一線優秀稅官和審計師的稅務檢查思路與方法
 
★★全新力作，全面升級★★
 
1.按照房地產企業專案開發環節涉稅資料展開檢查檢查細節不遺漏，納稅評估有依據
 
2.按照房地產企業會計核算三要素和對應稅種展開檢查特殊事項有技巧，對照自查控風險

3.從土地增值稅清算檢查的角度，對相關稅種展開檢查清算成果為基礎，識別疑點見成效

4.按照一線稅務檢查高手實戰過程展開綜合檢查梳理流程循章法，綜合檢查在實戰 

董 宏
在稅務系統從事稅政、稽查一線工作近三十年，業務上擅長房地產企業、建築企業稅務稽查。從事稅務稽查工作以來，完成涉案稅款千萬元以上稽查案件十餘起。在業務理論探討上，主編有：《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》《企業所得稅與增值稅差異分析及會計處理》《建築企業日常涉稅業務實操大全》等實務圖書，受到讀者的廣泛好評。
 
施玉明
金象國際集團副總裁，曾長期從事稅務稽查一線工作，擅長房地產企業涉稅業務及檢查，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款在千萬元以上的稽查案件。在企業任職後，主持集團層面的財稅、投資管理等工作，兼具在稅務機關和企業的工作經驗。

第一章 房地產開發業務及其會計核算、涉稅基本知識
第一節 房地產開發業務基本知識
一、房地產開發相關概念
二、房地產開發主要業務活動
三、房地產開發企業專案運作方式分類
四、房地產開發的主要階段
第二節 房地產開發企業會計核算概述
一、營業收入
二、開發成本
三、營業成本
四、期間費用
五、應交稅費
六、利潤
第三節 房地產開發企業涉稅影響
一、房地產開發企業運行特點對稅收的影響
二、房地產開發涉及稅種概述

第二章 房地產開發環節涉稅資料及對應涉稅檢查要點
第一節 開發專案前期準備階段
一、專案可行性研究環節
二、購置開發用地環節
三、取得建設用地規劃許可證環節
四、專案規劃設計與報建環節
第二節 開發專案工程實施階段
一、房屋拆遷、安置環節
二、開發專案工程建設準備環節
三、施工隊伍招投標環節
四、開發項目施工建設環節
五、開發專案竣工驗收環節
第三節 房地產銷售階段
一、取得《銷(預)售許可證》環節
二、房地產銷售的前期環節
三、簽訂買賣合同環節
四、房款的收取和催收環節
五、交付驗收環節
六、利潤分配環節
第四節 物業保有階段
一、房地產開發企業將開發產品轉自用
二、房地產開發企業出租開發產品

第三章 房地產開發企業按財務核算三要素及稅種檢查要點
第一節 銷售收入的稅務檢查
一、銷售收入檢查需要歸集查閱的資料
二、銷售收入檢查涉及的主要科目
三、銷售收入檢查涉及的主要稅收政策
四、銷售收入方面的常見稅收問題及檢查要點
第二節 成本費用的稅務檢查
一、成本費用檢查需要歸集查閱的資料
二、成本費用檢查涉及的主要科目
三、成本費用檢查涉及的稅收政策
四、成本費用方面的常見稅收問題及檢查要點
第三節 房地產開發企業經營成果的稅務檢查
一、經營成果檢查需要歸集查閱的資料
二、經營成果檢查涉及的主要科目
三、經營成果檢查涉及的稅收政策
四、經營成果方面的常見稅收問題及檢查要點
第四節 土地增值稅清算涉及企業所得稅問題的處理與檢查
一、土地增值稅清算涉及的退稅政策
二、進行企業所得稅檢查時對土地增值稅清算成果的應用
第五節 其他稅種的稅務檢查
一、房產稅
二、城鎮土地使用稅
三、印花稅
四、個人所得稅

