）房地產企業應增強內生發展能力，提高產品附加值；（4）穩定住房消費政策取向，避免盲目政策優惠；（5）豐富投資渠道，調整融資結構，加強金融機構風險管理；（6）引導住房需求，擴大住房供給；（7）優化土地供應結構，增強政策組合有效性；（8）健全金融市場體系，豐富金融產品，增強結構調節；（9）提高住房監管效率，增強行業自律；（10）加強資金支持，落實主體責任，推進住房有效保障；（11）房地產調控重在調節供需關系和增強住房保障。 本報告還對房地產市場一些重要的問題進行了深入的專題研究，並得出了一系列有價值的結論︰保障性住房建設可以促進社會和諧穩定及經濟穩健快速增長；新的區域規劃實現從靠行政力量、行政手段促進城市發展向依靠區域規劃等經濟法律手段和市場力量來推動城市發展的戰略轉變；金融自由化、高存貸利差和高貸款利率並行助推了房地產泡沫形成；經濟房地產化阻抑產業結構調整和創業精神；政府政策會有效影響外資購房行為，進而導致住房市場需求波動；住房公積金資金運作存在資金運作範圍小、渠道少、收益低、增值部分不歸繳存人所有和跨區域調劑機制缺失等問題；土地調控會通過影響信貸規模、投資需求和財富效應進而影響宏觀經濟運行；保障房建設資金籌措渠道狹窄導致資金不足；住房過濾機制可以通過住房結構檔次的優化使各收入階層在市場中找到符合自身需求的住房；房地產調控由于宏觀經濟運行狀況的影響、調控機制不完善和政策執行不力屢次導致調控效果不甚理想。各專題在相關問題研究的結論基礎上還提出了相應的政策建議。

第一部分 總體報告 第一章 中國住房發展︰總體報告 第二部分 宏觀背景 第二章 中國宏觀經濟形勢分析與預測 第三章 中國城市化的形勢分析與趨勢預測 第四章 世界經濟與住房市場形勢分析與預測 第三部分 市場主體 第五章 房地產企業 第六章 住房需求主體 第七章 住房金融機構 第四部分 市場體系 第八章 住房市場 第九章 土地市場 第十章 房地產金融市場 第五部分 公共政策 第十一章 住房市場監管 第十二章 住房社會保障 第十三章 住房宏觀調控 參考文獻 後記