一部值得所有行業和企業借鑒的風險管理案例集！ 郎咸平觀點： 目前房地產已經成為中國風險最高的行業，全民炒房地產的做法是國家的悲哀。 中國房地產風險主要體現在：價格水平波動大，且地區差別懸殊；融資結構不合理，負債水平高；調控政策導向的不穩定性；投機性資金對行業的沖擊。 香港的經驗值得借鑒，我國大陸房地產的某些地方與香港的歷史極為類似。 香港這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點就是運用了恰當的風險管理策略。這些策略最終都可以表現為一點，那就是維持較高的現金流和較低的負債率。 面對像亞洲金融危機、宏觀調控、外國投機性資金融入這樣的不可控值得外在風險，唯一能做的就是通過恰當的風險管理策略減少或者抵消這些風險給公司帶來的負面影響。 香港地產公司均資本負債率（而不是資產負債率）基本維持在20%左右，而現金占總資產比例高達5%-15%以上，這可以看作是這個行業的風險管理標准。 朗咸平，美國沃頓商學院博士，現任香港中文大學教授。曾任沃頓商學院、密西根州立大學、俄亥俄州立大學、紐約大學和芝加哥大學教授，被公認為公司治理方面的頂級學者。著有《操縱》、《整合》、《動作》、《科幻》、《標本》等中文著作。

自序：中國房地產行業風險亟須管理第一章 恆基兆業集團 一、概述 集團架構 李兆基語錄 四大地產商業業績與風險比較 一、集團理論 二、恆基集團之「地產為大」篇 三、恆基集團之「做強做大」篇 高速發展期 穩中求勝期 東山再起期 五、恆基集團之「風險管理」篇 手法一：不同業務組合 手法二：穩定現金流 六、恆基集團之「派發高息」篇 每股股息和每股股價走勢比較 派息比率比較 派發股息的現金來源分析 借錢、配股集資牌高息，市場怎樣看 資本負債率長期高企又如何 如果沒有派發現金股息，其市值會如何 七、結論第二章 新世界發展集團 一、新世界發展的組織結構及背景 二、1997—2000年發展策略 四大天王——企業策略 新世界集團——企業策略 三、宏觀經濟環境突變 亞洲金融風暴 四、新世界發展的財務問題 營運現金入不敷支 融資辦法 舉債後果 小結 五、2001—2005年發展策略 企業策略 新策略三部曲 六、新世界集團系內重組（一） 2003年——基建、港口及服務管理業務 進行重組及上市對新世界集團之好處 改善業務管理後的新創建 七、新世界集團系內重組（二） 2004年——新世界移動後門上市事件 新策略之成效 下一步計划 新世界百貨上市計划之籌備工作 附錄第三章 新鴻基地產第四章 長江實業第五章 會德豐地產第六章 信和地產

房地產是近年中國最為熱門的行業。長期以來，中國居民深受住房條件簡陋之苦，對擁有房產的渴望是強烈的。國家取消以前的福利分房制度之後，商品房的市場豁然打開。隹房的需求在短時間內突然迸發，推動了房地產行業的興盛。每個人都似乎看到了背後巨大的贏利空間。地方政府、企業、個人都投入到了挺進房產業的「運動」之中。多數城市明確提出要將其作為新的經濟增長點，甚至作為支柱產業。而企業和個人則紛紛摩拳擦掌進入建房買房售房的行列之中。這種畸形的全民炒房地產的做法是國家的悲哀。目前，房地產已經成為中國風險最高的行業。 中國房地產風險主要體現在四個方面。 一、價格水平波動大，且地區差別懸殊。 2003年之前，全國的房屋銷售價格培售是很穩定的。2002年旁量銷售價格上漲3.7%，2003年上漲4．8%，到了2004年，就出現了加速上揚的趨勢，上漲9.7%。從季度指標看，2003年四個季度的同比增長速支基在 5%左右波動，進入2004年之後增速加快，基本在9%－10%左右，最高在2004三第四季度同比達到了10.8%。2005年第一季度房屋銷售價格比2004年同季上漲9.8%，第二季度上漲8%，由於宏觀調控力度效果顯現，第三季度增幅有所下降，為6.1%。假如沒有宏觀調控及時出台，房地產行業的價格必然會再攀高峰，誘發更大的行業風險。目前雖然暫時憑借行政力量壓抑了房地產價格漲幅，但調控之後是否出現反彈，仍然是一個需要我們高度警惕的問題。 不過，此次全國房屋銷售價格的抬高，主要是由於局部地區，特別是東部城市房價高漲所致。對上海、北京和廣州三大代表性城市進行分析，就更能說明這種地區差別。上海市的房地產泡沫嚴重，調控十分必要；而北京有泡沫，但並不嚴重；廣州則沒有泡沫存在。 上海 1998年上海住宅商品房平均銷集價格只有每平方米3026元，但之後持續上漲，到了2003年達到每平方主5118元，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市，而2004年則達到6385元/平方米（采用新的統計方法），按照可比口徑比2003年增長14.6%。（上海市的這些指標普遍受到質疑，認為被低估的空間很大，但是，我們目前在公開渠道只能得到這樣的數據）。 2003年後的房價漲跌波動驚人，季度指標更清楚地說明這一點。以房屋銷售價格為指標，2003年以來每個季度的同比增長幅度都在兩位數以上。2003年第一季度同比增幅還是11.8%，第二季度就高達18%以上，第三季度則達到21.5%，第四季度超過29%；2004年第一季度比2003年同季又增長28.3%，第二季度仍保持在21.4%的同比增幅，第三季度的增長開始放慢，達到14.9%，第四季度又進一步下降到10.4%。不過2005年第一季度又有上升趨勢，達到19.1%。由於宏觀調控，2005年第2季度增幅開始下降，為11.6%，第3季度更進一步降至6.5%。這個水平相對來說，還算合理。2003年以來，上海季度增幅平均高出全國水平10.1個百分點，而北京比全國低4.2個百分點，廣州則比全國低5.4個百分點。單從上圖的上海房價走勢看，其波幅之大，令人瞠目。┅┅