第四章 房地產開發企業特殊涉稅業務檢查處理要點
第一節 房地產合作開發的稅務處理
一、房地產合作開發的概念
二、合作建房的增值稅（營改增前為營業稅）處理
三、合作建房的企業所得稅處理
四、合作建房的土地增值稅處理
五、合作建房中特殊情況的房產稅處理
六、合作建房的稅務檢查
七、合作建房涉稅處理案例分析
第二節 代建工程的稅務處理
一、僅收取代建手續費的代建行為
二、其他類型的代建行為
三、代建工程的企業所得稅處理
四、代建工程涉稅問題檢查
第三節 視同銷售行為的稅務處理
一、視同銷售行為的營業稅規定
二、視同銷售行為的增值稅規定
三、視同銷售行為的土地增值稅規定
四、視同銷售行為的企業所得稅規定
五、無償贈送商品房的綜合稅務處理案例分析
六、視同銷售行為的稅務檢查
第四節 房地產開發企業特殊促銷業務的稅務處理
一、銷售（行銷）商品房贈送物品的處理
二、售後回租（經營性）的處理
三、售後回購的處理
第五節 地下建築涉稅問題處理
一、土地出讓金的涉稅處理
二、地下車庫（位）的土地增值稅處理
三、地下人防設施的涉稅處理
第六節 拆遷還房問題的處理
一、拆遷還房的主要形式
二、營業稅處理
三、增值稅處理
四、土地增值稅處理
五、企業所得稅處理
六、拆遷還房涉稅審計檢查
第七節 發票檢查中發票違規行為涉及的相關處理
一、取得虛開增值稅專用發票的增值稅處理
二、取得虛開的增值稅專用發票的企業所得稅稅前扣除

第五章 房地產開發企業土地增值稅清算檢查要點
第一節 土地增值稅清算檢查風險模型
第二節 土地增值稅預征、核定徵收政策及檢查
一、土地增值稅預征
二、土地增值稅核定徵收
第三節 土地增值稅清算專案的確定
一、確定清算專案需要歸集的資料
二、確定清算專案涉及的政策
三、稅務檢查要點
第四節 土地增值稅清算應歸集的資料
一、土地增值稅清算需要歸集的資料
二、土地增值稅清算中產生的資料
三、分期、分項計算資料的應用
第五節 轉讓房地產收入總額的確定及檢查
一、土地增值稅清算涉及的房地產轉讓資料和資料
二、需要查看的科目
三、轉讓房地產收入涉及的政策
四、稅務審計檢查要點
第六節 取得土地使用權支付金額的檢查
一、取得土地使用權支付金額涉及的資料
二、政策規定
三、稅務審計檢查要點
第七節 房地產開發成本的清算檢查
一、房地產開發成本相關資料的歸集
二、政策規定
三、檢查方法及要點
第八節 房地產開發費用的確定和檢查
一、房地產開發費用確認應歸集的資料
二、政策規定
三、檢查方式及要點
第九節 與轉讓房地產有關的稅金的檢查
一、稅金扣除相關政策
二、其他政策規定
三、稅金統計環節涉及資料的歸集
四、檢查方式及要點
第十節 財政部規定的其他扣除專案的檢查
一、其他扣除專案涉及的資料
二、相關政策規定
三、檢查方式及要點
第十一節 特殊事項綜合處理
一、特殊事項處理介紹
二、檢查方式及要點
第十二節 其他土地增值稅問題的處理
一、舊房和建築物清算檢查
二、清算結果和清算後問題
三、其他問題的處理
第六章 房地產開發企業綜合稅務檢查實戰技巧
第一節 查前準備
一、查前準備的重要性
二、查前資訊資料的歸集及分析方向
三、查前資訊資料的分析判斷
第二節 首次溝通交流
一、掌握需要瞭解的內容
二、通過溝通初步判斷涉稅問題
三、企業相關資料資料的歸集
四、拷貝企業電子賬套
第三節 檢查、溝通要點
一、預收性質款項的檢查
二、營業收入的檢查
三、開發成本的檢查
四、城鎮土地使用稅的檢查
五、土地合同、勘測設計合同及金融企業貸款合同印花稅的檢查
六、單純賣地行為涉稅問題的檢查
第四節 問題落實溝通及取證
一、問題落實溝通
二、取證
第七章 房地產開發企業稅務檢查典型案例
案例一 某公司少算土地面積、股東無償取得房屋及多轉開發成本
一、查前分析
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例二 某公司預收賬款掛賬、多轉預估成本、土地成本分攤不合理
一、查前準備
二、檢查出的問題
三、檢查過程及方式
四、案例點評
案例三 某房地產開發公司虛增成本
一、基本案情
二、查前準備
三、檢查過程
四、案例點評
案例四 某房地產開發公司虛構業務虛增成本
一、基本案情
二、查前準備
三、檢查過程
四、案例點評
案例五 某公司代建工程少結轉收入
一、基本案情
二、檢查方法
三、案例點評
案例六 某公司取得不徵稅收入對應資產處理不當
一、檢查出的問題
二、檢查方法
三、案例點評
案例七 某公司多提“暫估款”及融資費用處理不當
一、檢查出的問題
二、檢查過程及方法
三、案例點評
案例八 某公司材料成本差異結轉及融資費用處理
一、基本案情
二、檢查過程及方式
三、案例點評
附錄 房地產開發企業涉稅檔清單